別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 横浜金沢 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜金沢 9-1 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.

鑑定評価額 260,000,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市金沢区鳥浜町３番４ ②地積 　(㎡) 1,983   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度7種最高31m 特別用途地区 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模の工場、倉庫 等が建ち並ぶ臨海工 業地域 南東20m市道 水道、ガス、下水 鳥浜 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,983 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鳥浜工業団地の一画。臨港地 区を除いて中小規模の製造業 や倉庫が多い。 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 鳥浜駅北西方 650m 法令 規制 工業 (60,200) 高度7種最高31m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 令和元年の台風で被害を受けた福浦・幸浦地区の防潮堤が令和３年９月に完成し防災設備が完成した。竣工が遅 れているものの、環状南線開通への期待感は維持され、安定した中小規模工場地として推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内湾岸地域に形成された工業団地の圏域。当該地域はシーサイドラインが乗り入れるほか高速道路等の 幹線道路が近い上、横浜南線の開通によって県央への接近性が向上することが期待されるため、安定した需要がある。 令和元年の台風被害等の影響により取引が停滞したが、護岸工事や防潮堤が完成して安全性が増したことにより、需要 が回復した。中心となる価格帯を把握することは困難だが、㎡当たり１３～１５万円程度と判定した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は比較的高めに得られたが、工場や倉庫は敷地と建物が一体で賃貸され、個別性が強いため参考にとどめる。 比準価格は、駅への接近性と街路条件を中心に要因補正を行ったが、試算価格にかなりのばらつきが見られた。しかし そのいずれもが湾岸工業地としての取引価格水準を反映する貴重な資料と判断し、比準価格を中心として、対象標準地 の時系列的な価格推移を検討して、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化率が３０％を越え、人口の自然減が続 く一方で、マンション供給により、人口減少 に歯止めがかかりつつある。 令和２年開業のブランチ横浜南部市場、アウ トレットパークは堅調に顧客を集める。環状 南線の開通は令和７年を予定している。 バス停まで徒歩２分、コンビニにも近接する 。令和３年７月に市営バスが新設され、能見 台駅及び京急富岡駅への接続が向上した。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％