鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５０３Ｄ -6	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０４０５０５Ｄ -46	横浜市金沢区		建付地	（　）	不整形	南西5.5m市道、南東4.5m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
c	１０４０５１０ -15	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m国道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０４０５１０Ｄ -13	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、東1.7m、二方路		近商高度6種最高20m (90,400)
e	１０４０５０５Ｄ -4	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東40m県道、南西4.5m、二方路		近商高度6種最高20m 地区計画等 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 243,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	243,239	100 [ 91.0]	267,296	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	262,000
b	(　 ) 292,086	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	283,579	100 [ 88.4]	320,791		314,000
c	(　 ) 204,523	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	227,248	100 [ 92.8]	244,879		240,000
d	(　 ) 187,597	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	197,679	100 [ 96.5]	204,849		201,000
e	(　 ) 288,962	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	280,546	100 [ 105.3]	266,425		261,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

横浜金沢 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,217,680	5,006,583	20,211,097	15,646,800	4,564,297	（　0.9432） 4,305,045	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	87,858,061 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	330.00	Ｓ3	990.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	519 ㎡	28.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

部分貸しの店舗、平均専有面積４０㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

当該店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	85.0	280.50	3,090	866,745	5.0	4,333,725
							0.0	0
2～ 2	居宅	330.00	95.0	313.50	2,160	677,160	2.0	1,354,320
							1.0	677,160
3～ 3	居宅	330.00	95.0	313.50	2,160	677,160	2.0	1,354,320
							1.0	677,160
～

～

計		990.00	91.7	907.50		2,221,065		7,042,365
								1,354,320

⑨年額支払賃料	2,221,065 円　×　12ヶ月　＝　 26,652,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 907.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,652,780 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,132,222 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,520,558 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,042,365 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,790 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,354,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 632,332 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,217,680 円　　　　（　 48,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５０３Ｔ　　　　-15	2,764 ( 2,757)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,102	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,103 円/㎡　月額支払賃料（　 3,090 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０５０３Ｔ　　　　-16	2,902 ( 2,888)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,161
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	204,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	799,583 円	26,652,780　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,045,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,734,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,006,583 円　（　　　　　　 9,647 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 990.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,646,800 円（　　　　　 30,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,217,680 円
②総費用	5,006,583 円
③純収益　①－②	20,211,097 円
④建物等に帰属する純収益	15,646,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,564,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,305,045 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,295 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,858,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
横浜金沢 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜金沢 5-3

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　草柳　青磁

TEL.

鑑定評価額

130,000,000 円

１㎡当たりの価格

251,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市金沢区釜利谷東４丁目３５４１番２外｢釜利谷東４－４９－１１｣				②地積　(㎡)	519 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	台形 1.2:1	店舗兼作業所Ｓ2	飲食店等の店舗が増えつつある路線商業地域	南西21m市道	水道、下水	金沢文庫 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２１ｍ市道

交通

施設

金沢文庫駅西方

1.3km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域としては熟成度がやや低いが、近隣地域を含む周辺地域も概ね安定した状況にあり、当面は現環境
を維持するものと思慮される。景気動向如何にもよるが、地価は弱含み傾向にて推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね金沢区及び隣接市区等の大通り沿いの路線商業地域である。需要は地場の法人、経営者或いは大手法
人が支店、営業所として活用することが考えられ、大規模用地はマンション開発業者が考えられる。供給は事業の移転
・縮小、廃止に伴う事業者、経営者あるいは競売、相続に伴う売却等が主である。新規の土地供給は少ないが、建替時
等での需要は堅調である。土地は立地・規模等により差異があるが、土地単価で２０万円中盤が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗、事業所、店舗兼マンションが建ち並ぶ路線商業地域である。賃貸市場は、経済の先行き不透明感等か
ら事業用物件の需要は弱含みで、住居系が主流となっている。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために収
益価格が低位に求められた。よって本件評価では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代
表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 250,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 97.7]

[ 98.0]
100

251,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響等による景気の悪化により
、繁華性、利便性の高い駅前等を除き、地価
は弱含み、需要は二極化傾向である。

地域要因に特段の変化はなく、路線商業地と
しての熟成度がやや低いため、地価は弱含み
傾向にあるものと判断した。

やや不整形な土地であるが、規模もあり、事
業用地としては大きな影響はないものと判断
される。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５１０ -28	横浜市金沢区		貸家建付地	（　）	袋地等	北西18m市道、南西4m、二方路		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０４０５０３Ｄ -6	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０４０５１０ -15	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m国道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０４０５０１ -37	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m県道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 236,845	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	247,815	100 [ 90.1]	275,044	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	270,000
b	(　 ) 243,239	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	242,023	100 [ 90.1]	268,616		263,000
c	(　 ) 204,523	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	226,793	100 [ 90.8]	249,772		245,000
d	(　 ) 259,811	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	262,435	100 [ 103.0]	254,791		250,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 257,000 円／㎡]

横浜金沢 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,273,216	4,251,421	20,021,795	15,723,500	4,298,295	（　0.9432） 4,054,152	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	82,737,796 円　　　　（　 159,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	335.00	Ｓ3	990.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	519 ㎡	28.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階は４５㎡程度のファミリータイプの共同住宅の建築を想定した。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

類似建物のレンタブル比等より査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	85.0	280.50	3,100	869,550	5.0	4,347,750
							0.0	0
2～ 2	居宅	330.00	95.0	313.50	2,020	633,270	2.0	1,266,540
							1.0	633,270
3～ 3	居宅	330.00	95.0	313.50	2,030	636,405	2.0	1,272,810
							1.0	636,405
～

～

計		990.00	91.7	907.50		2,139,225		6,887,100
								1,269,675

⑨年額支払賃料	2,139,225 円　×　12ヶ月　＝　 25,670,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 907.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,670,700 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,053,656 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,617,044 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,887,100 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,361 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,269,675 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 592,811 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,273,216 円　　　　（　 46,769 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５１１Ｔ　　　　-17	3,351 ( 3,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.5]	100 [110.0]	3,257	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,113 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０５１１Ｔ　　　　-18	3,634 ( 3,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [120.1]	100 [110.0]	2,990
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,025,000 円	205,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	770,121 円	25,670,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 303,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,742,500 円	205,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,251,421 円　（　　　　　　 8,192 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	205,000,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 990.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,723,500 円（　　　　　 30,296 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,273,216 円
②総費用	4,251,421 円
③純収益　①－②	20,021,795 円
④建物等に帰属する純収益	15,723,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,298,295 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,054,152 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,811 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,737,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,000 円／㎡）