鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３０３Ｄ -3	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	西22m県道、北4.5m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０４０３０３ -17	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０４０３１１Ｄ -20	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西9m県道、東1.8m、二方路		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０４０３１２Ｄ -10	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	北東9.1m市道、南西6.8m、東6.5m、三方路		商業高度7種最高31m (100,400)
e	１０４０３１３Ｄ -6	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 385,247	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	383,003	100 [ 74.8]	512,036	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	522,000
b	(　 ) 303,286	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	303,893	100 [ 79.1]	384,188		392,000
c	(　 ) 465,220	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	468,444	100 [ 112.8]	415,287		424,000
d	(　 ) 689,948	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	668,609	100 [ 146.7]	455,766		465,000
e	(　 ) 499,875	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	502,374	100 [ 128.3]	391,562		399,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 405,000 円／㎡]

横浜港北 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,368,410	12,728,480	52,639,930	44,552,600	8,087,330	（　0.9504） 7,686,198	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	163,536,128 円　　　　（　 330,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	408.60	ＲＣ7	2,796.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	19.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸、２～７階は共同住宅（３ＬＤＫ：６５㎡×２４戸、１ＤＫ：３２㎡×６戸）、１階駐車場６台を想定。

⑦有効率　 70.1 ％
の理由

１階ピロティーの駐車場、内廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	399.44	45.6	182.14	4,028	733,660	8.0	5,869,280
							0.0	0
2～ 3	住宅	399.44	74.2	296.38	2,618	775,923	2.0	1,551,846
							1.0	775,923
4～ 5	住宅	399.44	74.2	296.38	2,658	787,778	2.0	1,575,556
							1.0	787,778
6～ 6	住宅	399.44	74.2	296.38	2,699	799,930	2.0	1,599,860
							1.0	799,930
7～ 7	住宅	399.44	74.2	296.38	2,739	811,785	2.0	1,623,570
							1.0	811,785

計		2,796.08	70.1	1,960.42		5,472,777		15,347,514
								4,739,117

⑨年額支払賃料	5,472,777 円　×　12ヶ月　＝　 65,673,324 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,960.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,673,324 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 4,018,159 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,951,165 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,347,514 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 144,267 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,739,117 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,260,796 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,296,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 12,182 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,368,410 円　　　　（　 132,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３１０Ｔ　　　　-13	3,634 ( 3,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [102.0]	3,806	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,055 円/㎡　月額支払賃料（　 4,028 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３１０Ｔ　　　　-14	3,660 ( 3,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [107.0]	100 [102.0]	4,090
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,310,000 円	662,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,009,080 円	66,969,324　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 458,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,627,000 円	662,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	662,000 円	662,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	662,000 円	662,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,728,480 円　（　　　　　　 25,714 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	662,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 2,796.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,552,600 円（　　　　　 90,005 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,368,410 円
②総費用	12,728,480 円
③純収益　①－②	52,639,930 円
④建物等に帰属する純収益	44,552,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,087,330 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,686,198 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,528 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,536,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 330,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
横浜港北 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 5-7

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　森　好彦

TEL.

鑑定評価額

196,000,000 円

１㎡当たりの価格

396,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区大豆戸町字塚田５０３番３外				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度6種最高20m (100,400)
	1:1.2	事務所ＲＣ3	中層事務所、沿道サービス店が多い路線商業地域	北西30m市道、背面道	水道、ガス、下水	菊名 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 170 ｍ、南 130 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

　中高層店舗兼共同住宅地　

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.5 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 495 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

環状２号線沿いの路線商業地
域

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

菊名駅北西方

1.0km

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

現在は中高層店舗付マンション、事務所のほか低層量販店、駐車場等が見られる沿道サービス地域であるが、徐
々に未利用地、低層利用地も容積率を活用して中高層化され、高度利用が進むものと推察される。

(3)最有効使用の判定

　中高層店舗兼共同住宅地　

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 404,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 320,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市北部と川崎市中、東部の主に幹線道路沿いの路線商業地域および地元商店街のほか駅前商店街も含
まれる。主な需要者は圏域内の中小企業、地元中堅企業および個人事業者さらに広域チェーン店展開企業、不動産開発
業者等である。昨今の社会情勢より小売、飲食店等の店舗付マンション、所によっては店舗兼事務所ビルの需要は概ね
横ばいである。画地規模が一様でないため、市場での中心価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法では比較的広範囲に類似商業地域の事例を収集。収益価格は最適な建物を建築し賃貸することを想定し
た価格である。当該地域は自己使用の店舗付共同住宅等が多い地域だが、投資用収益物件の需給も見込まれる。以上か
ら当事者の諸要因を網羅して市場で形成された取引価格に基づいた比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代
表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連性に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 316,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[102.0]

100
[ 80.3]

[102.0]
100

395,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

未だにコロナ禍の影響は残るものの、世界経
済は概ね回復基調にある。不動産市況も景気
回復期待と低金利を背景に総じて堅調に推移
している。

地域に有名大型量販店と結婚式場があいつい
で開業したあと、集客力のある商業施設の開
業はなく地域要因に変動はない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.1
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１３Ｄ -5	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、東3m、二方路		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０４０３０３ -17	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０４０３１０Ｄ -11	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
d	１０４０３１３Ｄ -6	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 408,742	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	418,335	100 [ 101.8]	410,938	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	419,000
b	(　 ) 303,286	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	303,893	100 [ 75.9]	400,386		408,000
c	(　 ) 652,858	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	655,469	100 [ 165.5]	396,054		404,000
d	(　 ) 499,875	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	504,374	100 [ 134.4]	375,278		383,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 404,000 円／㎡]

横浜港北 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,231,756	12,670,427	48,561,329	40,716,500	7,844,829	（　0.9504） 7,455,725	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	158,632,447 円　　　　（　 320,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	408.60	ＲＣ7	2,796.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	19.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸）、２～７階共同住宅（６５㎡３ＬＤＫ２４戸、３２㎡１ＤＫ６戸）、駐車場６台（建物内、背面道側）

⑦有効率　 70.1 ％
の理由

室内駐車場と内廊下でやや有効率が低い

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	399.44	45.6	182.14	4,056	738,760	10.0	7,387,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	399.44	74.2	296.38	2,393	709,237	2.0	1,418,474
							1.0	709,237
3～ 6	住宅	399.44	74.2	296.38	2,434	721,389	2.0	1,442,778
							1.0	721,389
7～ 7	住宅	399.44	74.2	296.38	2,474	733,244	2.0	1,466,488
							1.0	733,244
～

計		2,796.08	70.1	1,960.42		5,066,797		16,043,674
								4,328,037

⑨年額支払賃料	5,066,797 円　×　12ヶ月　＝　 60,801,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,960.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,801,564 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,104,878 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,992,686 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,043,674 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 152,415 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,328,037 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,086,655 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,231,756 円　　　　（　 123,701 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３１１Ｔ　　　　-17	4,595 ( 4,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [111.0]	100 [105.0]	4,381	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,090 円/㎡　月額支払賃料（　 4,056 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３０３Ｔ　　　　-14	3,168 ( 3,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 82.2]	100 [105.0]	4,034
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,025,000 円	605,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,862,927 円	62,097,564　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,430,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,142,500 円	605,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	605,000 円	605,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	605,000 円	605,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,670,427 円　（　　　　　　 25,597 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	605,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 2,796.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,716,500 円（　　　　　 82,256 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,231,756 円
②総費用	12,670,427 円
③純収益　①－②	48,561,329 円
④建物等に帰属する純収益	40,716,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,844,829 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,455,725 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,632,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 320,000 円／㎡）