別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 横浜港北 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港北 5-10 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　佐斗子   TEL.

鑑定評価額 241,000,000 円  １㎡当たりの価格 510,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 410,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港北区菊名６丁目７３５番外 ｢菊名６－３－１４｣ ②地積 　(㎡) 472   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度6種最高20m (90,300) 台形 1:1.5 事務所 ＲＣ4F1B 中低層店舗ビル等が 建ち並ぶ商業地域 西12m県道 水道、ガス、下水 菊名 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       472 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画道路（３．４．２１ 東京丸子横浜線）予定地を含 む 街 路 １２ｍ　県道 交通 施設 菊名駅北方 200m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度6種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 菊名駅周辺の綱島街道沿い商業地域で、概ね熟成しており、都市計画道路による制約を受けるものの、今後も略 現況を保持するものと予測する。地価は近年横ばい傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    525,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    362,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、港北区及び隣接周辺地域における商業地域である。需要者は圏内外の法人や地元事業主等が中心で、画 地条件の如何等によってはマンション開発業者も見込まれる。東横線は相互乗入れ等による利便性の向上が見込まれて おり、菊名駅周辺地域の需要は根強い。一方、立地条件の如何等、個別の選別が進む傾向もみられる。商業地に係る取 引は個別性が強く、中心的価格帯は見出し難いが、１平米当り４５万円～６０万円が取引の指標と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣商業地域として熟成しており、幹線道路沿いに存することから路線商業地としての適性も認められ、賃貸需要も見 込まれる。しかし、地価に相応した賃料水準は形成されておらず、収益価格は比準価格に比して低位に求められたと思 料する。希少性等に着目した土地需要は堅調であるため、多数取引を検討して得た比準価格を標準とし、収益価格を比 較考量して、代表標準地の価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港北 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    473,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [100.0] 100 514,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    508,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、感染症対策等による回復の動きがみ られるが、供給制約等による下振れリスクも 存する。なお、市内商業地取引は概ね堅調に 推移している。 地域要因に特段の変動はない。都市計画道路 予定地を含み、やや土地利用に影響を受ける が、需要に懸念はみられない。 個別的要因に特段の変動はない。綱島街道に 面し、マンション敷地としての適性もみられ る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％