鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１３Ｄ -19	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	南西10.8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,800)
b	１０４０１０８ -23	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	西5.4m市道、中間画地		商業 (100,324)
c	１０４０３１４ -24	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南東16m、角地		商業高度7種最高31m (100,800)
d	１０４０３１２Ｄ -10	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	北東9.1m市道、南西6.8m、東6.5m、三方路		商業高度7種最高31m (100,400)
e	１０４０３１０Ｄ -11	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,102,494	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,124,544	100 [ 123.0]	914,263	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	914,000
b	(　 ) 884,753	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	892,716	100 [ 81.6]	1,094,015		1,090,000
c	(　 ) 1,127,284	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,025,828	100 [ 111.6]	919,201		919,000
d	(　 ) 689,948	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.8]	720,283	100 [ 75.8]	950,241		950,000
e	(　 ) 652,858	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	687,219	100 [ 71.5]	961,145		961,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 936,000 円／㎡]

横浜港北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,872,714	3,258,057	12,614,657	8,076,000	4,538,657	（　0.9289） 4,215,958	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	93,687,956 円　　　　（　 794,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	94.00	ＲＣ5	470.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度7種最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	118 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制、周辺の土地利用等より、１～２階店舗、３～５階事務所を想定した。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

同種建物の標準的有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	94.00	82.0	77.08	6,198	477,742	10.0	4,777,420
							0.0	0
2～	店舗	94.00	82.0	77.08	3,409	262,766	6.0	1,576,596
							0.0	0
3～	事務所	94.00	82.0	77.08	2,789	214,976	3.0	644,928
							0.0	0
4～	事務所	94.00	82.0	77.08	2,789	214,976	3.0	644,928
							0.0	0
5～	事務所	94.00	82.0	77.08	2,789	214,976	3.0	644,928
							0.0	0

計		470.00	82.0	385.40		1,385,436		8,288,800
								0

⑨年額支払賃料	1,385,436 円　×　12ヶ月　＝　 16,625,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 385.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,625,232 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 831,262 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,793,970 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,288,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,744 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,872,714 円　　　　（　 134,515 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０２Ｔ　　　　-10	6,260 ( 6,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,731	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,250 円/㎡　月額支払賃料（　 6,198 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３０２Ｔ　　　　-9	5,421 ( 5,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	5,721
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	600,000 円	120,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	498,757 円	16,625,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 899,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,020,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,258,057 円　（　　　　　　 27,611 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,076,000 円（　　　　　 68,441 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,872,714 円
②総費用	3,258,057 円
③純収益　①－②	12,614,657 円
④建物等に帰属する純収益	8,076,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,538,657 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,215,958 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,728 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,687,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 794,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
横浜港北 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 5-2

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　徳田　亮

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

915,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区綱島西１丁目７１３番１３｢綱島西１－１－３｣				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度7種最高31m (90,400)
	台形 1:2	店舗兼住宅Ｓ5	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西7m市道	水道、ガス、下水	綱島 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前商業地域であり、人通り
は多く、繁華性は高い。

街

路

７ｍ市道

交通

施設

綱島駅南西方

60m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

綱島駅東口では東急新横浜線新綱島駅開業に合わせて土地区画整理事業及び市街地再開発事業が進行中であり、
駅前商業地域の更なる発展が期待されることから、地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 931,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 854,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港北区及び周辺区内に存する駅周辺の商業地域。需要者の中心は、店舗兼事務所用地としての取得を目
論む自社利用目的の法人のほか、賃貸経営事業者、不動産業者等である。綱島駅至近に位置し、人通りは非常に多く繁
華性は高いため、店舗需要は比較的旺盛である。また、供給は少ないため稀少性が高い。取引価格は規模や繁華性の程
度等によってばらつきが大きく、中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地の取引は少なく、収集した取引事例はやや広範囲に及んだが、適切に補修正を行って比準価格は求められており
、信頼性の高い価格が得られた。一方、近隣地域は商業繁華性が高いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されて
おらず、収益価格はやや低位に試算された。需要者は周辺の土地相場を踏まえた市場流通性を重視して意思決定するた
め、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    888,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港北（県） 5-6             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    905,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の商業地の取引は少ないが、マンション
素地需要が堅調なこともあり、潜在的な用途
の多様性から商業地の地価は緩やかな上昇基
調にある。

綱島駅東口では東急新横浜線新綱島駅開業に
合わせて市街地再開発事業等が進められてお
り、駅前商業地の需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

+1.1 ％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１２Ｄ -10	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	北東9.1m市道、南西6.8m、東6.5m、三方路		商業高度7種最高31m (100,400)
b	１０４０３１１Ｄ -20	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西9m県道、東1.8m、二方路		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０４０３１０ -32	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
d	１０４０３１３Ｄ -3	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北11m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 689,948	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.8]	684,681	100 [ 73.0]	937,919	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	938,000
b	(　 ) 465,220	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	472,129	100 [ 51.1]	923,932		924,000
c	(　 ) 738,470	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	751,762	100 [ 81.9]	917,902		918,000
d	(　 ) 560,055	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	561,686	100 [ 59.6]	942,426		942,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -43.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -43.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 931,000 円／㎡]

横浜港北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,058,785	3,232,904	12,825,881	7,941,400	4,884,481	（　0.9289） 4,537,194	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	100,826,533 円　　　　（　 854,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	92.00	ＲＣ5	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度7種最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	118 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所ビル（１～２階店舗、３階以上事務所、いずれもフロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.00	82.0	75.44	6,407	483,344	10.0	4,833,440
							0.0	0
2～ 2	店舗	92.00	82.0	75.44	3,524	265,851	6.0	1,595,106
							0.0	0
3～ 3	事務所	92.00	82.0	75.44	2,883	217,494	3.0	652,482
							0.0	0
4～ 4	事務所	92.00	82.0	75.44	2,883	217,494	3.0	652,482
							0.0	0
5～ 5	事務所	92.00	82.0	75.44	2,883	217,494	3.0	652,482
							0.0	0

計		460.00	82.0	377.20		1,401,677		8,385,992
								0

⑨年額支払賃料	1,401,677 円　×　12ヶ月　＝　 16,820,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 377.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,820,124 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 841,006 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,979,118 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,385,992 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,667 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,058,785 円　　　　（　 136,091 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３１１Ｔ　　　　-15	5,096 ( 4,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.7]	100 [100.0]	6,456	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,460 円/㎡　月額支払賃料（　 6,407 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３１１Ｔ　　　　-16	4,536 ( 4,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	6,462
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	590,000 円	118,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	504,604 円	16,820,124　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 899,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,003,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,232,904 円　（　　　　　　 27,397 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,941,400 円（　　　　　 67,300 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,058,785 円
②総費用	3,232,904 円
③純収益　①－②	12,825,881 円
④建物等に帰属する純収益	7,941,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,884,481 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,537,194 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,451 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,826,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 854,000 円／㎡）