鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７１０ -9	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ台形	北3.5m市道、東1m、角地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０４０７１３ -18	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、南西4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
c	１０４０７０８ -4	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
d	１０４０７１２ -33	横浜市戸塚区		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０４０７１２ -6	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	東3.2m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,852	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	138,102	100 [ 67.8]	203,690	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	206,000
b	(　 ) 216,616	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	203,000	100 [ 85.8]	236,597		239,000
c	(　 ) 200,207	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	146,828	100 [ 81.4]	180,378		182,000
d	(　 ) 230,161	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	203,494	100 [ 71.1]	286,208		289,000
e	(　 ) 228,509	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 123.3]	181,992	100 [ 90.2]	201,765		204,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +23.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

横浜戸塚 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,120,317	507,935	2,612,382	1,657,840	954,542	（　0.9696） 925,524	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,281,750 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.24	Ｗ2	132.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	167 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積が３３㎡前後の共同住宅を想定。内装等仕様は標準的で、各階２戸・計４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.24	100.0	66.24	1,863	123,405	1.0	123,405
							0.0	0
2～ 2	住宅	66.24	100.0	66.24	1,921	127,247	1.0	127,247
							0.0	0
～

～

～

計		132.48	100.0	132.48		250,652		250,652
								0

⑨年額支払賃料	250,652 円　×　12ヶ月　＝　 3,007,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,007,824 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 129,913 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,117,911 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,652 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,120,317 円　　　　（　 18,685 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０３Ｔ　　　　-1	2,271 ( 2,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	2,027	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,923 円/㎡　月額支払賃料（　 1,921 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０７０３Ｔ　　　　-2	1,813 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,883
c	１０４０７０３Ｔ　　　　-3	1,802 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	1,859

横浜戸塚 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,000 円	21,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	97,435 円	3,247,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 81,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 180,200 円	21,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 507,935 円　（　　　　　　 3,042 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,657,840 円（　　　　　 9,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,120,317 円
②総費用	507,935 円
③純収益　①－②	2,612,382 円
④建物等に帰属する純収益	1,657,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	954,542 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	925,524 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,542 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,281,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜戸塚 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 -2

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　榎本　一裕

TEL.

鑑定評価額

34,600,000 円

１㎡当たりの価格

207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区上倉田町字原１８０５番７				②地積　(㎡)	167 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	西4.5m市道	水道、ガス、下水	戸塚 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 400 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 168 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、４．５
ｍ市道

交通

施設

戸塚駅南東方

1.6km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

熟成度の高い住宅地域であり、今後も現環境を維持すると予測する。住環境は良好であるが、利便性の劣る高台
の住宅地域の選好性が弱まるなか需要は依然として弱く、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 209,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線・横須賀線、市営地下鉄線沿線で、概ね横浜市南部から鎌倉市・藤沢市に至る住宅地域一
円。需要者は、東京・横浜の中心部に通勤する勤労者層が中心となる。戸塚駅から徒歩限界圏乃至バス圏の高台に位置
するため、条件良否による選別化が進むなか需要は弱含みであり、地価の下落傾向が継続している。中心価格帯は、土
地が概ね１５０～１７０㎡で３０００万円程度、新築戸建が１２５㎡程度で概ね４０００万円台前半となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸需要も認められる地域であるが、共同住宅建築目的の土地取引は少なく、自用の居住用物件が取引の中心である。
よって、不動産価格は主として居住の快適性等の良否に基づき形成されるため、現実の不動産市場の需給動向を反映し
た比準価格の規範性は高く説得力を有するが、収益性を反映した収益価格の説得力はやや劣ると判断する。したがって
、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 356,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[100.0]

100
[181.4]

[101.0]
100

207,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    211,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は微増傾向で推移している。不動産
市況は回復傾向にあるが、一部で弱い地域も
見られ、条件良否による地価の二極化が引き
続き認められる。

居住環境は良好だが、利便性が劣る高台にあ
り画地規模も大きいため、二極化が進むなか
住宅需要は依然低迷しており地価は下落傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　  +3.4
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０５ -23	横浜市戸塚区		建付地	（　）	袋地等	南西3.2m私道、北東4m、二方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
b	１０４０７０５ -17	横浜市戸塚区		更地	（　）	長方形	南東4.6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０４０７１３ -17	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.5m市道、北東4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
d	１０４０７０５ -10	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ整形	南4m市道、西4m、準角地		１中専高度3種最高15m (80,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 245,851	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	246,338	100 [ 113.5]	217,038	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	219,000
b	(　 ) 178,593	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	174,085	100 [ 87.2]	199,639		202,000
c	(　 ) 188,857	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	187,735	100 [ 86.7]	216,534		219,000
d	(　 ) 220,098	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.4]	193,548	100 [ 100.3]	192,969		195,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.4	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 209,000 円／㎡]

横浜戸塚 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,252,815	528,373	2,724,442	1,759,500	964,942	（　0.9696） 935,608	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,491,833 円　　　　（　 117,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.24	Ｗ2	132.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	167 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸市場の動向、画地の規模・形状、公法上の規制等を考慮し、「平均賃貸面積３３㎡程度・上下各２戸」の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.24	100.0	66.24	1,878	124,399	2.0	248,798
							1.0	124,399
2～ 2	住宅	66.24	100.0	66.24	1,916	126,916	2.0	253,832
							1.0	126,916
～

～

～

計		132.48	100.0	132.48		251,315		502,630
								251,315

⑨年額支払賃料	251,315 円　×　12ヶ月　＝　 3,015,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,015,780 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 130,231 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,125,549 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	502,630 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,825 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 251,315 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 122,441 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,252,815 円　　　　（　 19,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０５Ｔ　　　　-1	1,363 ( 1,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,672	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,916 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０７０５Ｔ　　　　-2	2,589 ( 2,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,076
c	１０４０７０５Ｔ　　　　-3	2,767 ( 2,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [117.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	2,239

横浜戸塚 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,500 円	22,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	97,673 円	3,255,780　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,200 円	22,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 528,373 円　（　　　　　　 3,164 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,759,500 円（　　　　　 10,536 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,252,815 円
②総費用	528,373 円
③純収益　①－②	2,724,442 円
④建物等に帰属する純収益	1,759,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	964,942 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	935,608 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,602 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,491,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,000 円／㎡）