鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０１Ｄ -10	横浜市戸塚区		更地	（　）	長方形	北東4.6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０４０７０３Ｄ -12	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０４０７０６ -27	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０４０７０９Ｄ -12	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m私道、東5m、角地		１中専高度3種最高15m (80,150)
e	１０４０７１２ -6	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	東3.2m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 297,237	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	301,651	100 [ 109.6]	275,229	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	281,000
b	(　 ) 245,344	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	250,496	100 [ 99.5]	251,755		257,000
c	(　 ) 287,897	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	294,519	100 [ 115.6]	254,774		260,000
d	(　 ) 293,223	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	284,016	100 [ 90.3]	314,525		321,000
e	(　 ) 228,509	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	246,809	100 [ 94.8]	260,347		266,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 266,000 円／㎡]

横浜戸塚 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,577,766	970,499	4,607,267	3,357,900	1,249,367	（　0.9718） 1,214,135	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	25,832,660 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.02	ＬＳ3	276.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	153 ㎡	7.9 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件、賃貸需要、行政上の規制等を総合的に勘案して、軽量鉄骨造３階建の共同住宅（約３４㎡・６戸）を想定した。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	92.02	73.8	67.91	2,217	150,556	1.0	150,556
							1.0	150,556
2～ 2	住宅	92.02	73.8	67.91	2,286	155,242	1.0	155,242
							1.0	155,242
3～ 3	住宅	92.02	73.8	67.91	2,332	158,366	1.0	158,366
							1.0	158,366
～

～

計		276.06	73.8	203.73		464,164		464,164
								464,164

⑨年額支払賃料	464,164 円　×　12ヶ月　＝　 5,569,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 203.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,569,968 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 222,799 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,347,169 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	464,164 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,456 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 464,164 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 226,141 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,577,766 円　　　　（　 36,456 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０９Ｔ　　　　-7	2,473 ( 2,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,428	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,385 円/㎡　月額支払賃料（　 2,286 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０７０９Ｔ　　　　-8	2,147 ( 2,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,294
c	１０４０７０９Ｔ　　　　-9	2,384 ( 2,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,433

横浜戸塚 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	227,500 円	45,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	167,099 円	5,569,968　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 386,700 円	45,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 970,499 円　（　　　　　　 6,343 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 276.06 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,357,900 円（　　　　　 21,947 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,577,766 円
②総費用	970,499 円
③純収益　①－②	4,607,267 円
④建物等に帰属する純収益	3,357,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,249,367 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,214,135 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,936 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,832,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜戸塚 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 -12

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　平松　秀行

TEL.

鑑定評価額

39,500,000 円

１㎡当たりの価格

258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区吉田町字横町１０２０番２				②地積　(㎡)	153 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (70,150)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する既成住宅地域	南西5m市道	水道、ガス、下水	戸塚 920m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 20 ｍ、南 200 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路背後の一般住宅を中
心とした住宅地域

街

路

基準方位　北、５ｍ
市道

交通

施設

戸塚駅北東方

920m

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅地として熟成した地域であり、今後も概ね安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、ＪＲ東海道本線及びＪＲ横須賀線並びに横浜市営地下鉄ブルーライン線沿線に広がる一般住宅地
域である。典型的な需要者は、横浜市及び川崎市並びに都心通勤者であるサラリーマン等である。最寄駅から徒歩圏の
利便性が良好な地域であり、需要は安定している。取引の中心となる価格帯は、新築戸建で３，５００万円～４，００
０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、最寄駅徒歩圏に一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。典型的な需要者は自己利用目的のエンドユーザー
であり、これらの需要者は、取引に当たっては居住の快適性・利便性等を重視する傾向が強い。よって、市場の実態を
反映した比準価格の相対的信頼性は高く、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地
との検討も踏まえ、前記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 356,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[100.0]

100
[147.3]

[102.0]
100

257,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

戸塚区の人口は近年微増傾向で推移している
。地価は、下落から上昇へ転じたが、利便性
の違いによる二極化はいまだ健在である。

新型コロナウイルス感染症拡大の影響により
、住宅需要は一時的に下落基調で推移してい
たが、直近では回復傾向にある。

特別の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０３ -3	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ台形	東3.5m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０４０７０５ -33	横浜市戸塚区		その他	（　）	ほぼ台形	東5.5m市道、北東5.5m、角地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０４０７０８ -6	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	西14m国道、東2.8m、二方路		２住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０４０７０５ -23	横浜市戸塚区		建付地	（　）	袋地等	南西3.2m私道、北東4m、二方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
e	１０４０７０８ -7	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	西2.5m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 220,936	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	219,203	100 [ 95.9]	228,575	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 218,028	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	207,448	100 [ 90.2]	229,987		235,000
c	(　 ) 225,510	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	246,674	100 [ 104.9]	235,152		240,000
d	(　 ) 245,851	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	262,661	100 [ 100.0]	262,661		268,000
e	(　 ) 251,468	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	280,792	100 [ 99.9]	281,073		287,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

横浜戸塚 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,392,024	928,106	4,463,918	3,261,960	1,201,958	（　0.9718） 1,168,063	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	24,852,404 円　　　　（　 162,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.02	ＬＳ3	276.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	153 ㎡	7.9 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅（各階２戸計６戸、平均専有面積３３㎡）を想定した。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	92.02	73.8	67.87	2,121	143,952	2.0	287,904
							1.0	143,952
2～ 2	住宅	92.02	73.8	67.87	2,212	150,128	2.0	300,256
							1.0	150,128
3～ 3	住宅	92.02	73.8	67.87	2,273	154,269	2.0	308,538
							1.0	154,269
～

～

計		276.06	73.8	203.61		448,349		896,698
								448,349

⑨年額支払賃料	448,349 円　×　12ヶ月　＝　 5,380,188 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 203.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,380,188 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 215,208 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,164,980 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	896,698 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,608 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 448,349 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 218,436 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,392,024 円　　　　（　 35,242 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７１３Ｔ　　　　-5	2,764 ( 2,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [130.0]	100 [ 97.0]	2,237	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,309 円/㎡　月額支払賃料（　 2,212 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０７１３Ｔ　　　　-6	2,797 ( 2,682)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 97.0]	2,403
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	221,000 円	44,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	161,406 円	5,380,188　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 81,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 375,700 円	44,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 928,106 円　（　　　　　　 6,066 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 276.06 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,261,960 円（　　　　　 21,320 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,392,024 円
②総費用	928,106 円
③純収益　①－②	4,463,918 円
④建物等に帰属する純収益	3,261,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,201,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,168,063 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,634 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,852,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,000 円／㎡）