鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１２ -27	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０４０３０４ -31	横浜市港北区		建付地	（　）	袋地等	北5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０４０３０１ -11	横浜市港北区		建付地	（　）	袋地等	南東4.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０４０３０３ -41	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.8m市道、北2m、二方路		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０４０３０１ -28	横浜市港北区		建付地	（　）	袋地等	南西4.5m市道、北東3m、二方路		２低専高度2種最高12m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 349,808	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	354,006	100 [ 92.5]	382,709	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	390,000
b	(　 ) 409,648	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	465,279	100 [ 119.8]	388,380		396,000
c	(　 ) 403,360	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	419,428	100 [ 108.1]	388,000		396,000
d	(　 ) 446,873	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	436,561	100 [ 116.8]	373,768		381,000
e	(　 ) 321,442	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.2]	390,985	100 [ 99.0]	394,934		403,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 393,000 円／㎡]

横浜港北 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,311,904	629,136	3,682,768	1,756,440	1,926,328	（　0.9718） 1,872,006	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	39,829,915 円　　　　（　 241,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	165 ㎡	10.5 m x 15.5 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制、周辺の利用状況等を勘案し、軽量鉄骨造２階建のアパート（各階２戸、専有面積３５㎡の１ＤＫタイプ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	2,400	168,000	1.0	168,000
							1.0	168,000
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	2,780	194,600	1.0	194,600
							1.0	194,600
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		362,600		362,600
								362,600

⑨年額支払賃料	362,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,351,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,351,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 217,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,133,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	362,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,445 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 362,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 174,819 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,311,904 円　　　　（　 26,133 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０６Ｔ　　　　-5	3,483 ( 3,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	3,419	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,900 円/㎡　月額支払賃料（　 2,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０３０６Ｔ　　　　-6	3,173 ( 3,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [118.0]	2,772
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	130,536 円	4,351,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 129,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 629,136 円　（　　　　　　 3,813 円／㎡）　　（経費率　　 14.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,756,440 円（　　　　　 10,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,311,904 円
②総費用	629,136 円
③純収益　①－②	3,682,768 円
④建物等に帰属する純収益	1,756,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,926,328 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,872,006 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,345 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,829,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 241,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
横浜港北 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -12

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　徳田　亮

TEL.

鑑定評価額

64,700,000 円

１㎡当たりの価格

392,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区日吉１丁目６７番９｢日吉１－７－４４｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:1.5	住宅Ｗ2	丘陵地内に一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域	東5.8m市道	水道、ガス、下水	日吉 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 190 ｍ、西 160 ｍ、南 90 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５．８
ｍ市道

交通

施設

日吉駅北西方

800m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後も良好な住環境を維持するものと予測する。日吉駅徒歩圏で住環境及び
利便性が良好であることから、住宅需要は旺盛であり、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 392,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港北区内の東急東横線各最寄駅から概ね徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は都心又は市内中心部に通
勤する比較的高所得者層である。港北区内でも人気の高い日吉駅徒歩圏の住宅地であり、住環境及び利便性が良好であ
ることから、住宅需要は根強い。市場の中心価格帯は、土地で６千万円前後、新築分譲住宅で総額８千万円前後である
が、比較的規模の大きな更地や中古住宅で１億円を超える物件の取引も一部見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模の戸建住宅の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集し得た。一方、周
辺にはアパートも見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当
該地域は日吉駅から徒歩圏の利便性の高い住宅地域であり、需要者は収益性より居住の快適性等を重視することから、
比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 422,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[103.0]

100
[110.7]

[102.0]
100

389,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近１年の港北区の人口は微増であり、コロ
ナ禍でも住宅需要は概ね堅調である。駅徒歩
圏の住宅地の地価は全般的に緩やかな上昇基
調にある。

地域要因に特段の変動はない。最寄駅へのア
クセス及び住環境は良好な地域であり、住宅
地としての人気も高く、区内でも住宅需要は
根強い。

個別的要因に変動はないが、東道路に面する
画地であり、日照等の点でやや優位性が認め
られる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１１Ｄ -18	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０４０３０３Ｄ -17	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西3.9m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０４０３０２ -10	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０４０３０６ -9	横浜市港北区		建付地	（　）	不整形	南西5m私道、北東3m、二方路		１低専高度1種最高10m (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 340,871	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	384,660	100 [ 100.0]	384,660	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	392,000
b	(　 ) 302,830	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	311,089	100 [ 80.8]	385,011		393,000
c	(　 ) 473,541	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	480,644	100 [ 124.2]	386,992		395,000
d	(　 ) 329,036	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	348,250	100 [ 91.1]	382,272		390,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 392,000 円／㎡]

横浜港北 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,319,395	650,463	3,668,932	1,756,440	1,912,492	（　0.9718） 1,858,560	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	39,543,830 円　　　　（　 240,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	165 ㎡	10.5 m x 15.5 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建のアパート（各階２戸、専有面積３５㎡の１ＤＫタイプ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	2,569	179,830	1.0	179,830
							1.0	179,830
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,620	183,400	1.0	183,400
							1.0	183,400
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		363,230		363,230
								363,230

⑨年額支払賃料	363,230 円　×　12ヶ月　＝　 4,358,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,358,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 217,938 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,140,822 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	363,230 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,451 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 363,230 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 175,122 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,319,395 円　　　　（　 26,178 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３１１Ｔ　　　　-5	2,584 ( 2,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,720	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,680 円/㎡　月額支払賃料（　 2,569 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３１１Ｔ　　　　-6	3,483 ( 3,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [137.2]	100 [100.0]	2,644
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	130,763 円	4,358,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 650,463 円　（　　　　　　 3,942 円／㎡）　　（経費率　　 15.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,756,440 円（　　　　　 10,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,319,395 円
②総費用	650,463 円
③純収益　①－②	3,668,932 円
④建物等に帰属する純収益	1,756,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,912,492 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,858,560 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,264 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,543,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240,000 円／㎡）