鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５０３Ｄ -4	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０４０５０８ -38	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	北西4m私道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,240)
c	１０４０５０５Ｄ -4	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東40m県道、南西4.5m、二方路		近商高度6種最高20m 地区計画等 (100,300)
d	１０４０５０８ -43	横浜市港南区		更地	（　）	ほぼ台形	西10m市道、中間画地		１住居高度1種最高10m (70,200)
e	１０４０５１０ -15	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m国道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 407,136	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	409,579	100 [ 84.7]	483,564	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	484,000
b	(　 ) 358,572	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	378,954	100 [ 77.7]	487,714		488,000
c	(　 ) 288,962	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	285,562	100 [ 68.4]	417,488		417,000
d	(　 ) 411,392	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	318,671	100 [ 65.2]	488,759		489,000
e	(　 ) 204,523	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	240,615	100 [ 50.2]	479,313		479,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 485,000 円／㎡]

横浜金沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,946,987	4,184,920	17,762,067	14,320,800	3,441,267	（　0.9489） 3,265,418	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	66,641,184 円　　　　（　 364,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	156.88	ＲＣ6	825.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	183 ㎡	15.8 m x 11.6 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階はフロア貸し店舗、３～６階は賃貸面積３８㎡程度の住戸各階３戸を想定した

⑦有効率　 84.7 ％
の理由

共用部分等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	147.42	75.1	110.67	3,989	441,463	6.0	2,648,778
							0.0	0
2～ 2	店舗	147.42	86.8	127.91	2,992	382,707	6.0	2,296,242
							0.0	0
3～ 4	居宅	132.62	86.8	115.18	2,393	275,626	1.0	275,626
							1.0	275,626
5～ 6	居宅	132.62	86.8	115.18	2,433	280,233	1.0	280,233
							1.0	280,233
～

計		825.32	84.7	699.30		1,935,888		6,056,738
								1,111,718

⑨年額支払賃料	1,935,888 円　×　12ヶ月　＝　 23,230,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 699.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,230,656 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,858,452 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,372,204 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,056,738 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,722 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,111,718 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 519,061 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,946,987 円　　　　（　 119,929 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５１０Ｔ　　　　-3	2,326 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	4,038	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,009 円/㎡　月額支払賃料（　 3,989 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０５１０Ｔ　　　　-4	3,654 ( 3,507)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,980
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	204,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	696,920 円	23,230,656　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 326,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,734,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,184,920 円　（　　　　　　 22,868 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 825.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0664 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,320,800 円（　　　　　 78,256 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,946,987 円
②総費用	4,184,920 円
③純収益　①－②	17,762,067 円
④建物等に帰属する純収益	14,320,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,441,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,265,418 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,844 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,641,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 364,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
横浜金沢 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜金沢 5-1

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　佐藤　利行

TEL.

鑑定評価額

85,800,000 円

１㎡当たりの価格

469,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市金沢区瀬戸５００２番１｢瀬戸１７－９｣				②地積　(㎡)	183 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m 地区計画等 (100,400)
	1.5:1	店舗兼事務所Ｓ5	店舗事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	金沢八景駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 10 ｍ、南 0 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

駅前広場接面

交通

施設

金沢八景駅東方駅前広
場接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理事業により、街区が整備された駅前に位置する商業地域である。新型コロナウイルス感染症の影響
等に注視は必要であるが、今後は徐々に商業地域としての熟成が進んでいくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 475,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 350,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市南部に位置する商業地域と判断した。需要の中心は同圏域内で事業を行う法人のほか、共同住宅
の開発等を目的とした不動産業者となり、繁華性や利便性に優る横浜市内の土地については、一部で希少性が認められ
る。市場での中心価格帯は、規模、容積率及び繁華性等により異なり、一概に把握することは困難であるが、近隣地域
周辺においては、㎡当たり４０～５０万円前後と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域は、駅近くに位置する商業地域である。比準価格は金沢区内に位置する商業地の事例を中心
に収集し、市場の実態を反映した価格が求められている。一方、収益価格については、当該地域においては土地価格に
見合う賃料の稼得が難しく、収益採算性に応じて市場価格が形成される状況には至っていない。以上より、比準価格を
重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港南 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 540,000 円／㎡

[104.8]
100

100
[102.0]

100
[118.3]

[100.0]
100

469,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    469,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は厳しい状況がやや緩和され、住宅需要
は安定的である。店舗等の需要も少しずつ戻
り、金沢区の商業地の地価は強含みである。

金沢八景駅の前に店舗事務所、共同住宅等が
建ち並ぶ商業地域である。地価は横這い傾向
で推移している。地域要因に特段の変動はな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.3
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５０３Ｄ -4	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０４０５０３Ｄ -6	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０４０５０５Ｄ -46	横浜市金沢区		建付地	（　）	不整形	南西5.5m市道、南東4.5m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
d	１０４０５０５Ｄ -31	横浜市港南区		建付地	（　）	長方形	北東4.5m市道、南西22m、二方路		１住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 407,136	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	407,136	100 [ 79.0]	515,362	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	515,000
b	(　 ) 243,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	304,049	100 [ 68.2]	445,820		446,000
c	(　 ) 292,086	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	283,579	100 [ 61.6]	460,356		460,000
d	(　 ) 296,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	282,132	100 [ 61.2]	461,000		461,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 475,000 円／㎡]

横浜金沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,694,238	4,348,180	18,346,058	14,952,600	3,393,458	（　0.9244） 3,136,913	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	64,018,633 円　　　　（　 350,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	156.88	ＲＣ6	825.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	183 ㎡	15.8 m x 11.6 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗（フロア貸し）、３～６階：共同住宅（平均専有面積約３８㎡程度）を想定。

⑦有効率　 84.7 ％
の理由

同種同品等の建物における標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	147.42	75.1	110.67	4,123	456,292	8.0	3,650,336
							0.0	0
2～ 2	店舗	147.42	86.8	127.91	3,092	395,498	6.0	2,372,988
							0.0	0
3～ 4	住宅	132.62	86.8	115.18	2,474	284,955	1.0	284,955
							1.0	284,955
5～ 6	住宅	132.62	86.8	115.18	2,515	289,678	1.0	289,678
							1.0	289,678
～

計		825.32	84.7	699.30		2,001,056		7,172,590
								1,149,266

⑨年額支払賃料	2,001,056 円　×　12ヶ月　＝　 24,012,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 699.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,012,672 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,921,014 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,091,658 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,172,590 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,988 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,149,266 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 536,592 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,694,238 円　　　　（　 124,012 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５０９Ｔ　　　　-23	2,805 ( 2,699)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 84.4]	100 [100.0]	4,053	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,150 円/㎡　月額支払賃料（　 4,123 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０５０９Ｔ　　　　-24	3,807 ( 3,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	4,260
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,065,000 円	213,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	720,380 円	24,012,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 326,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,810,500 円	213,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,348,180 円　（　　　　　　 23,761 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9244

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	213,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 825.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0664 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,952,600 円（　　　　　 81,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,694,238 円
②総費用	4,348,180 円
③純収益　①－②	18,346,058 円
④建物等に帰属する純収益	14,952,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,393,458 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,136,913 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,018,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 350,000 円／㎡）