鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７１２ -2	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０４０７１２Ｄ -24	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	北西17.1m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０４０７０５Ｄ -19	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、西12m、南4.5m、三方路		１住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０４０７０４ -35	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
e	１０４０７０１Ｄ -1	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10m県道、南東4.5m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 213,475	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	269,245	100 [ 126.8]	212,338	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 256,790	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	260,385	100 [ 124.9]	208,475		213,000
c	(　 ) 191,944	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	190,993	100 [ 98.9]	193,117		197,000
d	(　 ) 199,700	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	200,499	100 [ 100.7]	199,105		203,000
e	(　 ) 212,474	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	209,349	100 [ 106.9]	195,836		200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 206,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,146,627	11,241,280	50,905,347	39,531,600	11,373,747	（　0.9483） 10,785,724	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	224,702,583 円　　　　（　 135,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	900.00	Ｓ3	2,700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	1,661 ㎡	41.0 m x 51.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２・３階はファミリータイプの共同住宅、平均専有面積４５．００㎡。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	900.00	85.0	765.00	3,200	2,448,000	5.0	12,240,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	900.00	90.0	810.00	1,850	1,498,500	2.0	2,997,000
							1.0	1,498,500
3～ 3	住宅	900.00	90.0	810.00	1,900	1,539,000	2.0	3,078,000
							1.0	1,539,000
～

～

計		2,700.00	88.3	2,385.00		5,485,500		18,315,000
								3,037,500

⑨年額支払賃料	5,485,500 円　×　12ヶ月　＝　 65,826,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,826,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,266,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,559,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,315,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 168,498 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,037,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,418,209 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,146,627 円　　　　（　 37,415 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０７Ｔ　　　　-1	2,638 ( 2,634)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,260	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,213 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０７０７Ｔ　　　　-2	2,805 ( 2,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,142
c	１０４０７０７Ｔ　　　　-4	2,988 ( 2,978)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,184

横浜戸塚 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,780,000 円	556,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,974,780 円	65,826,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 648,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,726,000 円	556,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	556,000 円	556,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	556,000 円	556,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,241,280 円　（　　　　　　 6,768 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	556,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 2,700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 35 ％　＋　0.0669 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,531,600 円（　　　　　 23,800 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,146,627 円
②総費用	11,241,280 円
③純収益　①－②	50,905,347 円
④建物等に帰属する純収益	39,531,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,373,747 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,785,724 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,702,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜戸塚 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 5-6

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　榎本　一裕

TEL.

鑑定評価額

332,000,000 円

１㎡当たりの価格

200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区原宿３丁目３５７番１外｢原宿３－１４－１１｣				②地積　(㎡)	1,661 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (80,200)
	台形 1:1.2	店舗ＬＳ1	店舗、営業所、住宅等が混在する路線商業地域	南東18m国道、背面道	水道、下水	戸塚 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 500 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 450 ｍ

②標準的使用

低層店舗共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 44.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

戸塚駅南西方

3.6km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

周辺では街路整備事業等が進行中であるが、特段の変動要因とはならず、当面は現環境維持と予測する。昨今の
市況下でも交通量等に変化のないロードサイド型の商業地であり、地価は当面安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 206,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市南部及び隣接する藤沢市東部や鎌倉市北部の路線商業地域一円。需要者は、飲食店乃至物販店を
全国展開する企業や車両を使用する営業所の設置を企図している事業者等が中心になると考えられる。従前から交通量
に変化のない郊外路線商業地域であるため、商況は安定しており、地価は横這い傾向で推移している。取引価格は立地
・規模・取得目的等により異なり一様ではないが、総額で概ね１～５億円程度が動きの良い価格帯であると思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は郊外路線商業地であり、市場参加者は繁華性や用途の多様性等のほか事業収益性も考慮して意思決定を行
うため、収益価格は相応の説得力を有すると思料する。しかし、取引される物件の多くが自用であり、地縁的要素等も
価格形成に寄与している点を考慮すると、市場性を反映した比準価格の説得力が相対的に優ると判断する。従って、比
準価格を重視して収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 225,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[114.8]

[102.0]
100

200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

圏内の商業地では、新型コロナからの商況の
回復、背後地人口の増加、良好な投資環境等
により、駅前商業地を中心に地価は回復傾向
にある。

交通量の多い路線商業地域であり、顧客吸引
力、店舗の連坦性等に特段の変動は認められ
ないため、地価は概ね安定傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +16.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０１ -39	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西15.5m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０４０７０５Ｄ -19	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、西12m、南4.5m、三方路		１住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０４０７１２Ｄ -15	横浜市戸塚区		更地	（　）	不整形	南17.4m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０４０７０１Ｄ -1	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10m県道、南東4.5m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,289	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	207,894	100 [ 101.1]	205,632	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 191,944	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	182,804	100 [ 97.5]	187,491		191,000
c	(　 ) 313,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	313,678	100 [ 146.5]	214,115		218,000
d	(　 ) 212,474	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	196,372	100 [ 98.3]	199,768		204,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 206,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,496,326	11,686,215	52,810,111	41,522,400	11,287,711	（　0.9483） 10,704,136	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	223,002,833 円　　　　（　 134,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	900.00	Ｓ3	2,700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	1,661 ㎡	41.0 m x 51.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は「店舗のフロア貸し」、２階以上は「平均賃貸面積４５㎡程度・計３６戸」の３階建店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	900.00	85.0	765.00	3,227	2,468,655	5.0	12,343,275
							0.0	0
2～ 2	住宅	900.00	90.0	810.00	1,881	1,523,610	1.0	1,523,610
							1.0	1,523,610
3～ 3	住宅	900.00	90.0	810.00	1,881	1,523,610	1.0	1,523,610
							1.0	1,523,610
～

～

計		2,700.00	88.3	2,385.00		5,515,875		15,390,495
								3,047,220

⑨年額支払賃料	5,515,875 円　×　12ヶ月　＝　 66,190,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	66,190,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,309,525 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,880,975 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,390,495 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 146,210 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,047,220 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,469,141 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,496,326 円　　　　（　 38,830 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０５Ｔ　　　　-61	2,943 ( 2,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,297	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,240 円/㎡　月額支払賃料（　 3,227 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０７０５Ｔ　　　　-62	2,723 ( 2,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,583
c	１０４０７０５Ｔ　　　　-63	2,209 ( 2,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,847

横浜戸塚 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,920,000 円	584,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,985,715 円	66,190,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 648,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,964,000 円	584,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	584,000 円	584,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	584,000 円	584,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,686,215 円　（　　　　　　 7,036 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	584,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 2,700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 35 ％　＋　0.0669 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,522,400 円（　　　　　 24,998 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,496,326 円
②総費用	11,686,215 円
③純収益　①－②	52,810,111 円
④建物等に帰属する純収益	41,522,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,287,711 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,704,136 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,444 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223,002,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,000 円／㎡）