鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１０Ｄ -11	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
b	１０４０３１３Ｄ -6	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,480)
c	１０４０３０３Ｄ -3	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	西22m県道、北4.5m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０４０３１０Ｄ -7	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、東6m、南3.2m、三方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０４０３０８Ｄ -5	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	北東12m市道、南西12m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 652,858	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	658,734	100 [ 147.8]	445,693	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	459,000
b	(　 ) 499,875	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	508,873	100 [ 116.6]	436,426		450,000
c	(　 ) 385,247	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	374,400	100 [ 86.6]	432,333		445,000
d	(　 ) 388,702	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	401,538	100 [ 90.6]	443,199		456,000
e	(　 ) 361,386	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	397,603	100 [ 93.0]	427,530		440,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 450,000 円／㎡]

横浜港北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	171,291,613	36,407,234	134,884,379	108,353,000	26,531,379	（　0.9519） 25,255,220	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	561,227,111 円　　　　（　 290,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,449.75	Ｓ8F1B	7,248.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	1,933 ㎡	35.6 m x 53.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離： 25.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地上５階建、Ｂ１階駐車場の店舗兼事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

周辺の店舗兼事務所ビルの有効率を参照

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,449.75	80.0	1,159.80	2,951	3,422,570	10.0	34,225,700
							0.0	0
2～ 5	事務所	1,449.75	85.0	1,232.29	2,270	2,797,298	8.0	22,378,384
							0.0	0
～

地下 1～ 1	屋内駐車場	1,099.90

～

計		7,248.75	84.0	6,088.96		14,611,762		123,739,236
								0

⑨年額支払賃料	14,611,762 円　×　12ヶ月　＝　 175,341,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,088.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 40 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	175,341,144 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 9,600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 14,795,292 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	170,145,852 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	123,739,236 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,138,401 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	800,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 7,360 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	171,291,613 円　　　　（　 88,614 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０４Ｔ　　　　-13	2,538 ( 2,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,022	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,285 円/㎡　月額支払賃料（　 2,270 円/㎡）　基準階 5 F B
b	１０４０３０３Ｔ　　　　-24	2,263 ( 2,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,431
c	１０４０３０３Ｔ　　　　-25	2,209 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,401

横浜港北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,050,000 円	1,610,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,548,234 円	184,941,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,904,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,685,000 円	1,610,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,610,000 円	1,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,610,000 円	1,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,407,234 円　（　　　　　　 18,835 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,610,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 7,248.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	108,353,000 円（　　　　　 56,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	171,291,613 円
②総費用	36,407,234 円
③純収益　①－②	134,884,379 円
④建物等に帰属する純収益	108,353,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,531,379 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,255,220 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,065 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 561,227,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 290,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜港北 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 5-9

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　馬場　佳子

TEL.

鑑定評価額

754,000,000 円

１㎡当たりの価格

390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区北新横浜１丁目５番７外				②地積　(㎡)	1,933 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m 地区計画等 (100,400)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ8F1B	高層事務所、病院等が見られる商業地域	南25m市道、東側道	水道、ガス、下水	北新横浜 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 53.0 ｍ、規模　　 1,900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地区計画により業務商業地区
となっている商業地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

北新横浜駅南東方

350m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

横浜環状北線新横浜出入口の完成により交通接近条件は改善されたが、価格時点現在、地域要因の大きな変動は
見られていない。当面は大きな変化なく推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 454,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 239,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市内の業務的色彩の強い商業地域で、主として新横浜地区や横浜市中心エリア並びに東京都心に接近
性があり、大中規模画地が配置されている商業地域である。需要者の中心は、データセンター、バックオフィス、医療
・福祉関係施設用地を必要とする事業法人、公益法人等で今後はリート等の参入も考えられる。現状では一時利用若し
くは事業用定期借地に基づく建物建築が多い。周辺の取引は少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域にあって収益価格は比準価格に比して低位に試算されたが、これは地区計画により業務商業地区に位置付けら
れている一方、現時点では自用目的の取引中心で推移しているため、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないと
思料される。よって、市場で実際に取引された事例から求められた実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量
することが妥当と判断し、さらに周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 393,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[102.0]

100
[103.4]

[103.0]
100

388,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    386,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地は、人流抑制政策やテレワークの推進
等の影響で弱含みな一面と、金融緩和政策に
よる投資意慾の増加等、物件の多極化が見ら
れている。

データセンター需要の高まり等により、強含
みである。

特筆すべき事項はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０６Ｄ　 -6	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	北西36m国道、北東7.9m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
b	１０４０３０９ -9	横浜市港北区		建付地	（　）	不整形	南16.5m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０４０３０３Ｄ -3	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	西22m県道、北4.5m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０４０４０８ -503	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北東27m県道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 400,242	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	388,425	100 [ 90.0]	431,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	445,000
b	(　 ) 203,121	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	238,966	100 [ 55.1]	433,695		447,000
c	(　 ) 385,247	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	376,270	100 [ 79.1]	475,689		490,000
d	(　 ) 450,663	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	439,725	100 [ 104.0]	422,813		435,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 454,000 円／㎡]

横浜港北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	183,869,360	38,937,215	144,932,145	123,080,000	21,852,145	（　0.9519） 20,801,057	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	462,245,711 円　　　　（　 239,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,449.75	Ｓ5	7,248.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	1,933 ㎡	35.6 m x 53.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所を想定。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

地域の同種における標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,449.75	70.0	1,014.83	3,208	3,255,575	4.0	13,022,300
							2.0	6,511,150
2～ 2	事務所	1,449.75	90.0	1,304.78	2,500	3,261,950	6.0	19,571,700
							0.0	0
3～ 5	事務所	1,449.75	90.0	1,304.78	2,500	3,261,950	6.0	19,571,700
							0.0	0
～

～

計		7,248.75	86.0	6,233.95		16,303,375		91,309,100
								6,511,150

⑨年額支払賃料	16,303,375 円　×　12ヶ月　＝　 195,640,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,233.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	195,640,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,651,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	179,989,260 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	91,309,100 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 840,044 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,511,150 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 3,040,056 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	183,869,360 円　　　　（　 95,121 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３１２Ｔ　　　　-5	3,707 ( 3,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,530	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,490 円/㎡　月額支払賃料（　 3,208 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３１２Ｔ　　　　-6	1,836 ( 1,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 50.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,060
c	１０４０３０３Ｔ　　　　-25	2,209 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	3,156

横浜港北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,050,000 円	1,810,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,869,215 円	195,640,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,013,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,385,000 円	1,810,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,810,000 円	1,810,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,810,000 円	1,810,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 38,937,215 円　（　　　　　　 20,143 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,810,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 7,248.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	123,080,000 円（　　　　　 63,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	183,869,360 円
②総費用	38,937,215 円
③純収益　①－②	144,932,145 円
④建物等に帰属する純収益	123,080,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,852,145 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,801,057 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,761 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 462,245,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 239,000 円／㎡）