別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月13日 提出
横浜港北 -30 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -30 神奈川県 神奈川第3 氏名  不動産鑑定士 鈴木 修   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  1㎡当たりの価格 350,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
285,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市港北区篠原西町30番34
「篠原西町10-38」
②地積
 (㎡)
421  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
高度1種最高10m



1:2
住宅

RC2
高台の閑静な区画整
然とした住宅地域
東4.5m市道 水道、ガス、下水 白楽

600m
(2)



①範囲 東   130 m、西   100 m、南   120 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    28.0 m、規模         420 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
規模の大きい画地の多い品等
の優る住宅地域


基準方位北 4.5
m市道
交通

施設
白楽駅北西方

600m
法令

規制
1低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
 来予測
価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、当面は現況のまま推移するものと判断される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           350,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           217,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、東急東横線等の沿線で概ね港北区内の住宅地域である。需要者の中心は、横浜及び東京方面へ通
勤する一次及び二次取得層で、同線及び各種生活上の利便性等に着目され、同一需給圏外からの転入もみられる。住宅
地として熟成しており、規模も大きく、供給は既存の中古住宅と既存宅地の分割等による建売住宅が中心で、新規の大
規模開発等はない。規模等の画地条件により異なるが高額物件が多い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は白楽駅から約600m程度の閑静な区画整然とした住宅地域であり、主に戸建住宅としての利用が多く、収
益性より居住の快適性を中心として価格が形成されている住宅地域であり、取引は自用目的の取引が中心である。本件
では収益価格を参考とし、信頼性のある比準価格を採用することとし、最近の不動産市場の動向にも十分留意し、かつ
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 横浜港北 -5                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        345,000 円/㎡
[102.3]
100
100
[100.0]
100
[103.4]
[102.0]
100
348,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          349,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
在宅勤務の定着等により、不動産需要に押し
上げ効果が期待されているが、全般に地価は
選別化多極化の傾向で推移している。


地域に変動要因がなく、今後も環境を維持し
て推移するものと予測する。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -0.5
交通・接近     -1.0
環境        +5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.3 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜港北 -30 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10403
01
-4
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
長方形 南4m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
b 10403
12
-27
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北8m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
c 10403
04
-32
横浜市港北区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4.6m市道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
d 10403
01
-14
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
e 10403
12
-22
横浜市港北区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
320,422  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

312,023 
100
[  90.7]

344,017 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

351,000 
b (            
349,808  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

351,207 
100
[ 104.0]

337,699 

344,000 
c (            
315,243  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

316,189 
100
[  92.7]

341,088 

348,000 
d (            
318,806  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

313,493 
100
[  91.1]

344,120 

351,000 
e (            
339,782  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

330,545 
100
[  94.4]

350,154 

357,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -2.0 環境      -7.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.5 交通・接近   +0.5 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -2.5 環境      -7.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   +1.0 環境      -7.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     350,000 円/㎡]  



横浜港北 -30 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

9,443,731 

1,368,890 

8,074,841 

3,653,100 

4,421,741 
( 0.9718
4,297,048 
  5.0 -  0.3 )
4.7%  
⑧収益価格       91,426,553 円    (     217,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜港北 -30 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 150.00 LS2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専
高度1種最高10m
40 %   80 %   80 %   421 ㎡     14.6 m x   28.7 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積50㎡の共同住宅を想定。駐車場なし。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
150.00 

100.0 

150.00 

2,595 

389,250 
2.0  778,500 
1.0  389,250 

 2 2
住宅
150.00 

100.0 

150.00 

2,640 

396,000 
2.0  792,000 
1.0  396,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


300.00 

100.0 

300.00 


785,250 
1,570,500 
785,250 
⑨年額支払賃料        785,250 円 × 12ヶ月 =        9,423,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      300.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        9,423,000 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         376,920 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,046,080 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,570,500 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =           15,077 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          785,250 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          382,574 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    9,443,731 円    (         22,432 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1040307

    -8
2,119  
  2,117
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 74.0]
100
[103.0]

2,780 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,709 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,595 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1040307

    -5
1,813  
  1,812
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[ 71.0]
100
[103.0]

2,637 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜港北 -30 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 247,500 円           49,500,000 ×       0.5 %
②維持管理費 282,690 円             9,423,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地               319,000 円     査定額
 建物               420,700 円           49,500,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        49,500 円           49,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,500 円           49,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,368,890 円 (               3,252 円/㎡)  (経費率    14.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 49,500,000 円                          設計監理料率
  165,000 円/㎡ ×      300.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0738        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0588 ×  40 % + 0.0784 ×  40 % + 0.0946 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,653,100 円  
(              8,677 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 9,443,731 円      
②総費用 1,368,890 円      
③純収益 ①-② 8,074,841 円      
④建物等に帰属する純収益 3,653,100 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 4,421,741 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
4,297,048 円      

  (                         10,207 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                              91,426,553 円


(                       217,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月10日 提出
横浜港北 -30 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -30 神奈川県 神奈川第3 氏名  不動産鑑定士 徳田 亮   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  1㎡当たりの価格 350,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
285,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市港北区篠原西町30番34
「篠原西町10-38」
②地積
 (㎡)
421  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
高度1種最高10m



1:2
住宅

RC2
高台の閑静な区画整
然とした住宅地域
東4.5m市道 水道、ガス、下水 白楽

600m
(2)



①範囲 東   130 m、西   100 m、南   120 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    28.0 m、規模         420 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.5
m市道
交通

施設
白楽駅北西方

600m
法令

規制
1低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
 来予測
大規模な住宅が建ち並ぶ古くからの邸宅街が形成されているが、周辺では画地の分割が見られることから、今後
は画地の細分化が徐々に進んでいくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           350,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           227,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港北区及び神奈川区内の東急東横線又は地下鉄ブルーライン各最寄駅から徒歩圏内の住宅地域。需要者
の中心は都心又は市内中心部への通勤者である。起伏に富んだ地形であり、大規模な戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑
静な邸宅街が広がっているが、総額が嵩むことから不動産業者の取得後に画地が細分化されるケースも多く見られる。
市場の中心価格帯は、中小規模の土地で4千万~5千万円程度、新築戸建住宅で5千5百万~7千万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集し得た。一方、周辺には共同
住宅も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当該地域は大規
模邸宅が建ち並ぶ名声の高い住宅地域であり、需要者は収益性より居住の快適性や市場流通性を重視することから、比
準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 横浜港北 -5                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        345,000 円/㎡
[102.3]
100
100
[100.0]
100
[103.0]
[102.0]
100
350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          349,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
直近1年の港北区の人口は微増であり、コロ
ナ禍でも住宅需要は概ね堅調である。駅徒歩
圏の住宅地の地価は全般的に緩やかな上昇基
調にある。

最寄駅へのアクセス及び住環境は良好な地域
であり、コロナ禍でも住宅需要は概ね堅調で
あるが、画地の細分化が徐々に進行している


個別的要因に変動はないが、東道路に面する
画地であり、日照等の点でやや優位性が認め
られる。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -0.5
交通・接近     -0.5
環境        +3.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.3 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜港北 -30 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10403
15
-6
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北東6m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
b 10403
01
-14
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
c 10403
04
-32
横浜市港北区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4.6m市道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
d 10403
06
-13
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
389,716  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

386,629 
100
[ 113.7]

340,043 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

347,000 
b (            
318,806  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

313,493 
100
[  91.1]

344,120 

351,000 
c (            
315,243  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[   /  ]
100
[  96.9]

326,304 
100
[  94.8]

344,203 

351,000 
d (            
323,124  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

323,770 
100
[  94.6]

342,252 

349,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近    0.0 環境     +12.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -2.5 環境      -7.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      -8.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -2.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     350,000 円/㎡]  



横浜港北 -30 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

10,131,665 

1,493,620 

8,638,045 

4,014,720 

4,623,325 
( 0.9718
4,492,947 
  5.0 -  0.3 )
4.7%  
⑧収益価格       95,594,617 円    (     227,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜港北 -30 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 160.00 LS2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専
高度1種最高10m
40 %   80 %   80 %   421 ㎡     14.6 m x   28.7 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 軽量鉄骨造2階建のアパート(各階4戸、専有面積40㎡の1LDKタイプ)を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
160.00 

100.0 

160.00 

2,636 

421,760 
1.0  421,760 
1.0  421,760 

 2 2
住宅
160.00 

100.0 

160.00 

2,689 

430,240 
1.0  430,240 
1.0  430,240 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


320.00 

100.0 

320.00 


852,000 
852,000 
852,000 
⑨年額支払賃料        852,000 円 × 12ヶ月 =       10,224,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      320.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       10,224,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         511,200 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,712,800 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           852,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            8,094 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          852,000 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          410,771 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   10,131,665 円    (         24,066 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1040311

    -9
1,803  
  1,729
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 82.0]
100
[ 78.0]
100
[102.0]

2,764 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,750 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,636 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1040311

    -10
2,111  
  2,109
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 81.0]
100
[ 93.9]
100
[102.0]

2,721 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜港北 -30 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 272,000 円           54,400,000 ×       0.5 %
②維持管理費 306,720 円            10,224,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地               343,700 円     査定額
 建物               462,400 円           54,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        54,400 円           54,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,400 円           54,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,493,620 円 (               3,548 円/㎡)  (経費率    14.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 54,400,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      320.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0738        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0588 ×  40 % + 0.0784 ×  40 % + 0.0946 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,014,720 円  
(              9,536 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 10,131,665 円      
②総費用 1,493,620 円      
③純収益 ①-② 8,638,045 円      
④建物等に帰属する純収益 4,014,720 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 4,623,325 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
4,492,947 円      

  (                         10,672 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                              95,594,617 円


(                       227,000 円/㎡)