鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３０３ -14	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8.9m市道、西5.1m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	１０４０３１５Ｄ -2	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東7m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (75,233)
c	１０４０３１１Ｄ -20	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西9m県道、東1.8m、二方路		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０４０３０３ -17	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
e	１０４０３１０Ｄ -11	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 490,157	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	492,120	100 [ 91.8]	536,078	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	536,000
b	(　 ) 676,294	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	701,993	100 [ 99.9]	702,696		703,000
c	(　 ) 465,220	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	453,928	100 [ 90.6]	501,024		501,000
d	(　 ) 303,286	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	304,196	100 [ 64.1]	474,565		475,000
e	(　 ) 652,858	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	665,915	100 [ 138.7]	480,112		480,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +25.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 483,000 円／㎡]

横浜港北 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,226,576	1,015,817	5,210,759	3,383,910	1,826,849	（　0.9453） 1,726,920	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	37,541,739 円　　　　（　 358,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	70.00	Ｓ3	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	105 ㎡	7.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階及び３階は共同住宅で、各階部分貸しを想定。駐車場はなし。

⑦有効率　 96.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	95.0	66.50	3,535	235,078	5.0	1,175,390
							0.0	0
2～ 2	住宅	70.00	97.0	67.90	2,475	168,053	2.0	336,106
							1.0	168,053
3～ 3	住宅	60.00	97.0	58.20	2,510	146,082	2.0	292,164
							1.0	146,082
～

～

計		200.00	96.3	192.60		549,213		1,803,660
								314,135

⑨年額支払賃料	549,213 円　×　12ヶ月　＝　 6,590,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,590,556 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 527,244 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,063,312 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,803,660 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,594 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 314,135 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 146,670 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,226,576 円　　　　（　 59,301 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０９Ｔ　　　　-16	5,501 ( 5,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,820	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,550 円/㎡　月額支払賃料（　 3,535 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３０９Ｔ　　　　-17	3,569 ( 3,443)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,569
c	１０４０３０９Ｔ　　　　-18	3,760 ( 3,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,477

横浜港北 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	226,500 円	45,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	197,717 円	6,590,556　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 385,000 円	45,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,015,817 円　（　　　　　　 9,674 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,300,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,383,910 円（　　　　　 32,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,226,576 円
②総費用	1,015,817 円
③純収益　①－②	5,210,759 円
④建物等に帰属する純収益	3,383,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,826,849 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,726,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,541,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 358,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
横浜港北 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 5-4

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　後藤　和明

TEL.

鑑定評価額

49,800,000 円

１㎡当たりの価格

474,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区菊名１丁目１５番２０｢菊名１－１－６｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度5種最高20m (90,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、飲食店等が多い駅前の商業地域	西7.5m市道	水道、ガス、下水	妙蓮寺近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 35 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

都市計画道路（３・４・２１
東京丸子横浜線）予定地を含
む。

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

妙蓮寺駅北西方近接

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

都市計画道路の事業実施は未定であり、当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 483,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 333,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港北区及び周辺区の駅前あるいはそれに準ずる商業地域の圏域である。典型的需要者の中心は、自用目
的の個人事業者、賃貸収益獲得を指向する不動産業者等である。土地の供給が少ないため、十分な取引件数がなく、立
地や画地条件等による個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域である。賃貸物件も比較的多いが、土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため、収益価格が低位に試算されたものと判断される。したがって、地価動向、市場の実態
を反映し、相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    473,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、依然として厳しい状況にあるなか、持
ち直しの動きが続いているが、そのテンポが
弱まっている。

妙蓮寺駅前立地の近隣商業地域であり、地域
要因に特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３０８Ｄ -5	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	北東12m市道、南西12m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
b	１０４０３１１ -37	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		２低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０４０３１３Ｄ -6	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,480)
d	１０４０３１１Ｄ -8	横浜市都筑区		更地	（　）	台形	北22m県道、東4.5m、角地		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 361,386	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	396,422	100 [ 82.0]	483,441	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	483,000
b	(　 ) 450,000	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	450,900	100 [ 93.3]	483,280		483,000
c	(　 ) 499,875	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	508,873	100 [ 105.3]	483,260		483,000
d	(　 ) 389,804	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	382,613	100 [ 79.4]	481,880		482,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.5
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 483,000 円／㎡]

横浜港北 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,908,057	974,416	4,933,641	3,234,510	1,699,131	（　0.9453） 1,606,189	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	34,917,152 円　　　　（　 333,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ3	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	105 ㎡	7.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロアー貸し、２・３階は共同住宅を想定。駐車場なし。

⑦有効率　 96.3 ％
の理由

周辺の標準的な建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	95.0	66.50	3,259	216,724	5.0	1,083,620
							0.0	0
2～ 2	居宅	70.00	97.0	67.90	2,412	163,775	2.0	327,550
							1.0	163,775
3～ 3	居宅	60.00	97.0	58.20	2,412	140,378	2.0	280,756
							1.0	140,378
～

～

計		200.00	96.3	192.60		520,877		1,691,926
								304,153

⑨年額支払賃料	520,877 円　×　12ヶ月　＝　 6,250,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,250,524 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 500,042 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,750,482 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,691,926 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,566 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 304,153 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 142,009 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,908,057 円　　　　（　 56,267 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０５Ｔ　　　　-9	3,859 ( 3,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 91.0]	100 [130.0]	3,470	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,273 円/㎡　月額支払賃料（　 3,259 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３０５Ｔ　　　　-10	3,455 ( 3,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	3,076
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,500 円	43,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	187,516 円	6,250,524　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 115,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,000 円	43,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 974,416 円　（　　　　　　 9,280 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,300,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,234,510 円（　　　　　 30,805 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,908,057 円
②総費用	974,416 円
③純収益　①－②	4,933,641 円
④建物等に帰属する純収益	3,234,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,699,131 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,606,189 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,297 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,917,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 333,000 円／㎡）