鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７１２Ｄ -15	横浜市戸塚区		更地	（　）	不整形	南17.4m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０４０７１２Ｄ -24	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	北西17.1m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０４０６０２ -501	横浜市緑区		貸家建付地	（　）	台形	北東25m市道、北西6.5m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０４０７０１Ｄ -21	横浜市瀬谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南18m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m 地区計画等 (70,200)
e	１０４０７０１ -39	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西15.5m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 313,678	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	319,064	100 [ 96.8]	329,612	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	330,000
b	(　 ) 256,790	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	273,008	100 [ 98.8]	276,324		276,000
c	(　 ) 328,422	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	323,592	100 [ 98.0]	330,196		330,000
d	(　 ) 252,430	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	253,692	100 [ 89.3]	284,090		284,000
e	(　 ) 218,289	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	219,162	100 [ 70.6]	310,428		310,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,517,339	8,013,132	33,504,207	24,637,000	8,867,207	（　0.9504） 8,427,394	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	179,306,255 円　　　　（　 228,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	378.40	ＲＣ4	1,513.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	785 ㎡	32.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は共同住宅（１戸当たり５０．８㎡、計１８戸）を想定。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

店舗兼共同住宅ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	378.40	90.1	340.80	3,755	1,279,704	8.0	10,237,632
							0.0	0
2～ 2	住宅	378.40	80.5	304.80	2,366	721,157	1.0	721,157
							1.0	721,157
3～ 3	住宅	378.40	80.5	304.80	2,403	732,434	1.0	732,434
							1.0	732,434
4～ 4	住宅	378.40	80.5	304.80	2,441	744,017	1.0	744,017
							1.0	744,017
～

計		1,513.60	82.9	1,255.20		3,477,312		12,435,240
								2,197,608

⑨年額支払賃料	3,477,312 円　×　12ヶ月　＝　 41,727,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,255.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,727,744 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,575,665 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,352,079 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,435,240 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 116,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,197,608 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,048,369 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,517,339 円　　　　（　 52,888 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７１２Ｔ　　　　-22	2,666 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	3,714	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,780 円/㎡　月額支払賃料（　 3,755 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０７１２Ｔ　　　　-23	3,479 ( 3,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,701
c	１０４０７１２Ｔ　　　　-24	3,135 ( 2,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,924

横浜戸塚 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,485,000 円	355,000,000　×　　　　 0.7 ％
②維持管理費	1,287,832 円	42,927,744　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 512,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,017,500 円	355,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	355,000 円	355,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	355,000 円	355,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,013,132 円　（　　　　　　 10,208 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	355,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 1,513.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,637,000 円（　　　　　 31,385 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,517,339 円
②総費用	8,013,132 円
③純収益　①－②	33,504,207 円
④建物等に帰属する純収益	24,637,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,867,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,427,394 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,736 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,306,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
横浜戸塚 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 5-7

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　石原　晋志

TEL.

鑑定評価額

228,000,000 円

１㎡当たりの価格

291,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区前田町５０３番１外				②地積　(㎡)	785 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	台形 1.2:1	事務所、店舗兼共同住宅等ＲＣ5F1B	中高層の店舗、マンション等が多い路線商業地域	北18m県道	水道、ガス、下水	東戸塚 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

最寄駅徒歩圏に存する県道沿
いに店舗、事務所兼共同住宅
等が建ち並ぶ路線商業地域

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

東戸塚駅南西方

700m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗、事務所及びマンション等の多い商業地域に存し、大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移
するものと予測する。　

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 301,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 247,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市内及び周辺市に存する路線商業地域及び住商混在地域であり、典型的な需要者は、沿道型サービス
店舗等を運営する事業法人やマンションディベロッパーや不動産業者等である。最寄駅から徒歩圏に存するため、店舗
及び住宅両方の需要が見込まれるが、立地や規模等により価格は大きく異なり、取引量も多くないため中心価格帯の把
握は困難である。新型コロナウイルス感染症による影響は、多数の店舗で元通りの回復に至っていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の店舗事務所兼共同住宅ビルが存する路線商業地域である。比準価格は、代替及び競争関係にある
取引事例を採用して試算した価格であり、現実の不動産市場の実態に裏付けられた実証的な価格である。周辺は一定の
繁華性を有し、収益物件も確認できるが、収益価格はやや低廉となった。本件では市場の実態を反映し信頼性の高い比
準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 225,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 77.1]

[100.0]
100

292,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響により、景気は厳しい状況が
続いている。当区の人口は微増傾向が続いて
いるが、不動産市況は二極分化が更に続いて
いる。

最寄駅から徒歩圏に存する利便性に優れた立
地に存し、店舗とマンションの両方の需要が
見込まれる地域である。地域要因に大きな変
動はない。

個別的要因に大きな変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -14.3
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０１Ｄ -21	横浜市瀬谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南18m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m 地区計画等 (70,200)
b	１０４０７１２Ｄ -15	横浜市戸塚区		更地	（　）	不整形	南17.4m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０４０７１２ -2	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０４０７１２Ｄ -24	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	北西17.1m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,430	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	241,131	100 [ 89.8]	268,520	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	269,000
b	(　 ) 313,678	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	314,619	100 [ 93.2]	337,574		338,000
c	(　 ) 213,475	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	305,879	100 [ 102.5]	298,419		298,000
d	(　 ) 256,790	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	258,074	100 [ 95.2]	271,086		271,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 301,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,926,192	7,976,004	33,950,188	24,359,400	9,590,788	（　0.9504） 9,115,085	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	193,937,979 円　　　　（　 247,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	378.40	ＲＣ4	1,513.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	785 ㎡	32.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は共同住宅（１戸当たり５０㎡前後、計１８戸）を想定。内装等仕様は標準的。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

標準的な店舗兼共同住宅ビルに基づく

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	378.40	90.1	340.80	3,793	1,292,654	8.0	10,341,232
							0.0	0
2～ 2	住宅	378.40	80.5	304.80	2,390	728,472	1.0	728,472
							1.0	728,472
3～ 3	住宅	378.40	80.5	304.80	2,428	740,054	1.0	740,054
							1.0	740,054
4～ 4	住宅	378.40	80.5	304.80	2,465	751,332	1.0	751,332
							1.0	751,332
～

計		1,513.60	82.9	1,255.20		3,512,512		12,561,090
								2,219,858

⑨年額支払賃料	3,512,512 円　×　12ヶ月　＝　 42,150,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,255.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,150,144 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,601,009 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,749,135 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,561,090 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,219,858 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,058,983 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,926,192 円　　　　（　 53,409 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０３Ｔ　　　　-13	3,245 ( 3,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [125.0]	100 [ 70.0]	3,823	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,818 円/㎡　月額支払賃料（　 3,793 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０７０３Ｔ　　　　-14	3,636 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	3,952
c	１０４０７０３Ｔ　　　　-15	3,389 ( 3,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,678

横浜戸塚 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,457,000 円	351,000,000　×　　　　 0.7 ％
②維持管理費	1,300,504 円	43,350,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 533,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,983,500 円	351,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	351,000 円	351,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	351,000 円	351,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,976,004 円　（　　　　　　 10,161 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	351,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,513.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,359,400 円（　　　　　 31,031 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,926,192 円
②総費用	7,976,004 円
③純収益　①－②	33,950,188 円
④建物等に帰属する純収益	24,359,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,590,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,115,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,612 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,937,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,000 円／㎡）