別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 横浜金沢 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜金沢 -32 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　幹森   TEL.

鑑定評価額 27,400,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市金沢区釜利谷西５丁目２２７０番４７ ｢釜利谷西５－４－１６｣ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,60) （その他） 高度1種最高10m 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 金沢文庫 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵高台の分譲住宅地 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 金沢文庫駅西方 3.2km 法令 規制 １低専 (30,60) 高度1種最高10m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を標準とする古い分譲住宅地域である。建築協定があって、特別な地域の変動要因は見当たらず 、現状維持で推移すると推察する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京急本線及び京急逗子線沿線で、概ね金沢区南部の駅徒歩圏内外の住宅地域である。需要の中心は市内 在住者であるが、県内外からの転入も一部見られ、３０代、４０代の一次取得者層が中心となっている。供給は小規模 な宅地開発のほか居住者の転出等に伴う中古住宅と、既存宅地の分割による建売住宅が中心であり、大規模な宅地開発 は見られない。建売住宅の需要の中心は４０００万円以下の物件であり、４５００万円を超える物件への需要は弱い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、建築協定区域にあって、中規模の戸建て住宅を中心とする旧来の住宅地域として熟成しており、自用目的 の取引が中心である。標準地は第１種低層住居専用地域にあって快適性が重視され、また、指定容積率が低く、賃貸市 場は形成されていない。よって、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて、単価と総額との関連を考慮し て、取引事例から求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜金沢 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [131.2] [102.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気持ち直しにより地価は回復傾向にあり、 人口はやや増加に転じているが、高齢化率は 高く、バス便利用等の郊外では、需要は弱含 みである。 バス圏にある旧来の住宅団地で、画地規模が 大きいが、地価は横這い傾向。地域要因に大 きな変化は認められない。 道路方位により、日照、通風等が優り、他の 不動産との比較で、代替、競争力は優位であ る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％