別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 横浜港北 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港北 -43 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　後藤　和明   TEL.

鑑定評価額 38,600,000 円  １㎡当たりの価格 268,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港北区大曽根台９８２番１４ ｢大曽根台２０－４｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度1種最高10m (60,100) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い高台の住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 大倉山 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    65 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  15.9 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大倉山公園の北方に位置する 住宅地域 街 路 基準方位　北　４ｍ 　市道 交通 施設 大倉山駅北西方 900m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 大倉山公園の北方に位置する住環境良好な宅地域であり、戸建住宅地域として成熟している。今後も現状を維持 して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    268,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    210,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市営地下鉄グリーンラインの港北区北西部、東急東横線沿線の最寄駅から概ね徒歩圏内の住宅地域。中 心的需要者は東京都心・横浜市中心部へ通勤するサラリーマン層である。大きな宅地開発はなく、需給は比較的安定的 である。相続、買い替えに伴う供給が中心であり、これに対する一次所得者も増えている。取引の中心は画地規模１０ ０㎡～１２５㎡程度の新築戸建住宅で、総額５，５００万円～５，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場性を的確に反映した実証的な価格は比準価格である。収益価格は、最有効使用の建物の建設を想定し、土地残余法 より収益価格を試算した。本件は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存し、アパート等が若干見られる地域である。住 環境が良好であり収益性よりも、居住の快適性、利便性から価格が形成される地域であると判断され、市場性を反映し た比準価格を標準に収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港北 -34               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    308,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [119.5] [102.0] 100 268,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    263,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より、依然として厳しい状況にあるなか、持 ち直しの動きが続いているが、そのテンポが 弱まっている。 大倉山公園の裏手の閑静な高台の住宅地域で あり、従来より人気も高い。地域要因に変動 はなく、コロナ渦においても需要は堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％