鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜磯子 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５１１Ｄ -19	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０４０５１１Ｄ -20	横浜市磯子区		建付地	（　）	袋地等	北東4.1m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０４０５１１Ｄ -12	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.6m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
d	１０４０５０７ -6	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、東5.7m、角地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
e	１０４０５１１ -32	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.3m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	188,404	100 [ 87.5]	215,319	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	222,000
b	(　 ) 172,253	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	179,430	100 [ 80.0]	224,288		231,000
c	(　 ) 180,849	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	184,540	100 [ 83.8]	220,215		227,000
d	(　 ) 205,806	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	190,209	100 [ 85.4]	222,727		229,000
e	(　 ) 181,593	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,593	100 [ 82.1]	221,185		228,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 227,000 円／㎡]

横浜磯子 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,088,754	896,849	4,191,905	2,671,320	1,520,585	（　0.9692） 1,473,751	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	30,076,551 円　　　　（　 94,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜磯子 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	Ｗ2	212.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 風致地区	40 ％	80 ％	80 ％	318 ㎡	14.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５０㎡程度のファミリータイプを想定。仕上げは標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	106.00	100.0	106.00	1,967	208,502	1.0	208,502
							1.0	208,502
2～ 2	居宅	106.00	100.0	106.00	2,028	214,968	1.0	214,968
							1.0	214,968
～

～

～

計		212.00	100.0	212.00		423,470		423,470
								423,470

⑨年額支払賃料	423,470 円　×　12ヶ月　＝　 5,081,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,081,640 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 203,266 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,878,374 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	423,470 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,065 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 423,470 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 206,315 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,088,754 円　　　　（　 16,002 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５０１Ｔ　　　　-1	1,908 ( 1,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 91.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,119	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,115 円/㎡　月額支払賃料（　 2,028 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０５０１Ｔ　　　　-3	2,068 ( 1,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,111
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜磯子 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,500 円	33,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	152,449 円	5,081,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 219,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 288,100 円	33,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 896,849 円　（　　　　　　 2,820 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,671,320 円（　　　　　 8,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,088,754 円
②総費用	896,849 円
③純収益　①－②	4,191,905 円
④建物等に帰属する純収益	2,671,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,520,585 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,473,751 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,634 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,076,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
横浜磯子 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜磯子 -7

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　小林　隆志

TEL.

鑑定評価額

70,600,000 円

１㎡当たりの価格

222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市磯子区磯子台１０８２番７｢磯子台２１－２７｣				②地積　(㎡)	318 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m 風致地区
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い高台の閑静な住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	磯子 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 318 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

最寄りのスーパーまで平坦地
を徒歩約４分で、生活利便性
が高い。

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

磯子駅北西方

900m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の一般住宅が区画整然と建ち並ぶ居住環境が優れる旧来の分譲地で従来は分割して転売されることが多か
ったが、品薄感が強い中、需要者の選好性に変化が見られ、標準地の規模を保って取引される例も見られる。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 96,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ根岸線、京急本線各駅の徒歩圏から徒歩限界圏の住宅地の圏域。従来は広い画地が分割されて市内在
住の三十代から四十代の一次取得者が購入することが多かったが、低金利の中、規模を維持した物件を富裕層が取得す
る例が目立つ。やや駅への接近性が劣る高台住宅地であっても近隣に商業施設があれば一定の需要が見込める傾向が出
始め、高台でも１３０～１５０㎡程度の新築戸建物件が４０００～５０００万円程度で取引されるようになった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格はファミリータイプの賃貸アパートを想定したが、用途地域が一低専で想定物件が小規模となるため、低めに
得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で取引された取引事例の特性を把握し、適正に補修正して査定したた
め、地域の取引価格水準を反映した価格が得られたと考える。当該地域は自用目的の取引が多いことに鑑み、比準価格
を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりとした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜磯子 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 199,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 89.7]

[103.0]
100

222,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    222,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高齢化進行とともに人口の自然減が社会増を
上回り、人口は減少傾向。住宅地の大半が高
台等にあり利便性に劣ることから取引件数は
減少傾向にある。

駅からの高低差が５０ｍ以上ある高台の傾斜
地にあり、広い画地が多いが、生活利便性は
優れるため、品薄感のある中、地価動向は下
げ止まった。

南東向きで画地の分割が可能な整形地である
ため、優位性が認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜磯子 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５１１Ｄ -20	横浜市磯子区		建付地	（　）	袋地等	北東4.1m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０４０５１１Ｄ -19	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０４０５０７ -23	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、北西2.8m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	１０４０５０８ -36	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.1m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,253	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	179,430	100 [ 84.7]	211,842	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	218,000
b	(　 ) 188,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	188,404	100 [ 88.9]	211,928		218,000
c	(　 ) 234,270	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	239,295	100 [ 102.5]	233,459		240,000
d	(　 ) 223,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	188,377	100 [ 87.3]	215,781		222,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

横浜磯子 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			旧来の分譲住宅地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,119,157	898,760	4,220,397	2,671,320	1,549,077	（　0.9692） 1,501,365	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	30,640,102 円　　　　（　 96,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜磯子 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	Ｗ2	212.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 風致地区	40 ％	80 ％	80 ％	318 ㎡	14.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３６㎡程度の２ＤＫ、ファミリータイプ６戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	106.00	100.0	106.00	1,991	211,000	1.0	211,000
							1.0	211,000
2～	居宅	106.00	100.0	106.00	2,032	215,000	1.0	215,000
							1.0	215,000
～

～

～

計		212.00	100.0	212.00		426,000		426,000
								426,000

⑨年額支払賃料	426,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,112,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,112,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 204,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,907,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	426,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,090 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 426,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 207,547 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,119,157 円　　　　（　 16,098 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５０４Ｔ　　　　-4	1,878 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,040	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,120 円/㎡　月額支払賃料（　 2,032 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０５０５Ｔ　　　　-6	1,825 ( 1,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,135
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜磯子 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,500 円	33,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	153,360 円	5,112,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 220,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 288,100 円	33,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 898,760 円　（　　　　　　 2,826 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,671,320 円（　　　　　 8,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,119,157 円
②総費用	898,760 円
③純収益　①－②	4,220,397 円
④建物等に帰属する純収益	2,671,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,549,077 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,501,365 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,721 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,640,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,400 円／㎡）