鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜南 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６０６Ｄ -510	横浜市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	東23m市道、西3.5m、南2m、三方路		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０４０６１２Ｄ -503	横浜市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東22m県道、北東10m、北西8m、三方路		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０４０６０９ -501	横浜市南区		更地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０４０６０６Ｄ -548	横浜市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南東22m市道、南西7.2m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
e	１０４０６０９ -503	横浜市南区		貸家建付地	（　）	長方形	北22m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 377,280	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	393,700	100 [ 124.2]	316,989	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	320,000
b	(　 ) 499,909	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	448,836	100 [ 139.2]	322,440		326,000
c	(　 ) 432,380	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	386,510	100 [ 131.9]	293,033		296,000
d	(　 ) 314,812	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	312,673	100 [ 140.9]	221,911		224,000
e	(　 ) 593,656	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	469,445	100 [ 99.6]	471,330		476,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 314,000 円／㎡]

横浜南 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,069,426	3,419,606	14,649,820	11,885,100	2,764,720	（　0.9278） 2,565,107	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	55,763,196 円　　　　（　 219,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜南 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	ＲＣ5	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	255 ㎡	16.5 m x 16.2 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貸し、２階以上は共同住宅（平均賃貸面積約２５㎡、各階５戸）を想定。駐車場なし。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	3,278	367,136	8.0	2,937,088
							0.0	0
2～ 2	住宅	140.00	90.0	126.00	2,295	289,170	1.0	289,170
							1.0	289,170
3～ 3	住宅	140.00	90.0	126.00	2,360	297,360	1.0	297,360
							1.0	297,360
4～ 4	住宅	140.00	90.0	126.00	2,393	301,518	1.0	301,518
							1.0	301,518
5～ 5	住宅	140.00	90.0	126.00	2,459	309,834	1.0	309,834
							1.0	309,834

計		700.00	88.0	616.00		1,565,018		4,134,970
								1,197,882

⑨年額支払賃料	1,565,018 円　×　12ヶ月　＝　 18,780,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 616.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,780,216 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,314,615 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,465,601 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,134,970 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,455 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,197,882 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 565,370 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,069,426 円　　　　（　 70,860 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６０９Ｔ　　　　-501	2,938 ( 2,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,200	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,278 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０６０９Ｔ　　　　-502	4,747 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	3,391
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜南 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	865,000 円	173,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	563,406 円	18,780,216　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,470,500 円	173,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,419,606 円　（　　　　　　 13,410 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	173,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,885,100 円（　　　　　 46,608 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,069,426 円
②総費用	3,419,606 円
③純収益　①－②	14,649,820 円
④建物等に帰属する純収益	11,885,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,764,720 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,565,107 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,059 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,763,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 219,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
横浜南 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜南 5-8

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　荻原　久男

TEL.

鑑定評価額

77,300,000 円

１㎡当たりの価格

303,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市南区中里１丁目５０番１｢中里１－９－３１｣				②地積　(㎡)	255 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度6種最高20m (100,300)
	台形 1:1	店舗、事務所兼住宅Ｓ5	店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域	北西22m県道、北東側道	水道、ガス、下水	地下鉄弘明寺 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 25 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.5 ｍ、奥行　約　　 16.2 ｍ、規模　　 255 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

駅に近い幹線道路沿いの路線
商業地域。

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

地下鉄弘明寺駅南西方

500m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

商業用途（沿道小売業）から、アパート・マンション等の住宅系用途が多くなると思量される。

(3)最有効使用の判定

鉄筋４階建店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 309,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市北部・中部の、駅周辺や幹線道路沿いの近隣ないし路線商業地域である。店舗や事務所、営業所を
中心とする沿道サービス業や店舗併用マンションが主体の地域である。需要者は、車関連店舗・施設、レストラン、コ
ンビニ等のチェーン店、及び建物賃貸を業とする個人や不動産業者などである。幹線道路沿いで駅に近い路線商業地域
で、マンション建設等も盛んである。収益物件としての潜在需要は大きく、地価は微上昇で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地周辺の利用は自用の店舗、事務所、沿道サービス業や店舗併用共同住宅等が中心であり、貸店舗、賃貸マンショ
ン等も見られる。容積利用率はかなり高い。また採用事例も広く偏りなく選択されており、信頼性の高い比準価格を得
られた。これを中心に収益価格（収益価格は比準価格の７４％程度にとどまる・計算モデルが現実と不整合と思われる
）を参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額の関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜南 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 454,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[100.0]

100
[157.4]

[101.0]
100

302,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    299,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地の小売業は衰退したが、マンション用
地・賃貸建物用途・コンビニに置き換わり、
上昇傾向にある。今後も希少性もあり同様の
傾向と思われる。

幹線道路沿いの路線商業地域。繁華性は特に
あるとは言えないが、駅にも近くマンション
需要も底堅い。賃貸投資需要も見込める。

角地で利用効率が高く、規模も大きくなく選
好性が多少増大している。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　 +20.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜南 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６０５Ｄ -502	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m私道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
b	１０４０６０５Ｄ -509	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ台形	南東9m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０４０６０５Ｄ -506	横浜市南区		更地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,240)
d	１０４０６０５Ｄ -507	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ台形	北西20.5m国道、北東3m、角地		近商高度6種最高20m (80,300)
e	１０４０６０５Ｄ -508	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.2m市道、北東1.6m、角地		近商高度5種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,586	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	161,586	100 [ 56.9]	283,982	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	287,000
b	(　 ) 548,589	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	556,269	100 [ 169.0]	329,153		332,000
c	(　 ) 280,135	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	311,261	100 [ 100.8]	308,791		312,000
d	(　 ) 292,999	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	286,456	100 [ 93.8]	305,390		308,000
e	(　 ) 242,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	239,610	100 [ 78.3]	306,015		309,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +5.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 309,000 円／㎡]

横浜南 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域にあり、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,588,680	3,295,513	14,293,167	11,404,200	2,888,967	（　0.9278） 2,680,384	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	58,269,217 円　　　　（　 229,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜南 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	ＲＣ5	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	255 ㎡	16.5 m x 16.2 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅ビル（１階店舗、２階以上共同住宅ファミリータイプ）駐車場無し。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

ＥＬＶ・内階段及び内廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	3,254	364,448	6.0	2,186,688
							0.0	0
2～ 2	住居	140.00	90.0	126.00	2,300	289,800	1.0	289,800
							1.0	289,800
3～ 3	居宅	140.00	90.0	126.00	2,300	289,800	1.0	289,800
							1.0	289,800
4～ 4	居宅	140.00	90.0	126.00	2,300	289,800	1.0	289,800
							1.0	289,800
5～ 5	居宅	140.00	90.0	126.00	2,300	289,800	1.0	289,800
							1.0	289,800

計		700.00	88.0	616.00		1,523,648		3,345,888
								1,159,200

⑨年額支払賃料	1,523,648 円　×　12ヶ月　＝　 18,283,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 616.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,283,776 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,097,027 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,186,749 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,345,888 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,451 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,159,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 370,480 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,588,680 円　　　　（　 68,975 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０６０６Ｔ　　　　-13	4,719 ( 4,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [155.0]	100 [100.0]	3,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,270 円/㎡　月額支払賃料（　 3,254 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０６０６Ｔ　　　　-14	4,451 ( 4,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [155.0]	100 [100.0]	3,191
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜南 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	830,000 円	166,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	548,513 円	18,283,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,411,000 円	166,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,295,513 円　（　　　　　　 12,924 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	166,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,404,200 円（　　　　　 44,722 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,588,680 円
②総費用	3,295,513 円
③純収益　①－②	14,293,167 円
④建物等に帰属する純収益	11,404,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,888,967 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,680,384 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,511 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,269,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,000 円／㎡）