別記様式第三 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 横浜磯子 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜磯子 13-1 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　利行   TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 7,900  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  62.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 横浜市磯子区峰町字高室５１３番１外 ②地積(㎡) 2,897  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 不整形 山林（雑木林） 集落に近い北向き傾斜 面に雑木の多い地域 北西7.3m市道、南側道 水道、下水 洋光台 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　   50 ｍ、西　    0 ｍ、南　   60 ｍ、北　   20 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     2,900 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北  　)向　20 ° ④地域的特性 特記 事項 市街化区域近くに位置する林 地地域 道 路 ７．３ｍ市道 交通 施設 洋光台駅南方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では横浜市により緑地を保全する取り組みが進められているが、街路条件等に優る土地については、資材置 場等に転用される例も見られる。当面は現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 資材置場としての転用可能性を有する林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       8,000 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       7,520 円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、神奈川県内のうち、神奈川県西部を除く地域に位置する林地地域である。需要者は緑地保全を目 的とした地方公共団体のほか、建設、土木及び運送に係わる事業を行う法人等となる。都市近くに位置する林地であり 、林地としての収益性に乏しいことから、収益目的の需要は弱含みである。林地取得の目的や属性が多岐に渡り、また 、街路条件等によっても取引価格が異なり、一定の価格帯として把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地近くに位置する林地であるが、造成工事を行い資材置場へと転用する例は少なく、当該造成による収 支を基礎とした控除法による価格は説得力に劣る。比準価格は広域的に取引事例を収集したが、取引価格に各種補修性 を行って求めた価格を按分付け、適切に求められている。また、規範とすべき標準地が存在せず、公的価格からの検討 は断念した。以上より、比準価格を重視し、控除法による価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[                             ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他　　　　　　　　       [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [      ] 100 100 [      ] 100 [      ] [      ] 100 　　  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      8,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -1.3 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状況がやや緩和され、住宅需要は概ね 安定的であるが、林地からの転用の動きは乏しい。 磯子区の林地の地価は弱含みである。 市街地及び最寄駅に比較的近く、周辺には資材置場 等も見られる林地地域であり、地価は下落傾向で推 移している。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他