鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０８ -503	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北東27m県道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
b	１０４０４０８Ｄ -508	横浜市西区		建付地	（　）	不整形	北西37m国道、南西3.9m、南東4m、三方路		商業高度7種最高31m (100,500)
c	１０４０４０６Ｄ -6	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	北西36m国道、北東7.9m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０４０５０５Ｄ -5	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南東6.5m、二方路		２中専高度3種最高15m 地区計画等 (80,150)
e	１０４０９０７Ｄ -4	鎌倉市		更地	（　）	長方形	北東9.5m市道、南東2.6m、北西1.8m、三方路		近商高度2種最高20m (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 450,663	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	493,373	100 [ 104.0]	474,397	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	484,000
b	(　 ) 454,640	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	461,466	100 [ 105.1]	439,073		448,000
c	(　 ) 400,242	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	396,318	100 [ 96.2]	411,973		420,000
d	(　 ) 477,165	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	481,937	100 [ 91.6]	526,132		537,000
e	(　 ) 311,026	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.5]	346,768	100 [ 73.4]	472,436		482,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -9.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 451,000 円／㎡]

横浜戸塚 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,170,371,155	694,982,336	10	796,000	1,688.00	272,000	2,318.04
⑧開発法による価格	475,388,819 円　　　　（　 420,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,131 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,131.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
579.51 ㎡	2,318.04 ㎡	1,688.00 ㎡	630.04 ㎡	1,688.00 ㎡	ＲＣ・4F ( 24 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.2 ％）	（ 205.0 ％）	（ 149.2 ％）	（ 55.7 ％）	（ 72.82 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	80 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	36.5 ｍ 28.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		12.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

796,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 796,000 円／㎡　　×　　 1,688.00 ㎡　　＝　　　　 1,343,648,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,343,648,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 272,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 280,160 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 280,160 円／㎡　　×　　　 2,318.04 ㎡　　＝　　　　 649,422,086 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,343,648,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 134,364,800 円

支出合計　④+⑤+⑥

783,786,886 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	67,182,400 円	( 5 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 62,049,665 円
	販売総額(2期)	67,182,400 円	( 5 ％)	×　　0.8948	（ 14 ヶ月）	＝　　 60,114,812 円
	販売総額(3期)	1,209,283,200 円	( 90 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,048,206,678 円
収入合計		－	－	－	－	1,170,371,155 円
支出	建築工事費(1期)	64,942,209 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 60,941,769 円
	建築工事費(2期)	64,942,209 円	( 10 ％)	×　　0.9019	（ 13 ヶ月）	＝　　 58,571,378 円
	建築工事費(3期)	519,537,669 円	( 80 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 450,335,251 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	67,182,400 円	( 50 ％)	×　　0.9535	（ 6 ヶ月）	＝　　 64,058,418 円
	販売管理費(2期)	67,182,400 円	( 50 ％)	×　　0.9091	（ 12 ヶ月）	＝　　 61,075,520 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	694,982,336 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,170,371,155 円　　－　　　　　　 694,982,336 円　　＝　　　　　 475,388,819 円 420,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜戸塚 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 -4

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　榎本　一裕

TEL.

鑑定評価額

501,000,000 円

１㎡当たりの価格

443,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区品濃町５２３番１外				②地積　(㎡)	1,131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (80,150)
	1.5:1	寄宿舎ＲＣ4	マンション、店舗、住宅等が混在する住宅地域	西12m市道、南側道	水道、ガス、下水	東戸塚 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 120 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、１２ｍ
市道

交通

施設

東戸塚駅南東方

500m

法令

規制

２中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

選好性の高い東戸塚駅徒歩圏にあり将来的には良好な中層共同住宅地域へ移行すると予測する。マンション市況
は回復傾向にあり、特に利便性良好な物件の需要は底堅いため、当面の地価は微増傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 427,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市及び隣接する藤沢市等の最寄駅徒歩圏の中層共同住宅地域一円。需要者は、都心部に通勤する勤
労者層向けのマンションを販売する開発業者が中心となる。建築費等の上昇に加え、不動産の選好性の変化等により分
譲マンションの採算可能エリアは縮小しているが、当圏域ではマンション人気が根強いため、素地需要は底堅い状況に
ある。取引価格は、条件如何でバラツキが見られるが、㎡当たり３５～５０万円程度が中心価格帯と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は中層共同住宅適地であるため、主たる参加者が開発業者等である市場での需給動向を反映して価格が形成
される蓋然性が高く、かつ、彼らの投資採算性が重要な価格指標になると思料する。よって、市場性を反映した比準価
格、開発業者等の投資採算性を反映した開発法による価格のいずれも信頼性が高いと判断する。したがって、比準価格
と開発法による価格を相互に関連付け、更に類似の公示地との均衡にも留意し、鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    438,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は微増傾向で推移している。区内で
は大規模マンションが複数計画されており、
マンション市況は利便性良好な地域を中心に
回復傾向にある。

居住環境が良好な東戸塚駅徒歩圏の中層共同
住宅地域であり、マンションに対する需要が
底堅いため、地価は緩やかながらも上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０８ -503	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北東27m県道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
b	１０４０４０６Ｄ -6	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	北西36m国道、北東7.9m、角地		商業高度7種最高31m 不燃化推進地域 (100,400)
c	１０４０７０５Ｄ -5	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、北東8.5m、二方路		準住居高度4種最高20m 地区計画等 (80,200)
d	１０４０５０５Ｄ -5	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南東6.5m、二方路		２中専高度3種最高15m 地区計画等 (80,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 450,663	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	454,719	100 [ 108.1]	420,647	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	429,000
b	(　 ) 400,302	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	404,705	100 [ 87.5]	462,520		472,000
c	(　 ) 257,152	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	258,695	100 [ 59.0]	438,466		447,000
d	(　 ) 477,165	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	477,165	100 [ 74.2]	643,080		656,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 450,000 円／㎡]

横浜戸塚 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンションと判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,176,252,416	693,367,748	10	800,000	1,688.00	273,000	2,318.04
⑧開発法による価格	482,884,668 円　　　　（　 427,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,131 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,131.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
579.51 ㎡	2,318.04 ㎡	1,688.00 ㎡	630.04 ㎡	1,688.00 ㎡	ＲＣ・4F ( 24 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.2 ％）	（ 205.0 ％）	（ 149.2 ％）	（ 55.7 ％）	（ 72.82 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	80 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	36.5 ｍ 28.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		12.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

800,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一駅勢圏におけるマンションの分譲価格等を参考に査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 800,000 円／㎡　　×　　 1,688.00 ㎡　　＝　　　　 1,350,400,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,350,400,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 273,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 281,190 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の建物の建築工事費等を参考に査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 281,190 円／㎡　　×　　　 2,318.04 ㎡　　＝　　　　 651,809,668 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	横浜市では開発負担金の徴収がないため。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,350,400,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 135,040,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

786,849,668 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	67,520,000 円	( 5 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 62,361,472 円
	販売総額(2期)	67,520,000 円	( 5 ％)	×　　0.8948	（ 14 ヶ月）	＝　　 60,416,896 円
	販売総額(3期)	1,215,360,000 円	( 90 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,053,474,048 円
収入合計		－	－	－	－	1,176,252,416 円
支出	建築工事費(1期)	65,180,967 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 61,165,819 円
	建築工事費(2期)	65,180,967 円	( 10 ％)	×　　0.8948	（ 14 ヶ月）	＝　　 58,323,929 円
	建築工事費(3期)	521,447,734 円	( 80 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 451,990,896 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	67,520,000 円	( 50 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 63,360,768 円
	販売管理費(2期)	67,520,000 円	( 50 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 58,526,336 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	693,367,748 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,176,252,416 円　　－　　　　　　 693,367,748 円　　＝　　　　　 482,884,668 円 427,000 円／㎡