別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 横浜金沢 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜金沢 -8 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　幹森   TEL.

鑑定評価額 33,100,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市金沢区西柴４丁目１５０番１１ ｢西柴４－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 金沢文庫 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       187 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵高台の住宅地域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 金沢文庫駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、建築協定区域にあって、今後も現状を維持すると予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ根岸線、京急本線、ブルーラインの沿線で概ね金沢区、磯子区及び港南区の住宅地域である。需要 者の中心は横浜市内外の通勤者で２次取得者が比較的多い。供給は小規模な宅地開発のほか居住者の転出等に伴う中古 住宅と、既存宅地の分割による建売住宅が中心であり、大規模な宅地開発は見られない。土地取引は１８０㎡程度で３ ２００～４０００万円程度であり、建売住宅は４０００万円～５０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、建築協定区域にあって、中規模の戸建て住宅を中心とする、丘陵高台の住宅地域として熟成しており、自 用目的の取引が中心である。標準地は第１種低層住居専用地域にあって快適性が重視され、また、指定容積率が低く、 賃貸市場は形成されていない。よって、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて、単価と総額との関連を 考慮して、取引事例から求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜金沢 -23               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    199,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [102.0] 100 [115.6] [103.0] 100 176,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気持ち直しにより地価は回復傾向にあり、 人口はやや増加に転じているが、高齢化率は 高く、バス便利用等の郊外では、需要は弱含 みである。 駅からやや遠隔にある丘陵地の住宅地域であ り、需要は弱含みである。地域要因に大きな 変化は認められない。 道路方位により、日照、通風等がやや優り、 他の不動産との比較で、代替、競争力はやや 優位である。個別的要因に大きな変化は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％