別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 横浜金沢 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜金沢 -30 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　草柳　青磁   TEL.

鑑定評価額 36,600,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市金沢区能見台５丁目２５番６ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 金沢文庫 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 南下りの分譲住宅地域 街 路 基準方位：北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 金沢文庫駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地であり、特段価格形成に影響を及ぼす要因もないことから、当面現環境 を維持するものと思料する。当該地域は駅距離等により、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京急線、シーサイドライン沿線等で、概ね金沢区及びその隣接区等にある最寄駅徒歩限界圏に近い戸建住 宅主体の住宅地域。需要者は都心若しくは横浜中心部への通勤者層が主体である。近隣地域は駅からやや離れた戸建住 宅地域であり、地価は保守的に推移するものと思料する。取引の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で３０００ 万円後半、新築の建売で５０００万円前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は、共同住宅等の収益目的の土地取引は殆ど見られない居住の快適性・利便性重視の自己使用目的が取引中 心の低層の戸建住宅地域である。したがって、同一需給圏内の類似地域等に存する価格牽連性の有する事例から求めら れた市場の実態を反映した相対的規範性・信頼性が高い比準価格が求められたので、この価格を標準として、代表標準 地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜金沢 -26               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    184,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.5] [100.0] 100 187,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区は高齢化が進行している。新型コロナの 影響等による景気の悪化は否めず、需要は利 便性等により、二極化傾向にある。 駅距離がややあるものの、既成住宅地域とし て成熟しており、大きな変動要因は特に見ら れない。 ほぼ標準的な画地であり、個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％