鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜磯子 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５０８ -38	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	北西4m私道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,240)
b	１０４０５０７Ｄ -11	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ台形	東18m国道、北6m、南3m、三方路		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０４０５０５Ｄ -4	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東40m県道、南西4.5m、二方路		近商高度6種最高20m 地区計画等 (100,300)
d	１０４０５０５Ｄ -9	横浜市港南区		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
e	１０４０５０５Ｄ -5	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南東6.5m、二方路		２中専高度3種最高15m 地区計画等 (80,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 358,572	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	378,954	100 [ 92.2]	411,013	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	419,000
b	(　 ) 336,592	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	333,590	100 [ 74.4]	448,374		457,000
c	(　 ) 288,962	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	285,562	100 [ 85.7]	333,211		340,000
d	(　 ) 300,956	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	300,956	100 [ 75.3]	399,676		408,000
e	(　 ) 477,165	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	470,616	100 [ 81.2]	579,576		591,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 428,000 円／㎡]

横浜磯子 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	104,486,643	19,198,202	85,288,441	67,883,400	17,405,041	（　0.9489） 16,515,643	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	337,053,939 円　　　　（　 340,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜磯子 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	489.00	ＲＣ8	3,912.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	991 ㎡	30.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗事務所、３階以上は賃貸面積４０㎡程度の共同住宅を想定、間取り、仕様等は標準的

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

共用部分等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	489.00	80.0	391.20	4,156	1,625,827	10.0	16,258,270
							0.0	0
2～ 2	事務所	489.00	85.0	415.65	2,701	1,122,671	6.0	6,736,026
							0.0	0
3～ 8	住居	489.00	85.0	415.65	2,494	1,036,631	1.0	1,036,631
							1.0	1,036,631
～

～

計		3,912.00	84.4	3,300.75		8,968,284		29,214,082
								6,219,786

⑨年額支払賃料	8,968,284 円　×　12ヶ月　＝　 107,619,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,300.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,304,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	107,619,408 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,304,000 円　　×　　％　＝　　 8,609,553 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	101,313,855 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,214,082 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 268,770 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,219,786 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,904,018 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	104,486,643 円　　　　（　 105,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５１０Ｔ　　　　-1	3,027 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	4,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,191 円/㎡　月額支払賃料（　 4,156 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０５１０Ｔ　　　　-2	3,305 ( 3,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	4,369
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜磯子 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,835,000 円	967,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,297,702 円	109,923,408　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 912,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,219,500 円	967,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	967,000 円	967,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	967,000 円	967,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,198,202 円　（　　　　　　 19,373 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	967,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 3,912.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0664 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	67,883,400 円（　　　　　 68,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	104,486,643 円
②総費用	19,198,202 円
③純収益　①－②	85,288,441 円
④建物等に帰属する純収益	67,883,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,405,041 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,515,643 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,666 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 337,053,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 340,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
横浜磯子 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜磯子 5-1

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　菊川　哲史

TEL.

鑑定評価額

416,000,000 円

１㎡当たりの価格

420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市磯子区森１丁目２０３１番５｢森１－７－６｣				②地積　(㎡)	991 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m (100,400)
	1:1	銀行、店舗兼共同住宅ＲＣ9F1B	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南東27m市道、背面道	水道、ガス、下水	磯子 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

磯子駅北西方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ磯子駅前の商業地域で今後も現環境に変化はないものと予測する。中核駅至近の
商業地としての希少性から、新型コロナの状況にもよるが、地価は今後も安定的に推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 428,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 322,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として横浜市内におけるＪＲ線、京急本線、市営地下鉄ブルーライン等の各駅近くの商業地域の圏域。
画地規模が大きく総額が嵩むため、需要者は資本力を有する法人事業者並びに不動産事業者等に限定される。ＪＲ根岸
線の中核駅前商業地として安定した商圏を有し相応の需要はあるものの、駅前商業地という特性から供給は少ない。希
少性から取引件数は少なく、中心となる価格帯を判断するのは困難であるが、土地は総額で４億円程度と思慮する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前商業地域である。利回りを中心とした収益性に基づく完全な市場は形成
されていないものの、想定される需要者には、自用のみならず賃貸収入に着目した投資家等も含まれるため、投資採算
性の観点から収益価格も相応に重視されるべき価格である。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、取引の実態を反
映する比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜金沢 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 347,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[101.0]

100
[ 84.9]

[102.0]
100

419,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

磯子区の人口はここ数年横這い傾向にあり、
高齢化が進んでいる。地価は、依然として、
利便性による二極化傾向が進行している。

繁華性や顧客の状態に影響を及ぼすような大
型店舗の出店、閉店等は無く、地域要因の変
動は特に見受けられない。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.7
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜磯子 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５０８ -38	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	北西4m私道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,240)
b	１０４０５０３Ｄ -4	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０４０５０５Ｄ -15	横浜市港南区		更地	（　）	台形	南西7.9m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０４０５０５Ｄ -8	横浜市港南区		貸家建付地	（　）	不整形	南西22m市道、北10m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 358,572	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	401,601	100 [ 95.9]	418,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	427,000
b	(　 ) 407,136	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	411,614	100 [ 96.0]	428,765		437,000
c	(　 ) 399,214	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	401,210	100 [ 94.8]	423,217		432,000
d	(　 ) 386,321	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	393,289	100 [ 92.6]	424,718		433,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 428,000 円／㎡]

横浜磯子 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	100,027,459	18,471,777	81,555,682	65,075,400	16,480,282	（　0.9489） 15,638,140	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	319,145,714 円　　　　（　 322,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜磯子 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	489.00	ＲＣ8	3,912.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	991 ㎡	30.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所、３階以上は住宅で、部分貸しを想定。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

同種、同規模のビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	489.00	80.0	391.20	3,868	1,513,162	10.0	15,131,620
							0.0	0
2～ 2	事務所	489.00	85.0	415.65	2,708	1,125,580	6.0	6,753,480
							0.0	0
3～ 8	住宅	489.00	85.0	415.65	2,400	997,560	1.0	997,560
							1.0	997,560
～

～

計		3,912.00	84.4	3,300.75		8,624,102		27,870,460
								5,985,360

⑨年額支払賃料	8,624,102 円　×　12ヶ月　＝　 103,489,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,300.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	103,489,224 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 8,432,738 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	96,976,486 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,870,460 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 256,408 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,985,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,794,565 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	100,027,459 円　　　　（　 100,936 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５０７Ｔ　　　　-24	3,606 ( 3,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,007	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,900 円/㎡　月額支払賃料（　 3,868 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０５０７Ｔ　　　　-23	7,287 ( 6,856)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [144.2]	100 [110.0]	3,828
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜磯子 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,635,000 円	927,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,162,277 円	105,409,224　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 941,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,879,500 円	927,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	927,000 円	927,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	927,000 円	927,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,471,777 円　（　　　　　　 18,640 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	927,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 3,912.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0664 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,075,400 円（　　　　　 65,666 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	100,027,459 円
②総費用	18,471,777 円
③純収益　①－②	81,555,682 円
④建物等に帰属する純収益	65,075,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,480,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,638,140 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,780 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 319,145,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 322,000 円／㎡）