鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１１ -11	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	袋地等	西5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０４０３０８Ｄ -30	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4.5m市道、西7.8m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
c	１０４０３１３Ｄ -15	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	東4.5m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,180)
d	１０４０３０８Ｄ -29	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北8.4m市道、東4.5m、角地		準工高度5種最高20m (80,200)
e	１０４０３１５ -10	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	西8.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 229,669	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.5]	261,330	100 [ 99.8]	261,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	270,000
b	(　 ) 281,166	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.5]	277,874	100 [ 112.2]	247,660		255,000
c	(　 ) 287,509	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	257,784	100 [ 92.2]	279,592		288,000
d	(　 ) 281,065	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	250,304	100 [ 104.5]	239,525		247,000
e	(　 ) 201,337	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	220,764	100 [ 83.0]	265,981		274,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 266,000 円／㎡]

横浜港北 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,761,037	953,967	4,807,070	3,202,920	1,604,150	（　0.9718） 1,558,913	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	33,168,362 円　　　　（　 187,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	177 ㎡	8.8 m x 20.0 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、敷地規模等から共同住宅（ファミリータイプ、２ＤＫ、６戸、平均４２㎡）を想定した。駐車場なし。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	1,873	159,205	2.0	318,410
							1.0	159,205
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	1,911	162,435	2.0	324,870
							1.0	162,435
3～ 3	住宅	85.00	100.0	85.00	1,911	162,435	2.0	324,870
							1.0	162,435
～

～

計		255.00	100.0	255.00		484,075		968,150
								484,075

⑨年額支払賃料	484,075 円　×　12ヶ月　＝　 5,808,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,808,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 290,445 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,518,455 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	968,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 484,075 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 233,385 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,761,037 円　　　　（　 32,548 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０８Ｔ　　　　-47	1,820 ( 1,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,141	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,995 円/㎡　月額支払賃料（　 1,911 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０３０８Ｔ　　　　-48	1,773 ( 1,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,950
c	１０４０３０８Ｔ　　　　-49	1,683 ( 1,681)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [104.5]	100 [100.0]	1,895

横浜港北 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,000 円	43,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	174,267 円	5,808,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,900 円	43,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 953,967 円　（　　　　　　 5,390 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,202,920 円（　　　　　 18,096 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,761,037 円
②総費用	953,967 円
③純収益　①－②	4,807,070 円
④建物等に帰属する純収益	3,202,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,604,150 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,558,913 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,168,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜港北 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -27

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　内野　亜衣子

TEL.

鑑定評価額

46,400,000 円

１㎡当たりの価格

262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区新吉田東８丁目２６０４番１外｢新吉田東８－１３－１｣				②地積　(㎡)	177 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	住宅、アパート、社宅等が混在する住宅地域	南7.2m市道	水道、ガス、下水	新羽 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 130 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.8 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 177 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣地域周辺の宅地熟成度は
低い。新羽駅から徒歩圏の中
規模住宅地。地勢は平坦。

街

路

基準方位北７．２ｍ
市道

交通

施設

新羽駅北方

1.1km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は画地規模様々な一般住宅が連坦する住宅地で周囲は未利用地が散在する。最寄駅から概ね徒歩圏また
はバス圏で交通利便性はやや劣る。今後、宅地の細分化、未利用地の宅地化は進捗すると思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 262,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 188,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市営地下鉄ブルーライン線の最寄駅から概ね徒歩圏または東急東横線綱島駅からバス圏の低層住宅
地域一帯である。主な需要者は東京又は横浜都心部への通勤者が中心となる。近隣地域周辺は農地等で、宅地熟成度は
高くない。交通接近性はやや劣るが、値頃感から一定の需要は見込める。中心価格帯は土地１５０㎡程度で４千万程度
、新築の戸建住宅は総額で５千万半ば～５千万後半程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

新羽駅から概ね徒歩圏で、容積率が高いため周辺にアパートが散見されるが、在来の地主の相続対策による建築が主で
地価に見合った収益性は得られず、賃貸物件建築目的での土地取引は皆無である。地域における取引は自己の住宅取得
目的が主で、価格形成は収益性よりも居住の快適性・利便性に着目したものとなっている。以上から、自用目的での事
例から試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 282,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[111.6]

[103.0]
100

263,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築資材高騰や売出延期等の在庫不足の需給
不均衡は徐々に解消を予想。在宅ワークによ
る新たな持家需要が増加。ローン減税見直し
や金利動向に注視

市営地下鉄線沿線の概ね徒歩圏又は東横線綱
島駅からバス圏の住宅地域。生活利便施設か
ら遠く、周囲の宅地熟成度はやや低い。値頃
感から需要は堅調

日照等に影響を及ぼす街路方位については南
と選好性は高いが、選好性の程度については
特段の変化は見られていない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３０２Ｄ -7	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (50,80)
b	１０４０３１５ -10	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	西8.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０４０３１１ -11	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	袋地等	西5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０４０３０３ -22	横浜市港北区		更地	（　）	袋地等	南4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 186,499	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	187,618	100 [ 73.5]	255,263	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	263,000
b	(　 ) 201,337	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	219,025	100 [ 87.4]	250,601		258,000
c	(　 ) 229,669	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.2]	255,386	100 [ 97.5]	261,934		270,000
d	(　 ) 172,134	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	213,574	100 [ 85.3]	250,380		258,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

横浜港北 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,966,683	986,632	4,980,051	3,328,380	1,651,671	（　0.9446） 1,560,168	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	33,195,064 円　　　　（　 188,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	177 ㎡	8.8 m x 20.0 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ平均４２．５㎡を６戸、周辺の利用状況及び敷地規模を勘案して判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	85.00	100.0	85.00	1,941	164,985	1.0	164,985
							1.0	164,985
2～ 2	居宅	85.00	100.0	85.00	1,981	168,385	1.0	168,385
							1.0	168,385
3～ 3	居宅	85.00	100.0	85.00	1,981	168,385	1.0	168,385
							1.0	168,385
～

～

計		255.00	100.0	255.00		501,755		501,755
								501,755

⑨年額支払賃料	501,755 円　×　12ヶ月　＝　 6,021,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,021,060 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 301,053 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,720,007 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	501,755 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,767 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 501,755 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 241,909 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,966,683 円　　　　（　 33,710 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０３Ｔ　　　　-41	1,416 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,832	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,066 円/㎡　月額支払賃料（　 1,981 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０３０３Ｔ　　　　-42	1,773 ( 1,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,010
c	１０４０３０３Ｔ　　　　-43	2,309 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,356

横浜港北 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	225,500 円	45,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	180,632 円	6,021,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 383,300 円	45,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 986,632 円　（　　　　　　 5,574 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,328,380 円（　　　　　 18,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,966,683 円
②総費用	986,632 円
③純収益　①－②	4,980,051 円
④建物等に帰属する純収益	3,328,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,651,671 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,560,168 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,815 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,195,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,000 円／㎡）