鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１１Ｄ -17	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
b	１０４０３０８ -11	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、北東20m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
c	１０４０３０８ -3	横浜市都筑区		建付地	（　）	長方形	南5m市道、東4.4m、角地		工業高度5種最高20m (70,200)
d	１０４０３０８Ｄ -3	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	東13m区画街路、西4.5m、二方路		工業高度5種最高20m 土地区画整理地区 (70,200)
e	１０４０３０８Ｄ -2	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	西4.2m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 287,040	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	291,059	100 [ 96.0]	303,186	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	303,000
b	(　 ) 278,803	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	281,591	100 [ 91.2]	308,762		309,000
c	(　 ) 363,336	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	364,415	100 [ 80.7]	451,568		452,000
d	(　 ) 285,433	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	284,593	100 [ 98.7]	288,341		288,000
e	(　 ) 221,707	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	225,698	100 [ 81.2]	277,953		278,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 295,000 円／㎡]

横浜港北 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,656,584	7,395,124	27,261,460	15,615,600	11,645,860	（　0.9472） 11,030,959	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	234,701,255 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫	800.00	Ｓ2	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,394 ㎡	28.2 m x 49.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫及び事務所付きの工場と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	1,600.00	100.0	1,600.00	1,824	2,918,400	3.0	8,755,200
							1.0	2,918,400
～

～

～

～

計		1,600.00	100.0	1,600.00		2,918,400		8,755,200
								2,918,400

⑨年額支払賃料	2,918,400 円　×　12ヶ月　＝　 35,020,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,020,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,400,832 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,619,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,755,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,050 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,918,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 952,566 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,656,584 円　　　　（　 24,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０９Ｔ　　　　-48	1,790 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,790	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,880 円/㎡　月額支払賃料（　 1,824 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３１２Ｔ　　　　-2	2,563 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,972
c	１０４０３１２Ｔ　　　　-1	2,563 ( 2,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,942

横浜港北 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,155,000 円	231,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,050,624 円	35,020,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,764,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,963,500 円	231,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,395,124 円　（　　　　　　 5,305 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	231,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 50 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,615,600 円（　　　　　 11,202 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,656,584 円
②総費用	7,395,124 円
③純収益　①－②	27,261,460 円
④建物等に帰属する純収益	15,615,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,645,860 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,030,959 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,913 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,701,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
横浜港北 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 9-1

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　大原　一郎

TEL.

鑑定評価額

372,000,000 円

１㎡当たりの価格

267,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区新羽町字中町１１８２番				②地積　(㎡)	1,394 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	1:2	工場	工場、作業所等にマンションが混在する工業地域	北7m市道	水道、ガス、下水	新羽 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 200 ｍ、南 180 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

工場、倉庫を中心にマンショ
ンも見られる地域

街

路

７ｍ市道

交通

施設

新羽駅南東方

450m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中小の工場や倉庫等の工業系用途が多い中、マンションや戸建住宅等の住宅地も混在し、多様な用途が見込まれ
る。横浜環状北線、北西線の開通による高速道路網の利便性向上もあり、引続き底堅い需要が予想される。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は横浜市北部の港北区及び都筑区の内陸型中小工業地域で、主な需要者は自動車関連事業所、作業所
、配送センター、倉庫等としての取得が多く、近年大型物流施設の進出もみられる。周辺の市街地化の影響を受け、駅
徒歩圏ではマンション、戸建住宅等の住宅用途への利用転換を目的とした不動産事業者の参入も多く、底堅い需要がみ
られる。立地条件、画地規模により総額での把握は難しいが、単価では概ね２０万円から３０万円程度と推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記市場の特性から、業務・工業系用途の自用目的での取引を中心して価格が形成され、賃貸収益性に着目した取引は
少なく、収益価格主体で価格形成される度合いはやや低い。また収益資料の制約からも収益価格には多くの想定要素を
含んでいるという限界がある。よって、実際の市場取引価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、
単価と総額との関連にも考慮し、かつ、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 269,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[102.3]

[100.0]
100

267,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    263,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍も払拭されつつあり、今後は政府の
大型財政支出による景気回復が見込まれ、不
動産市場にも波及が期待される。

中小規模工場のほか一部に住宅、マンション
等も多くみられる地域で、高速道路網の整備
と相まって土地需要は底堅い。

個別的要因の変動は特にない。近隣地域にお
ける選好性は普通程度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.7
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１１Ｄ -14	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ整形	西22m市道、南7.1m、二方路		準工高度5種最高20m 地区計画等 (80,200)
b	１０４０３１１Ｄ -17	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
c	１０４０３０２Ｄ -17	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.3m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０４０３０８Ｄ -3	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	東13m区画街路、西4.5m、二方路		工業高度5種最高20m 土地区画整理地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 442,679	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	428,345	100 [ 150.2]	285,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 287,040	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	291,059	100 [ 100.0]	291,059		291,000
c	(　 ) 209,787	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	215,451	100 [ 94.5]	227,990		228,000
d	(　 ) 285,433	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	276,462	100 [ 99.8]	277,016		277,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

横浜港北 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,150,592	7,540,300	27,610,292	16,156,400	11,453,892	（　0.9472） 10,849,127	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	230,832,489 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫	800.00	Ｓ2	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,394 ㎡	28.2 m x 49.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、敷地規模等から倉庫、事務所を備えた工場を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	1,600.00	100.0	1,600.00	1,850	2,960,000	3.0	8,880,000
							1.0	2,960,000
～

～

～

～

計		1,600.00	100.0	1,600.00		2,960,000		8,880,000
								2,960,000

⑨年額支払賃料	2,960,000 円　×　12ヶ月　＝　 35,520,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,520,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,420,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,099,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,880,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,248 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,960,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 966,144 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,150,592 円　　　　（　 25,216 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０４Ｔ　　　　-15	2,563 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,373	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,907 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３０４Ｔ　　　　-16	1,755 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,679
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,195,000 円	239,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,065,600 円	35,520,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,770,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,031,500 円	239,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,540,300 円　（　　　　　　 5,409 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	239,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 50 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,156,400 円（　　　　　 11,590 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,150,592 円
②総費用	7,540,300 円
③純収益　①－②	27,610,292 円
④建物等に帰属する純収益	16,156,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,453,892 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,849,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,783 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,832,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）