鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０６ -3	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	北東14.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 都市景観協議地区 (100,700)
b	１０４０４１３Ｄ -19	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	南西10.8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)
c	１０４０４０４ -28	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
d	１０４０５０５Ｄ -11	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m国道、南西3m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
e	１０４０６０６ -501	横浜市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,418,186	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,460,732	100 [ 148.0]	986,981	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	997,000
b	(　 ) 1,102,494	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,157,619	100 [ 129.4]	894,605		904,000
c	(　 ) 768,370	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	779,896	100 [ 88.9]	877,273		886,000
d	(　 ) 638,978	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	658,610	100 [ 69.3]	950,375		960,000
e	(　 ) 760,010	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	777,490	100 [ 75.2]	1,033,896		1,040,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 941,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,667,202	11,616,940	40,050,262	25,831,200	14,219,062	（　0.9512） 13,525,172	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	294,025,478 円　　　　（　 797,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	268.54	ＲＣ6F1B	1,460.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	369 ㎡	18.3 m x 20.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階が店舗（フロア貸し）、３階～６階を事務所（各フロア５０～１００㎡程度）と想定した。

⑦有効率　 75.1 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	46.50	75.0	34.88	3,680	128,358	10.0	1,283,580
							0.0	0
1～ 1	店舗	229.04	70.0	160.33	7,711	1,236,305	12.0	14,835,660
							0.0	0
2～ 2	店舗	268.54	80.0	214.83	4,031	865,980	10.0	8,659,800
							0.0	0
3～ 6	事務所	229.06	75.0	171.80	3,505	602,159	10.0	6,021,590
							0.0	0
～

計		1,460.32	75.1	1,097.24		4,639,279		48,865,400
								0

⑨年額支払賃料	4,639,279 円　×　12ヶ月　＝　 55,671,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,097.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,671,348 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,453,708 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,217,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,865,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 449,562 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,667,202 円　　　　（　 140,020 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０１Ｔ　　　　-16	3,426 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.2]	100 [100.0]	3,757	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,540 円/㎡　月額支払賃料（　 3,505 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０４０７０１Ｔ　　　　-28	3,361 ( 3,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,361
c	１０４０７０１Ｔ　　　　-31	3,187 ( 3,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,286

横浜戸塚 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,760,000 円	376,000,000　×　　　　 1.0 ％
②維持管理費	1,670,140 円	55,671,348　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,238,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,196,000 円	376,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	376,000 円	376,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	376,000 円	376,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,616,940 円　（　　　　　　 31,482 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	376,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,460.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,831,200 円（　　　　　 70,003 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,667,202 円
②総費用	11,616,940 円
③純収益　①－②	40,050,262 円
④建物等に帰属する純収益	25,831,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,219,062 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,525,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 294,025,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 797,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜戸塚 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 5-2

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　栗山　亮

TEL.

鑑定評価額

347,000,000 円

１㎡当たりの価格

940,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区品濃町５３９番６				②地積　(㎡)	369 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m (100,400)
	1:1	店舗兼事務所ＲＣ6F1B	中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南（駅前広場）市道、東側道	水道、ガス、下水	東戸塚駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 400 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場接面

交通

施設

東戸塚駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の商業地域として稀少性が高く、今後も暫くは発展的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 954,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 765,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市内の駅前商業地を中心に、その周辺部の商業地域を含む広域的な範囲と判断した。需要者の中心
は駅近の繁華性のある立地から、全国チェーンの飲食店等を経営する法人事業者や店舗ビル経営を主体とする法人事業
者等が想定される。駅前の繁華な地域では供給は少なく、低金利等を背景に需要は回復傾向にある。取引の中心価格帯
の把握は、取引件数が少なく、また個別性が強いことから困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、駅に比較的近い商業地の事例を多く収集し試算されており、信頼性が高い。収益価格は、地域の賃貸需要
等を反映し、やや低位に求められた。しかし、駅前商業地では収益性を重視する需要者が想定されることから、収益価
格の信頼性は確保されているものと思われる。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検
討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 900,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[100.3]

[101.0]
100

939,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    913,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の人口は微増傾向で推移している。実体
経済は一部に改善傾向がみられる中、駅前商
業地の需要は回復傾向に転じている。

駅前商業地として、特段の地域的な変動要因
はない。一般的要因の影響を受けつつ、駅前
商業地の地価は回復傾向に転じている。

角地であり、駅前商業地域の商業用地として
、個別的要因に基づく競争力が認められる。
当該要因の与える影響に格別の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０５ -24	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北7m道路、中間画地		近商高度6種最高20m (90,400)
b	１０４０５１０Ｄ -3	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	東30m国道、西10m、二方路		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０４０４０２ -4	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m県道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
d	１０４０５０４ -41	横浜市磯子区		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,282,154	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,174,919	100 [ 89.3]	1,315,699	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,330,000
b	(　 ) 910,701	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	901,773	100 [ 95.1]	948,237		958,000
c	(　 ) 1,124,332	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,036,430	100 [ 107.8]	961,438		971,000
d	(　 ) 702,076	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	702,076	100 [ 75.9]	925,001		934,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 954,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,087,431	11,598,202	39,489,229	25,831,200	13,658,029	（　0.9512） 12,991,517	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	282,424,283 円　　　　（　 765,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	268.54	ＲＣ6F1B	1,460.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	369 ㎡	18.3 m x 20.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及～地上２階が店舗（フロア貸し）、３階～６階が事務所（各フロア５０㎡～１００㎡程度）と想定した。

⑦有効率　 75.1 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	46.50	75.0	34.88	3,640	126,963	10.0	1,269,630
							0.0	0
1～ 1	店舗	229.04	70.0	160.33	7,600	1,218,508	12.0	14,622,096
							0.0	0
2～ 2	店舗	268.54	80.0	214.83	3,990	857,172	10.0	8,571,720
							0.0	0
3～ 6	事務所	229.06	75.0	171.80	3,470	596,146	10.0	5,961,460
							0.0	0
～

計		1,460.32	75.1	1,097.24		4,587,227		48,309,286
								0

⑨年額支払賃料	4,587,227 円　×　12ヶ月　＝　 55,046,724 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,097.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,046,724 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,403,738 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,642,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,309,286 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 444,445 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,087,431 円　　　　（　 138,448 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０８Ｔ　　　　-35	3,999 ( 3,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [ 91.2]	100 [103.0]	3,639	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,499 円/㎡　月額支払賃料（　 3,470 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０４０７０８Ｔ　　　　-36	2,966 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 93.1]	100 [103.0]	3,362
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,760,000 円	376,000,000　×　　　　 1.0 ％
②維持管理費	1,651,402 円	55,046,724　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,238,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,196,000 円	376,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	376,000 円	376,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	376,000 円	376,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,598,202 円　（　　　　　　 31,431 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	376,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,460.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,831,200 円（　　　　　 70,003 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,087,431 円
②総費用	11,598,202 円
③純収益　①－②	39,489,229 円
④建物等に帰属する純収益	25,831,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,658,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,991,517 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,207 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 282,424,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 765,000 円／㎡）