鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３０２ -15	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０４０３０２Ｄ -1	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０４０３０２ -39	横浜市港北区		建付地	（　）	袋地等	南4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０４０３０２ -29	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西3.6m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
e	１０４０３０１ -26	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 389,361	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.2]	337,314	100 [ 99.0]	340,721	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	344,000
b	(　 ) 327,654	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	331,226	100 [ 98.9]	334,910		338,000
c	(　 ) 272,371	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	299,371	100 [ 93.1]	321,559		325,000
d	(　 ) 250,795	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	257,642	100 [ 84.2]	305,988		309,000
e	(　 ) 279,897	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	291,321	100 [ 93.9]	310,246		313,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 321,000 円／㎡]

横浜港北 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,824,828	607,184	3,217,644	1,911,420	1,306,224	（　0.9446） 1,233,859	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	26,252,319 円　　　　（　 210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専準防高度2種最高12m	70 ％	150 ％	150 ％	125 ㎡	9.6 m x 12.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、公法上の規制等より、２階建アパート（約３５㎡４戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	70.00	100.0	70.00	2,251	157,570	1.0	157,570
							1.0	157,570
2～	居宅	70.00	100.0	70.00	2,296	160,720	1.0	160,720
							1.0	160,720
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		318,290		318,290
								318,290

⑨年額支払賃料	318,290 円　×　12ヶ月　＝　 3,819,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,819,480 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 152,779 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,666,701 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	318,290 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 318,290 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 155,071 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,824,828 円　　　　（　 30,599 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０２Ｔ　　　　-4	2,793 ( 2,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,822	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,251 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３０２Ｔ　　　　-24	1,878 ( 1,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,108
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,500 円	25,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,584 円	3,819,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 220,100 円	25,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 607,184 円　（　　　　　　 4,857 円／㎡）　　（経費率　　 15.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,900,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,911,420 円（　　　　　 15,291 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,824,828 円
②総費用	607,184 円
③純収益　①－②	3,217,644 円
④建物等に帰属する純収益	1,911,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,306,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,233,859 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,871 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,252,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜港北 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -22

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　高橋　芳明

TEL.

鑑定評価額

39,100,000 円

１㎡当たりの価格

313,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区綱島西５丁目４０１番３０｢綱島西５－５－４｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２低専 (60,150) 準防（その他）高度2種最高12m (70,150)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中小規模の一般住宅にアパート等が見られる地域	北東4m市道	水道、ガス、下水	日吉本町 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.6 ｍ、奥行　約　　 12.8 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区画の細分化が顕著な平坦な
住宅地域

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

日吉本町駅南西方

750m

法令

規制

２低専
(70,150)
準防
高度2種最高12m

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄グリーンラインの開通以来、画地の細分化が顕著な住宅地域であり、その結果、土地の単価の上昇を招い
ている。今後も当面の間、同様に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 212,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、グリーンラインの日吉本町駅及び周辺の綱島、日吉エリアで利便性の高い住宅地域に一致する。特にグ
リーンライン沿線最寄り駅と東急東横線の綱島及び日吉駅の外周部で区画整然とした住宅地域と価格牽連性が高い。需
要者の中心は、圏域内のほか、東京方面からの外部流入も多い。画地を細分化し、総額を抑えていることから若年層の
サラリーマン世帯が多い。価格水準は、土地面積１２５㎡程度、土地４０００万円、建売で６０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

区画整然とした小規模の住宅地域であるため、エンドユーザーが自用目的で取得する場合が中心である。賃貸住宅等の
利用は、遊休地の有効利用程度である。そのため、価格形成要因の主たる要因は、住環境等であり、元本果実の相関関
係が希薄である。したがって、エンドユーザーが実需目的で取得した取引事例から求めた比準価格を標準に、収益価格
を比較考量し、指定基準地との半期変動率及び単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港北（県） -7              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    308,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産融資における資金調達環境は引き続き
良好であり、当該地域への不動産取得意欲は
底堅いものと判断する。

熟成度が高い区画整然とした住宅地域であり
、住環境等に大きな変動は認められない。

北東側道路付けで、選好性は普通程度であり
、個別的要因について大きな変動は認められ
ない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

+1.6 ％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１３ -17	横浜市港北区		建付地	（　）	袋地等	北4.5m私道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０４０３１３Ｄ -14	横浜市港北区		更地	（　）	袋地等	南東8.9m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０４０３０４ -25	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	１０４０３０６ -29	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5.2m市道、南西4m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 315,238	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	364,673	100 [ 99.0]	368,357	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	372,000
b	(　 ) 266,883	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.3]	286,283	100 [ 106.1]	269,824		273,000
c	(　 ) 377,804	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	341,101	100 [ 95.0]	359,054		363,000
d	(　 ) 403,828	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.7]	352,268	100 [ 100.9]	349,126		353,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +16.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

横浜港北 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,758,851	581,318	3,177,533	1,859,760	1,317,773	（　0.9446） 1,244,768	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	26,484,426 円　　　　（　 212,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専準防高度2種最高12m	70 ％	150 ％	150 ％	125 ㎡	9.6 m x 12.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域分析及び個別分析の結果並びに需給動向等から計４部屋（平均専有面積約３５㎡（１ＬＤＫ）×２×２Ｆ）の賃貸住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下の設置を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	2,210	154,700	2.0	309,400
							1.0	154,700
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,255	157,850	2.0	315,700
							1.0	157,850
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		312,550		625,100
								312,550

⑨年額支払賃料	312,550 円　×　12ヶ月　＝　 3,750,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,750,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 150,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,600,576 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	625,100 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,001 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 312,550 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 152,274 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,758,851 円　　　　（　 30,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０１Ｔ　　　　-29	3,290 ( 3,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [149.0]	100 [102.0]	2,405	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,354 円/㎡　月額支払賃料（　 2,255 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０３０２Ｔ　　　　-3	2,830 ( 2,713)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [136.4]	100 [100.0]	2,184
c	１０４０３０６Ｔ　　　　-12	3,611 ( 3,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [157.5]	100 [103.0]	2,473

横浜港北 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,518 円	3,750,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 581,318 円　（　　　　　　 4,651 円／㎡）　　（経費率　　 15.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,859,760 円（　　　　　 14,878 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,758,851 円
②総費用	581,318 円
③純収益　①－②	3,177,533 円
④建物等に帰属する純収益	1,859,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,317,773 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,244,768 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,958 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,484,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 212,000 円／㎡）