鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０１ -5	横浜市戸塚区		更地	（　）	長方形	南東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (40,80)
b	１０４０７０４Ｄ -6	横浜市戸塚区		更地	（　）	袋地等	西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０４０７１２ -4	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	北西6.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０４０７１２ -5	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	南4.5m私道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,180)
e	１０４０７１２Ｄ -5	横浜市戸塚区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、北西4m、角地		２中専高度3種最高15m (80,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 235,857	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	228,987	100 [ 109.1]	209,887	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 223,105	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	247,894	100 [ 104.5]	237,219		244,000
c	(　 ) 238,485	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	238,485	100 [ 103.0]	231,539		238,000
d	(　 ) 194,878	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	229,268	100 [ 105.6]	217,110		224,000
e	(　 ) 207,834	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	203,759	100 [ 103.7]	196,489		202,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

横浜戸塚 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,436,368	460,731	1,975,637	1,540,540	435,097	（　0.9696） 421,870	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,788,958 円　　　　（　 53,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	66.30	Ｗ2	119.59
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 建築協定	50 ％	80 ％	80 ％	165 ㎡	11.8 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制（建築協定等）を考慮して、戸建住宅を想定した。（駐車場料金も賃料に含む）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	119.59	100.0	119.59	1,694	202,585	2.0	405,170
							1.0	202,585
～

～

～

～

計		119.59	100.0	119.59		202,585		405,170
								202,585

⑨年額支払賃料	202,585 円　×　12ヶ月　＝　 2,431,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 119.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,431,020 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 97,241 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,333,779 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	405,170 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,890 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 202,585 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 98,699 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,436,368 円　　　　（　 14,766 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０９Ｔ　　　　-1	1,528 ( 1,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,750	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,768 円/㎡　月額支払賃料（　 1,694 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０７０９Ｔ　　　　-2	1,575 ( 1,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,783
c	１０４０７０９Ｔ　　　　-3	1,833 ( 1,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,771

横浜戸塚 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,500 円	19,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,931 円	2,431,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 167,400 円	19,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 460,731 円　（　　　　　　 2,792 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 119.59 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,540,540 円（　　　　　 9,337 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,436,368 円
②総費用	460,731 円
③純収益　①－②	1,975,637 円
④建物等に帰属する純収益	1,540,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	435,097 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	421,870 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,788,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜戸塚 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 -1

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　小俣　要一

TEL.

鑑定評価額

37,100,000 円

１㎡当たりの価格

225,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区矢部町字日之森１４２０番５８				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m 建築協定
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域	南6.5m市道	水道、ガス、下水	戸塚 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 60 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

戸塚神明台建築協定

街

路

基準方位　北　　　
　　　　　　　６．
５ｍ市道

交通

施設

戸塚駅北西方

1.7km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

建築協定が定められた戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市南西部のＪＲ東海道本線、同横須賀線、横浜市営地下鉄ブルーライン等の沿線に広がる住宅地域
一帯と把握する。需要者の中心は横浜・川崎・又は都心通勤者である勤労者層である。建築協定の影響もあり一般住宅
地域として熟成した地域で、最寄駅からはやや遠いが、居住環境が比較的良好で需要は概ね安定している。取引の中心
価格帯は、新築戸建で３５００～４５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅からバス圏内にある戸建住宅地域である。居住環境に優れるが、建築協定の制約もありアパート等の
収益物件は見られず、戸建の貸家が散見される程度で、収益価格は比準価格との間に相当の水準格差がある。よって、
居住性と快適性に基づく比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定
評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 176,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 79.4]

[103.0]
100

226,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による影響は未だ
残るが、住宅地域の地価水準への影響は少な
くなっている。

駅からのバス圏内の住宅地域として特に大き
な変動要因はなく、価格水準は横這いと認め
られる。

特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０１ -29	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
b	１０４０７０５ -38	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高15m (50,80)
c	１０４０７０３Ｄ -4	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
d	１０４０７０８ -4	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,842	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	181,737	100 [ 90.2]	201,482	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	208,000
b	(　 ) 236,534	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	231,482	100 [ 101.5]	228,061		235,000
c	(　 ) 208,919	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	204,254	100 [ 89.9]	227,201		234,000
d	(　 ) 200,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	194,376	100 [ 89.7]	216,696		223,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

横浜戸塚 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,358,715	449,106	1,909,609	1,493,620	415,989	（　0.9696） 403,343	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,402,979 円　　　　（　 50,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	66.30	Ｗ2	119.59
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 建築協定	50 ％	80 ％	80 ％	165 ㎡	11.8 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

建築協定を含む公法上の規制を考慮して戸建住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	119.59	100.0	119.59	1,640	196,128	2.0	392,256
							1.0	196,128
～

～

～

～

計		119.59	100.0	119.59		196,128		392,256
								196,128

⑨年額支払賃料	196,128 円　×　12ヶ月　＝　 2,353,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 119.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,353,536 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 94,141 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,259,395 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	392,256 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,766 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 196,128 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 95,554 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,358,715 円　　　　（　 14,295 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０７Ｔ　　　　-14	1,375 ( 1,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,643	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,712 円/㎡　月額支払賃料（　 1,640 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０７０７Ｔ　　　　-16	1,528 ( 1,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,677
c	１０４０７０７Ｔ　　　　-17	1,414 ( 1,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,768

横浜戸塚 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,500 円	19,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	70,606 円	2,353,536　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 162,300 円	19,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,100 円	19,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,100 円	19,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 449,106 円　（　　　　　　 2,722 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 119.59 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,493,620 円（　　　　　 9,052 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,358,715 円
②総費用	449,106 円
③純収益　①－②	1,909,609 円
④建物等に帰属する純収益	1,493,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	415,989 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	403,343 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,445 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,402,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,900 円／㎡）