鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３０６ -38	横浜市港北区		底地	（　）	不整形	北7m市道、東4m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
b	１０４０３０２ -28	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
c	１０４０３１５Ｄ -3	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０４０３０４Ｄ -5	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
e	１０４０３０２ -4	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 208,705) 208,705	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	225,816	100 [ 73.5]	307,233	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	307,000
b	(　 ) 286,193	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	280,068	100 [ 92.1]	304,091		304,000
c	(　 ) 212,585	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	214,923	100 [ 84.0]	255,861		256,000
d	(　 ) 308,765	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	308,765	100 [ 101.4]	304,502		305,000
e	(　 ) 272,177	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	274,354	100 [ 90.8]	302,152		302,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 304,000 円／㎡]

横浜港北 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価が求められないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,253,510	8,554,144	37,699,366	27,438,600	10,260,766	（　0.9504） 9,751,832	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	207,485,787 円　　　　（　 207,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	370.00	ＲＣ5	1,710.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,000 ㎡	26.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（５０㎡）５階建共同住宅を想定。駐車場は１２台を計画

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

共用通路等を除外したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	370.00	85.0	314.50	2,377	747,567	1.0	747,567
							1.0	747,567
2～ 2	住宅	350.00	90.0	315.00	2,425	763,875	1.0	763,875
							1.0	763,875
3～ 3	住宅	350.00	90.0	315.00	2,450	771,750	1.0	771,750
							1.0	771,750
4～ 4	住宅	340.00	90.0	306.00	2,470	755,820	1.0	755,820
							1.0	755,820
5～ 5	住宅	300.00	85.0	255.00	2,500	637,500	1.0	637,500
							1.0	637,500

計		1,710.00	88.0	1,505.50		3,676,512		3,676,512
								3,676,512

⑨年額支払賃料	3,676,512 円　×　12ヶ月　＝　 44,118,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,505.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,118,144 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,851,126 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,427,018 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,676,512 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,295 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,676,512 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,791,197 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,253,510 円　　　　（　 46,254 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３１４Ｔ　　　　-5	2,373 ( 2,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,363	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,530 円/㎡　月額支払賃料（　 2,425 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０３１４Ｔ　　　　-6	2,178 ( 2,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,690
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,085,000 円	417,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,388,344 円	46,278,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 702,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,544,500 円	417,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	417,000 円	417,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	417,000 円	417,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,554,144 円　（　　　　　　 8,554 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	417,000,000 円	設計監理料率　 237,000 円／㎡　×　 1,710.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,438,600 円（　　　　　 27,439 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,253,510 円
②総費用	8,554,144 円
③純収益　①－②	37,699,366 円
④建物等に帰属する純収益	27,438,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,260,766 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,751,832 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,752 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,485,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜港北 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -35

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　岩崎　佐斗子

TEL.

鑑定評価額

305,000,000 円

１㎡当たりの価格

305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区日吉５丁目１５１０番２｢日吉５－２１－２３｣				②地積　(㎡)	1,000 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ5	共同住宅のほか、一般住宅等も見られる住宅地域	西7m市道、背面道	水道、ガス、下水	日吉 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 110 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

慶応大学に近い、中層共同住
宅を中心とする地域

街

路

７ｍ　市道

交通

施設

日吉駅南東方

1.8km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中層共同住宅のほか、事業所、農地等がみられる住宅地域で、今後は徐々に宅地としての土地利用度増すものと
予測する。地価は近年安定的に推移している。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 314,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 199,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港北区を中心とする横浜市及び周辺市にあって、中層共同住宅を中心とする住宅地域である。需要者は
マンション分譲等を手掛ける開発業者、賃貸共同住宅等収益物件の経営を企画する不動産業者、地元富裕層等個人が中
心となる。規模大の土地は、画地条件、環境条件等による個別性が大きいため、中心的価格帯は見出し難いものの、１
平米当り２５万円から３５万円程度が取引の指標とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は大学に近いこと等から一定の賃貸需要が認められるが、未だ地価に即応する賃料水準は形成されておらず、収
益価格は比準価格に比して低位に求められたと考える。よって、多数事例を検討して得た市場実態を反映する比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 381,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[102.0]

100
[127.1]

[100.0]
100

305,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    302,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、感染症対策等による回復の動きがみ
られるが、供給制約等による下振れ懸念も存
する。なお、当区の住宅市場は、概ね堅調に
推移している。

地域要因に特段の変動はない。バス便地域に
あるが、規模大の土地の供給は限定的であり
、需要は概ね安定的に推移している。

個別的要因に特段の変動はない。二方路であ
るが、選好性への影響はみられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３０８Ｄ -8	横浜市都筑区		建付地	（　）	不整形	西11.5m市道、北10m、二方路		２住居高度4種最高20m (80,200)
b	１０４０３１０ -37	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、東6m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０４０７０５Ｄ -5	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、北東8.5m、二方路		準住居 (80,200)
d	１０４０１１ -35	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南5.5m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 307,251	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	311,553	100 [ 107.2]	290,628	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	291,000
b	(　 ) 336,561	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	328,719	100 [ 105.4]	311,878		312,000
c	(　 ) 257,152	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	255,135	100 [ 81.9]	311,520		312,000
d	(　 ) 337,677	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	338,352	100 [ 98.8]	342,462		342,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 314,000 円／㎡]

横浜港北 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,082,386	8,172,902	35,909,484	26,056,800	9,852,684	（　0.9504） 9,363,991	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	199,233,851 円　　　　（　 199,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	370.00	ＲＣ5	1,710.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,000 ㎡	26.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制及び周辺の土地利用等を参考として、５階建共同住宅（１戸当り５０平米程度２９戸、駐車場１２台）を想定した。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率によった。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	370.00	85.0	314.50	2,278	716,431	1.0	716,431
							1.0	716,431
2～	居宅	350.00	90.0	315.00	2,301	724,815	1.0	724,815
							1.0	724,815
3～	居宅	350.00	90.0	315.00	2,324	732,060	1.0	732,060
							1.0	732,060
4～	居宅	340.00	90.0	306.00	2,347	718,182	1.0	718,182
							1.0	718,182
5～	居宅	300.00	85.0	255.00	2,370	604,350	1.0	604,350
							1.0	604,350

計		1,710.00	88.0	1,505.50		3,495,838		3,495,838
								3,495,838

⑨年額支払賃料	3,495,838 円　×　12ヶ月　＝　 41,950,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,505.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,950,056 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,764,402 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,345,654 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,495,838 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,495,838 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,703,172 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,082,386 円　　　　（　 44,082 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３１５Ｔ　　　　-20	2,234 ( 2,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,257	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,301 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０３０１Ｔ　　　　-32	2,520 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,840
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,980,000 円	396,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,323,302 円	44,110,056　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 711,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,366,000 円	396,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,172,902 円　（　　　　　　 8,173 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	396,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,710.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,056,800 円（　　　　　 26,057 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,082,386 円
②総費用	8,172,902 円
③純収益　①－②	35,909,484 円
④建物等に帰属する純収益	26,056,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,852,684 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,363,991 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,364 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,233,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,000 円／㎡）