鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１０Ｄ -11	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
b	１０４０３０２Ｄ -16	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
c	１０４０３０３Ｄ -2	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.3m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０４０３１０ -38	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、北東12m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
e	１０４０３１１Ｄ -12	横浜市都筑区		更地	（　）	台形	北東15m市道、南西12m、南東6m、三方路		近商高度6種最高20m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 652,858	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	659,387	100 [ 58.1]	1,134,917	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 1,592,536	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,618,017	100 [ 127.2]	1,272,026		1,270,000
c	(　 ) 1,864,695	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	1,575,667	100 [ 73.0]	2,158,448		2,160,000
d	(　 ) 779,620	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	759,183	100 [ 67.0]	1,133,109		1,130,000
e	(　 ) 647,482	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	624,666	100 [ 57.0]	1,095,905		1,100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,160,000 円／㎡]

横浜港北 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	203,910,557	72,628,042	131,282,515	106,276,000	25,006,515	（　0.9321） 23,308,573	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	554,966,024 円　　　　（　 787,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	625.25	ＲＣ9F1B	5,963.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 高度1種最低14m	100 ％	800 ％	800 ％	705 ㎡	21.5 m x 32.7 m	前面道路：市道　 15.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

９階建の店舗兼事務所ビルを想定した。フロア貸し、地下は自走式駐車場２４台分を想定。

⑦有効率　 64.8 ％
の理由

９階建店舗兼事務所ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	570.90

1～ 1	店舗	519.80	66.4	345.15	4,598	1,587,000	12.0	19,044,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	625.25	72.0	450.18	3,891	1,751,650	8.0	14,013,200
							0.0	0
3～ 7	事務所	625.25	72.0	450.18	3,537	1,592,287	6.0	9,553,722
							0.0	0
8～ 9	事務所	560.60	72.8	408.12	3,537	1,443,520	6.0	8,661,120
							0.0	0

計		5,963.40	64.8	3,862.47		14,187,125		98,148,050
								0

⑨年額支払賃料	14,187,125 円　×　12ヶ月　＝　 170,245,500 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 3,862.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 37,079,712 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	22,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	207,325,212 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,683,061 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	202,978,151 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	98,148,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 932,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	203,910,557 円　　　　（　 289,235 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０１Ｔ　　　　-9	2,900 ( 2,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	3,551	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,555 円/㎡　月額支払賃料（　 3,537 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０４０３０１Ｔ　　　　-10	2,858 ( 2,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	3,826
c	１０４０３０１Ｔ　　　　-40	3,053 ( 3,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	3,289

横浜港北 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,150,000 円	1,630,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	42,732,242 円	213,661,212　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,630,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,855,000 円	1,630,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,630,000 円	1,630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,630,000 円	1,630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 72,628,042 円　（　　　　　　 103,018 円／㎡）　　（経費率　　 35.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,630,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 5,963.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	106,276,000 円（　　　　　 150,746 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	203,910,557 円
②総費用	72,628,042 円
③純収益　①－②	131,282,515 円
④建物等に帰属する純収益	106,276,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,006,515 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,308,573 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 554,966,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 787,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
横浜港北 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 5-6

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　大原　一郎

TEL.

鑑定評価額

776,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	870,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区新横浜２丁目３番８				②地積　(㎡)	705 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度7種最高31m 高度1種最低14m (100,800)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ9F1B	中規模の高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西15.8m市道	水道、ガス、下水	新横浜 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 705 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅にも近いアリーナ通りに存
する商業地域

街

路

１５．８ｍ市道

交通

施設

新横浜駅西方

400m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
高度7種最高31m
高度1種最低14m

⑤地域要因の将
　来予測

新幹線停車駅としての利便性等に変化はないものの、同利便性等から高層店舗及び事務所ビルが連坦する商業地
域として今後も概ね堅調に推移していくものと予想される。尚、同地区の空室率の上昇に懸念事項が存する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 848,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港北区を中心に周辺区域を含む繁華性の高い高度商業地域と判断した。一方新横浜駅周辺のビジネス街と
は価格牽連性が高い。需要者は投資目的の大手不動産業者や一般法人、又はリート等を組成する投資法人が想定される
。需要者は概ね収益性を中心に対象不動産を選別するが、商業地域にあっては取引件数は少なく、また画地規模も様々
で中心となる総額での価格帯の把握が困難である。一方、単価では概ね１１０万円／平米前後と想定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記市場から、需要者は収益性を重視して決定するものの収益は景気動向に左右されること、また収益価格は想定要素
が多く流動的である。一方、実証的な比準価格は妥当性ある価格と思料される。尚、商業地の店舗事務所ビル等の取引
は少ないことから、規範性のある価格水準の把握は慎重に行った。以上から、市場性を反映した比準価格を標準に収益
価格を斟酌し、さらに周辺の標準地から検討した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,090,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍も払拭されつつあり、今後は政府の
大型財政支出による景気回復が見込まれ、不
動産市場にも波及が期待される。

新横浜地区の賃貸市場は地域要因に特に変動
はない。尚、空室率の上昇が認められている
。

個別的要因に変動はない。尚、同要因に基づ
く競争力の程度等の優劣も変わらない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３０４Ｄ -1	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,800)
b	１０４０３０２Ｄ -16	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
c	１０４０３１１Ｄ -11	横浜市港北区		建付地	（　）	不整形	南東8m市道、北西7.5m、北7.5m、三方路		商業高度7種最高31m (100,480)
d	１０４０３１４ -24	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南東16m、角地		商業高度7種最高31m (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,352,459	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,262,705	100 [ 100.9]	1,251,442	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,250,000
b	(　 ) 1,592,536	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,621,202	100 [ 110.5]	1,467,151		1,470,000
c	(　 ) 719,258	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	776,342	100 [ 65.6]	1,183,448		1,180,000
d	(　 ) 1,127,284	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	1,026,104	100 [ 98.0]	1,047,045		1,050,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,160,000 円／㎡]

横浜港北 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	204,473,810	73,200,932	131,272,878	104,320,000	26,952,878	（　0.9321） 25,122,778	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	598,161,381 円　　　　（　 848,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	642.75	ＲＣ9F1B	5,963.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 高度1種最低14m	100 ％	800 ％	800 ％	705 ㎡	21.5 m x 32.7 m	前面道路：市道　 15.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的な建物から、地上９階地下１階建の駐車場付店舗兼事務所ビル、地下は自走式駐車場で容積対象面は４４．１平米。

⑦有効率　 64.8 ％
の理由

駐車場を除く部分は標準的な建物。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	屋内駐車場	570.90

1～ 1	店舗	519.80	66.4	345.00	4,600	1,587,000	12.0	19,044,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	625.25	72.0	450.45	4,000	1,801,800	8.0	14,414,400
							0.0	0
3～ 7	事務所	625.25	72.0	450.45	3,660	1,648,647	6.0	9,891,882
							0.0	0
8～ 9	事務所	560.60	72.8	408.00	3,660	1,493,280	6.0	8,959,680
							0.0	0

計		5,963.40	64.8	3,863.70		14,618,595		100,837,170
								0

⑨年額支払賃料	14,618,595 円　×　12ヶ月　＝　 175,423,140 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 3,863.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 37,091,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同所の市場性から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	22,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	212,514,660 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 6,336,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 15,319,546 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	203,531,114 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	100,837,170 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 937,786 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	528,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 4,910 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	204,473,810 円　　　　（　 290,034 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０４Ｔ　　　　-11	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [104.0]	3,764	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,684 円/㎡　月額支払賃料（　 3,660 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０４０３０４Ｔ　　　　-12	3,662 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,504
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,000,000 円	1,600,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	43,770,132 円	218,850,660　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,630,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,600,000 円	1,600,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,600,000 円	1,600,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,600,000 円	1,600,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 73,200,932 円　（　　　　　　 103,831 円／㎡）　　（経費率　　 35.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,600,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 5,963.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	104,320,000 円（　　　　　 147,972 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	204,473,810 円
②総費用	73,200,932 円
③純収益　①－②	131,272,878 円
④建物等に帰属する純収益	104,320,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,952,878 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,122,778 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,635 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 598,161,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 848,000 円／㎡）