鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜磯子 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５０７Ｄ -2	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０４０５１０Ｄ -12	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、東1.7m、二方路		近商高度6種最高20m (90,400)
c	１０４０５０７Ｄ -11	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ台形	東18m国道、北6m、南3m、三方路		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０４０５０５Ｄ -9	横浜市港南区		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
e	１０４０５０５ -19	横浜市磯子区		建付地	（　）	不整形	北西20m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,622	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,622	100 [ 77.5]	279,512	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	280,000
b	(　 ) 188,616	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	205,044	100 [ 73.4]	279,351		279,000
c	(　 ) 336,592	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.8]	312,237	100 [ 110.6]	282,312		282,000
d	(　 ) 300,956	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	300,956	100 [ 105.1]	286,352		286,000
e	(　 ) 124,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,315	100 [ 67.0]	185,545		186,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.8	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

横浜磯子 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,225,690	1,612,245	6,613,445	5,777,460	835,985	（　0.9489） 793,266	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,189,102 円　　　　（　 140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜磯子 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	ＲＣ4	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	116 ㎡	10.0 m x 14.0 m	前面道路：国道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～４階は住宅で各階２室を想定した。

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

同種、同規模のビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	85.0	76.50	3,085	236,003	6.0	1,416,018
							0.0	0
2～ 2	居宅	90.00	90.0	81.00	2,150	174,150	1.0	174,150
							1.0	174,150
3～ 3	居宅	90.00	90.0	81.00	2,150	174,150	1.0	174,150
							1.0	174,150
4～ 4	居宅	70.00	90.0	63.00	2,200	138,600	1.0	138,600
							1.0	138,600
～

計		340.00	88.7	301.50		722,903		1,902,918
								486,900

⑨年額支払賃料	722,903 円　×　12ヶ月　＝　 8,674,836 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 301.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,674,836 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 693,987 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,980,849 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,902,918 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,507 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 486,900 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 227,334 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,225,690 円　　　　（　 70,911 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５０７Ｔ　　　　-25	2,377 ( 2,371)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 3,085 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０５０９Ｔ　　　　-1	2,444 ( 2,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 91.8]	100 [100.0]	3,328
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜磯子 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	411,500 円	82,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	260,245 円	8,674,836　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 699,500 円	82,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,300 円	82,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,300 円	82,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,612,245 円　（　　　　　　 13,899 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,300,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0664 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,777,460 円（　　　　　 49,806 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,225,690 円
②総費用	1,612,245 円
③純収益　①－②	6,613,445 円
④建物等に帰属する純収益	5,777,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	835,985 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	793,266 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,839 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,189,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
横浜磯子 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜磯子 5-3

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　草柳　青磁

TEL.

鑑定評価額

32,200,000 円

１㎡当たりの価格

278,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市磯子区中原２丁目７００番５｢中原２－８－１０｣				②地積　(㎡)	116 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度6種最高20m (100,300)
	1:1.5	店舗兼倉庫ＲＣ4	国道沿いに中低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北東19m国道、南東側道	水道、ガス、下水	新杉田 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 150 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１９ｍ国道

交通

施設

新杉田駅北西方

350m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域として成熟しており、当面は保守的に現環境を維持するものと思料する。地価水準は当面の間、横
這い～微増傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 285,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね磯子区及び隣接区等の大通り沿いの路線商業地域である。需要は地元法人、経営者或いは大手法人
の支店、営業所としての活用が考えられ、大規模用地はマンション用地としての需要が考えられる。供給は事業の移転
・縮小、廃止に伴う事業者、経営者あるいは競売、相続に伴う売却等が主で、新規の土地供給は少ないが、建替時等で
の需要は根強い。土地は立地・規模等により差異があるが、土地単価で２０万円後半程度が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中低層の店舗兼事務所、店舗兼マンションが建ち並ぶ路線商業地域である。賃貸市場は、経済の先行きの不
透明感等から事業用物件の需要は弱含みで、住居系が主流となっている。土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いために収益価格が低位に求められた。よって本件評価では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連
付け、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜金沢 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 347,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[101.0]

100
[125.4]

[100.0]
100

278,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    277,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響等による景気の悪化により
、繁華性、利便性の高い駅前等を除き、地価
は弱含み、需要は二極化傾向である。

新杉田駅に徒歩圏で便利な地域であるが、繁
華性は乏しい。規模によりマンション敷地等
の需要は見られるが、地価水準は弱含みであ
る。

角地ではあるが、側道は細街路で特に増加要
因は無いものと判断した。他の条件はほぼ標
準的な画地であり、特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜磯子 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５０７Ｄ -11	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ台形	東18m国道、北6m、南3m、三方路		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０４０５０５Ｄ -8	横浜市港南区		貸家建付地	（　）	不整形	南西22m市道、北10m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０４０６０９ -501	横浜市南区		更地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０４０５０７Ｄ -1	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.2m市道、西5.4m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 336,592	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.8]	312,237	100 [ 114.0]	273,892	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	274,000
b	(　 ) 386,321	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	369,685	100 [ 125.7]	294,101		294,000
c	(　 ) 432,380	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	432,380	100 [ 150.7]	286,914		287,000
d	(　 ) 316,685	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	235,326	100 [ 109.4]	215,106		215,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.8	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 285,000 円／㎡]

横浜磯子 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,543,078	1,676,423	6,866,655	6,030,180	836,475	（　0.9489） 793,731	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,198,592 円　　　　（　 140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜磯子 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	97.00	ＲＣ4	346.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	116 ㎡	10.0 m x 14.0 m	前面道路：国道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階は平均３９㎡程度、４階は６０㎡程度の共同住宅の建築を想定した。

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

類似建物のレンタブル比等より査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.00	80.0	73.60	3,400	250,240	10.0	2,502,400
							0.0	0
2～ 2	居宅	92.00	85.0	78.20	2,300	179,860	2.0	359,720
							1.0	179,860
3～ 3	居宅	92.00	85.0	78.20	2,300	179,860	2.0	359,720
							1.0	179,860
4～ 4	居宅	70.00	85.0	59.50	2,350	139,825	2.0	279,650
							1.0	139,825
～

計		346.00	83.7	289.50		749,785		3,501,490
								499,545

⑨年額支払賃料	749,785 円　×　12ヶ月　＝　 8,997,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 289.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,997,420 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 719,794 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,277,626 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,501,490 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 499,545 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 233,238 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,543,078 円　　　　（　 73,647 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５１１Ｔ　　　　-9	4,400 ( 4,032)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [120.8]	100 [110.0]	3,639	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,428 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０５１１Ｔ　　　　-10	3,374 ( 3,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.7]	100 [110.0]	3,311
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜磯子 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	429,500 円	85,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	269,923 円	8,997,420　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 730,100 円	85,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,900 円	85,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,900 円	85,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,676,423 円　（　　　　　　 14,452 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,900,000 円	設計監理料率　 241,000 円／㎡　×　 346.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0664 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,030,180 円（　　　　　 51,984 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,543,078 円
②総費用	1,676,423 円
③純収益　①－②	6,866,655 円
④建物等に帰属する純収益	6,030,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	836,475 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	793,731 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,843 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,198,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,000 円／㎡）