鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５０３ -11	横浜市金沢区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
b	１０４０５０５ -33	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.5m未舗装私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
c	１０４０５０７ -3	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０４０５０９ -25	横浜市金沢区		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
e	１０４０５１１ -41	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ台形	南4.5m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 386,973) 276,535	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	275,987	100 [ 99.8]	276,540	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 324,111	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	343,216	100 [ 104.6]	328,122		338,000
c	(　 ) 313,393	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	311,242	100 [ 94.3]	330,055		340,000
d	(　 ) 253,436	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	260,943	100 [ 97.2]	268,460		277,000
e	(　 ) 226,645	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	229,141	100 [ 87.4]	262,175		270,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 298,000 円／㎡]

横浜金沢 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			旧来の分譲住宅地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,233,292	632,620	3,600,672	2,103,580	1,497,092	（　0.9696） 1,451,580	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	30,241,250 円　　　　（　 200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.00	Ｗ2	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	151 ㎡	12.0 m x 12.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４２㎡、３ＤＫ、ファミリータイプ４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	84.00	100.0	84.00	2,063	173,000	2.0	346,000
							1.0	173,000
2～	居宅	84.00	100.0	84.00	2,127	179,000	2.0	358,000
							1.0	179,000
～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		352,000		704,000
								352,000

⑨年額支払賃料	352,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,224,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,224,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 168,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,055,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	704,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,758 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 352,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 171,494 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,233,292 円　　　　（　 28,035 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５０９Ｔ　　　　-19	2,395 ( 2,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.5]	2,292	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,220 円/㎡　月額支払賃料（　 2,127 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０５０３Ｔ　　　　-11	2,477 ( 2,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,186
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,500 円	26,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	126,720 円	4,224,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,600 円	26,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 632,620 円　（　　　　　　 4,190 円／㎡）　　（経費率　　 14.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,103,580 円（　　　　　 13,931 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,233,292 円
②総費用	632,620 円
③純収益　①－②	3,600,672 円
④建物等に帰属する純収益	2,103,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,497,092 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,451,580 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,613 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,241,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜金沢 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜金沢 -9

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　安藤　ひろみ

TEL.

鑑定評価額

43,800,000 円

１㎡当たりの価格

290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市金沢区泥亀１丁目２番１５９｢泥亀１－１０－１９｣				②地積　(㎡)	151 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	金沢文庫 440m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

比較的区画整然としたほぼ平
坦な住宅地域で、最寄駅へは
ほぼ平坦動線である。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

金沢文庫駅南方

440m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模低層住宅を標準とする既成住宅地域。今後も現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因の影響
を受け、上昇傾向。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 297,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京浜急行本線、金沢シーサイドライン沿線で、最寄駅徒歩圏の金沢区を中心とする横浜市南東部の住宅地
域。需要の中心は概ね横浜市内の居住者、会社員層等幅広く、市外から転入も見られる。既存の戸建住宅敷地を分割し
た建売やマンションが流通の中心で、中古住宅の需給も見られる。近隣地域は最寄駅へ平坦動線の徒歩圏住宅地域で、
土地４０坪未満、建物３０坪程度の新築建売で、総額５０００～５５００万円程度が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅へ平坦動線の徒歩圏住宅地であるが、アパート等も見られ自用目的の取引ばかりではない。比準価格
は類似性ある同種の住宅地の取引を中心にして求めたものであり実証的である。収益性はやや認められるものの、土地
に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。従って、本評価では比準価
格を中心に、収益価格を参酌して、更に代表標準地と均衡する範囲で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜金沢 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 238,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[105.1]

100
[ 81.8]

[103.0]
100

291,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    286,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルスによる厳しい状況
が徐々に緩和されつつあるものの、持ち直し
の動きに弱さがみられる。金沢区の人口は微
増傾向である。

最寄駅から平坦動線の徒歩圏住宅地域である
。

ほぼ平坦な地勢にある南方位の中間画地。個
別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５０３ -11	横浜市金沢区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
b	１０４０５０３ -29	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
c	１０４０５０３ -19	横浜市金沢区		建付地	（　）	不整形	北5.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０４０５０３Ｄ -15	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 386,973) 276,535	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	274,892	100 [ 100.0]	274,892	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	283,000
b	(　 ) 364,110	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	295,471	100 [ 97.9]	301,809		311,000
c	(　 ) 287,181	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.4]	247,706	100 [ 83.0]	298,441		307,000
d	(　 410,625) 309,706	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	256,811	100 [ 92.2]	278,537		287,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 297,000 円／㎡]

横浜金沢 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,257,877	628,758	3,629,119	2,080,120	1,548,999	（　0.9696） 1,501,909	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	31,289,771 円　　　　（　 207,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	166.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	151 ㎡	12.0 m x 12.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（４戸）を想定、平均専有面積約４２㎡程度。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	83.00	100.0	83.00	2,102	174,466	1.0	174,466
							1.0	174,466
2～ 2	居宅	83.00	100.0	83.00	2,167	179,861	1.0	179,861
							1.0	179,861
～

～

～

計		166.00	100.0	166.00		354,327		354,327
								354,327

⑨年額支払賃料	354,327 円　×　12ヶ月　＝　 4,251,924 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,251,924 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 170,077 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,081,847 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	354,327 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,402 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 354,327 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 172,628 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,257,877 円　　　　（　 28,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５０６Ｔ　　　　-15	2,980 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	2,346	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,260 円/㎡　月額支払賃料（　 2,167 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０５０６Ｔ　　　　-16	1,715 ( 1,644)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	2,174
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,000 円	26,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	127,558 円	4,251,924　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,100 円	26,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 628,758 円　（　　　　　　 4,164 円／㎡）　　（経費率　　 14.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,080,120 円（　　　　　 13,776 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,257,877 円
②総費用	628,758 円
③純収益　①－②	3,629,119 円
④建物等に帰属する純収益	2,080,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,548,999 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,501,909 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,946 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,289,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,000 円／㎡）