鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１２Ｄ -11	横浜市港北区		建付地	（　）	台形	西7.3m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０４０３１４ -24	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南東16m、角地		商業高度7種最高31m (100,800)
c	１０４０３１０ -32	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
d	１０４０３１０ -38	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、北東12m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
e	１０４０３１２Ｄ -8	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	長方形	北西37m市道、南東14m、二方路		商業高度7種最高31m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,754,675	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,775,731	100 [ 95.5]	1,859,404	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,860,000
b	(　 ) 1,127,284	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,029,928	100 [ 90.4]	1,139,301		1,140,000
c	(　 ) 738,470	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	742,901	100 [ 70.1]	1,059,773		1,060,000
d	(　 ) 779,620	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	696,238	100 [ 67.6]	1,029,938		1,030,000
e	(　 ) 1,215,130	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,168,839	100 [ 96.9]	1,206,232		1,210,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +25.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -39.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,110,000 円／㎡]

横浜港北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,034,858	2,279,155	8,755,703	4,856,830	3,898,873	（　0.9534） 3,717,186	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	86,446,186 円　　　　（　 873,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	73.00	ＲＣ4	292.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	7.2 m x 14.3 m	前面道路：市道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所ビル（１～２階店舗、３～４階事務所いずれもフロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	73.00	80.0	58.40	6,991	408,274	10.0	4,082,740
							0.0	0
2～ 2	店舗	73.00	82.0	59.86	3,600	215,496	7.0	1,508,472
							0.0	0
3～ 3	事務所	73.00	82.0	59.86	3,000	179,580	4.0	718,320
							0.0	0
4～ 4	事務所	73.00	82.0	59.86	3,000	179,580	4.0	718,320
							0.0	0
～

計		292.00	81.5	237.98		982,930		7,027,852
								0

⑨年額支払賃料	982,930 円　×　12ヶ月　＝　 11,795,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,795,160 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 825,661 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,969,499 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,027,852 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,359 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,034,858 円　　　　（　 111,463 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０７Ｔ　　　　-11	8,274 ( 8,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	7,195	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,049 円/㎡　月額支払賃料（　 6,991 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３０７Ｔ　　　　-12	4,805 ( 4,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [ 85.0]	6,902
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	368,500 円	73,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	353,855 円	11,795,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 783,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 626,400 円	73,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,700 円	73,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,700 円	73,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,279,155 円　（　　　　　　 23,022 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,700,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 292.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,856,830 円（　　　　　 49,059 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,034,858 円
②総費用	2,279,155 円
③純収益　①－②	8,755,703 円
④建物等に帰属する純収益	4,856,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,898,873 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,717,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,446,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 873,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
横浜港北 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 5-1

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　清水　堅太

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,090,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月3日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	860,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区日吉本町１丁目１８８６番２０｢日吉本町１－２－２｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度6種最高20m (90,300)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ5	小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	南10.8m市道	水道、ガス、下水	日吉 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

日吉中央通り沿いの成熟した
商業地域

街

路

１０．８ｍ市道

交通

施設

日吉駅西方

100m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

鉄道の相互乗り入れ、地下鉄グリーンラインの開業等により日吉駅の利便性が向上する中、数年後には相鉄東急
直通線の開業も予定されており、地価は今後も強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 958,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね港北区及び隣接市区を含む横浜市北部の商業地域一帯である。主たる需要者は地元企業、不動産会
社、個人事業者等が考えられる。土地供給が僅少な地域であり取引自体殆ど見受けられないが、更地取引においては自
己使用目的の需要が、賃貸物件については収益目的の需要が想定される。希少性の高い地域であるため、新型感染症影
響下においても需要は底堅い。商業系地域内の取引件数は少なく、市場での中心価格帯を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は中小規模の店舗兼事務所ビルを主体とする日吉駅前の商業地域である。更地取引において実需目的も多く、需要
者は代替・競争関係にある他の土地の取引価格との比較の観点から取引意思を決定する傾向が強いものと思料する。本
件では客観的かつ実証的な比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、単価と
総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 888,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[ 84.2]

[100.0]
100

1,090,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。

駅前の状況に特段の変動はない。人気私鉄路
線駅前に位置し、需要は多く供給は僅少。今
後も現在の需給バランスが維持されていくも
のと思料する。

近隣地域内における位置、規模、形状等は標
準的。代替競争関係にある不動産との間に優
劣はなく、価格時点において個別的要因に特
段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１０ -32	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
b	１０４０３１２Ｄ -8	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	長方形	北西37m市道、南東14m、二方路		商業高度7種最高31m (100,600)
c	１０４０３１４Ｄ -6	横浜市港北区		建付地	（　）	袋地等	南東7.4m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (80,400)
d	１０４０３１２Ｄ -10	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	北東9.1m市道、南西6.8m、東6.5m、三方路		商業高度7種最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 738,470	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	743,639	100 [ 80.9]	919,208	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	919,000
b	(　 ) 1,215,130	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,168,839	100 [ 91.1]	1,283,029		1,280,000
c	(　 ) 997,705	100 [ 150.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	1,011,008	100 [ 87.5]	1,155,438		1,160,000
d	(　 ) 689,948	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	660,203	100 [ 58.5]	1,128,552		1,130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	その他	％／月 +0.20	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -42.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,110,000 円／㎡]

横浜港北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,022,468	2,186,100	8,836,368	4,560,280	4,276,088	（　0.9534） 4,076,822	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	94,809,814 円　　　　（　 958,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	73.00	ＲＣ4	292.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	7.5 m x 13.8 m	前面道路：市道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制等を勘案し、１、２階店舗フロア貸し、３階以上事務所フロア貸しを想定。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	73.00	80.0	58.40	6,300	367,920	10.0	3,679,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	73.00	82.0	59.86	3,834	229,503	8.0	1,836,024
							0.0	0
3～ 3	事務所	73.00	82.0	59.86	3,300	197,538	4.0	790,152
							0.0	0
4～ 4	事務所	73.00	82.0	59.86	3,300	197,538	4.0	790,152
							0.0	0
～

計		292.00	81.5	237.98		992,499		7,095,528
								0

⑨年額支払賃料	992,499 円　×　12ヶ月　＝　 11,909,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,909,988 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 952,799 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,957,189 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,095,528 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,279 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,022,468 円　　　　（　 111,338 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０６Ｔ　　　　-43	4,465 ( 4,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [115.0]	4,003	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,860 円/㎡　月額支払賃料（　 3,834 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０３０６Ｔ　　　　-44	3,531 ( 3,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,717
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	346,000 円	69,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	357,300 円	11,909,988　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 756,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 588,200 円	69,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,186,100 円　（　　　　　　 22,082 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,200,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 292.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,560,280 円（　　　　　 46,063 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,022,468 円
②総費用	2,186,100 円
③純収益　①－②	8,836,368 円
④建物等に帰属する純収益	4,560,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,276,088 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,076,822 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,180 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,809,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 958,000 円／㎡）