鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０８ -11	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		近商高度6種最高20m 地区計画等 (90,300)
b	１０４０７０３ -26	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4.5m私道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
c	１０４０７１１Ｄ -13	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	南東5m私道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
d	１０４０７０５ -40	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ整形	北東4.5m私道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
e	１０４０７０１ -12	横浜市戸塚区		更地	（　）	不整形	南西8.5m市道、西8.5m、角地		準工高度5種最高20m 地区計画等 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,927	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	132,455	100 [ 91.1]	145,395	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 154,861	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	150,802	100 [ 94.7]	159,242		159,000
c	(　 ) 148,198	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	151,222	100 [ 95.8]	157,852		158,000
d	(　 ) 163,998	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	163,998	100 [ 89.3]	183,648		184,000
e	(　 ) 186,357	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	190,354	100 [ 98.5]	193,253		193,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

横浜戸塚 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	514,168,680	98,699,400	415,469,280	366,180,000	49,289,280	（　0.9446） 46,558,654	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	990,609,660 円　　　　（　 64,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	7,500.00	Ｓ4	30,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度5種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	15,299 ㎡	170.0 m x 94.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	工場	30,000.00	100.0	30,000.00	1,546	46,380,000	5.0	231,900,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		30,000.00	100.0	30,000.00		46,380,000		231,900,000
								0

⑨年額支払賃料	46,380,000 円　×　12ヶ月　＝　 556,560,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 30,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	556,560,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 44,524,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	512,035,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	231,900,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,133,480 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	514,168,680 円　　　　（　 33,608 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７１３Ｔ　　　　-13	1,992 ( 1,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,423	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,552 円/㎡　月額支払賃料（　 1,546 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０７１３Ｔ　　　　-14	2,569 ( 2,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,835
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	25,500,000 円	5,100,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,565,600 円	556,560,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,083,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 43,350,000 円	5,100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,100,000 円	5,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,100,000 円	5,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 98,699,400 円　（　　　　　　 6,451 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,100,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 30,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 50 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	366,180,000 円（　　　　　 23,935 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	514,168,680 円
②総費用	98,699,400 円
③純収益　①－②	415,469,280 円
④建物等に帰属する純収益	366,180,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	49,289,280 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	46,558,654 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,043 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 990,609,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
横浜戸塚 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 9-1

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　石原　晋志

TEL.

鑑定評価額

2,310,000,000 円

１㎡当たりの価格

151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下１５番１外				②地積　(㎡)	15,299 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (80,200)
	台形 2:1	工場	国道沿いに大規模工場が建ち並ぶ内陸型工業地域	南東16m国道、北東側道	水道、ガス、下水	戸塚 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 600 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 15,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

戸塚駅北東方

2.4km

法令

規制

工業
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの工業地域に存するが、物流施設や共同住宅等としての潜在需要もある。大きな変動要因はなく、
当面は現状のまま推移するものと予測する。　

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市内及び県内を中心とする工業地的な性格を有する地域である。工業系の敷地は、物流倉庫の進出
が顕著であり、コロナ禍においても需要は根強い。また、立地条件によっては、マンション用地にもなり得るため、マ
ンションデベロッパー等からの需要も期待できる。中心価格帯は、立地や規模等により大きく異なり、取引量も多くな
いため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、大規模工場や倉庫等が存する幹線道路沿いの工業地域である。比準価格は、代替関係にある取引事例を採
用して試算した価格であり、現実の不動産市場の実態に裏付けられた実証的な価格である。一方で、周辺において収益
物件も確認できるが、自社利用が中心であり、収益価格は低廉となった。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考
量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    148,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響により、景気は厳しい状況が
続いている。当区の人口は微増傾向が続いて
いるが、不動産市況は二極分化が更に続いて
いる。

幹線道路沿いの内陸型工業地域で、物流施設
等の用途の多様性も認められる地域である。
地域要因に大きな変動はない。

個別的要因に大きな変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１１Ｄ -5	横浜市鶴見区		更地	（　）	不整形	北10.7m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
b	１０４０４０９Ｄ -18	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東7.8m市道、北東4.9m、角地		工業高度5種最高20m (80,200)
c	１０４０３０８ -11	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、北東20m、二方路		準工 (80,200)
d	１０４０４１１Ｄ -8	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、南東6m、角地		工専臨港地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	115,330	100 [ 78.6]	146,730	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 282,605	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 154.5]	187,672	100 [ 89.9]	208,756		209,000
c	(　 ) 278,803	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 161.6]	174,942	100 [ 126.5]	138,294		138,000
d	(　 ) 240,559	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	182,351	100 [ 76.2]	239,306		239,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +54.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +10.6	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +61.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.8	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

横浜戸塚 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	515,831,580	96,237,400	419,594,180	372,476,000	47,118,180	（　0.9446） 44,507,833	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	946,975,170 円　　　　（　 61,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	7,500.00	Ｓ4	30,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度5種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	15,299 ㎡	170.0 m x 94.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

内陸型の工場地域であり、内装等仕様が標準的な工場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	工場	30,000.00	100.0	30,000.00	1,551	46,530,000	5.0	232,650,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		30,000.00	100.0	30,000.00		46,530,000		232,650,000
								0

⑨年額支払賃料	46,530,000 円　×　12ヶ月　＝　 558,360,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 30,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	558,360,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 44,668,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	513,691,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	232,650,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,140,380 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	515,831,580 円　　　　（　 33,717 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０３Ｔ　　　　-16	2,504 ( 2,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	1,647	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,557 円/㎡　月額支払賃料（　 1,551 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０７０３Ｔ　　　　-17	970 ( 941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,459
c	１０４０７０３Ｔ　　　　-18	1,517 ( 1,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,564

横浜戸塚 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	24,700,000 円	4,940,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,583,600 円	558,360,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,083,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 41,990,000 円	4,940,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,940,000 円	4,940,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,940,000 円	4,940,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 96,237,400 円　（　　　　　　 6,290 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,940,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 30,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	372,476,000 円（　　　　　 24,346 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	515,831,580 円
②総費用	96,237,400 円
③純収益　①－②	419,594,180 円
④建物等に帰属する純収益	372,476,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	47,118,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	44,507,833 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,909 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 946,975,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,900 円／㎡）