鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜南 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６０７ -502	横浜市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東21.9m県道、北東6m、角地		商業高度7種最高20m (100,400)
b	１０４０６０７ -508	横浜市南区		更地	（　）	不整形	西8m市道、東8m、二方路		商業高度6種最高20m (100,400)
c	１０４０６０６Ｄ -509	横浜市南区		建付地	（　）	長方形	南10m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０４０６０６Ｄ -521	横浜市南区		建付地	（　）	不整形	南22m市道、東7.2m、二方路		近商高度7種最高31m (100,400)
e	１０４０６０９ -502	横浜市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、南東2.7m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 357,963	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	345,349	100 [ 81.5]	423,741	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	424,000
b	(　 ) 403,253	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	425,936	100 [ 70.0]	608,480		608,000
c	(　 ) 354,387	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	364,664	100 [ 66.5]	548,367		548,000
d	(　 ) 366,479	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	383,324	100 [ 83.6]	458,522		459,000
e	(　 ) 537,457	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	539,586	100 [ 111.6]	483,500		484,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 456,000 円／㎡]

横浜南 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,499,750	1,005,007	4,494,743	3,393,780	1,100,963	（　0.9512） 1,047,236	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	22,766,000 円　　　　（　 300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜南 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	Ｓ4	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	76 ㎡	5.5 m x 13.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２～４階共同住宅（専有面積２３㎡程度）仕上は標準的な店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

当該地域の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	71.7	43.00	3,605	155,015	6.0	930,090
							0.0	0
2～ 4	住宅	60.00	75.0	45.00	2,356	106,020	1.0	106,020
							1.0	106,020
～

～

～

計		240.00	74.2	178.00		473,075		1,248,150
								318,060

⑨年額支払賃料	473,075 円　×　12ヶ月　＝　 5,676,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,676,900 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 340,614 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,336,286 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,248,150 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 318,060 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 151,731 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,499,750 円　　　　（　 72,365 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６０８Ｔ　　　　　-505	3,116 ( 2,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,489	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,623 円/㎡　月額支払賃料（　 3,605 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０６０８Ｔ　　　　　-501	3,835 ( 3,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,709
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜南 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,000 円	49,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	170,307 円	5,676,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 419,900 円	49,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,005,007 円　（　　　　　　 13,224 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,393,780 円（　　　　　 44,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,499,750 円
②総費用	1,005,007 円
③純収益　①－②	4,494,743 円
④建物等に帰属する純収益	3,393,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,100,963 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,047,236 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,779 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,766,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜南 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜南 5-3

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　松原　哲朗

TEL.

鑑定評価額

32,600,000 円

１㎡当たりの価格

429,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市南区大岡２丁目７０７番５｢大岡２－３－２０｣				②地積　(㎡)	76 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度6種最高20m (100,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ4	各種小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	北7m市道	水道、ガス、下水	地下鉄弘明寺近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 90 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 76 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

弘明寺商店街の中に位置する
商業地域

街

路

７ｍ市道

交通

施設

地下鉄弘明寺駅西方近
接

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗が建ち並ぶアーケード内の商店街で、特別な変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 446,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 268,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、横浜市内に所在する、各駅から近い商業地域である。中心となる需要者層は、店舗経営を営む事
業者、不動産投資を手掛ける地元の法人、個人である。最寄り駅に近く、画地条件が優る物件については、マンション
等への転用の可能性も考慮し、需要が競合する傾向がみられるが、取引件数が少ないため、一定の傾向を見出すことは
困難である。当該地域では標準的な規模で、概ね坪１２０～１６０万円前後が取引相場と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺においては、店舗兼住宅、低層店舗を中心に、用途の多様性が認められるが、市場における実際の取引事
例から求めた比準価格は規範性が高い。収益価格は、収益性を反映しているが、土地価格に見合った賃料が収受できて
いないという市場実態を反映して、比準価格よりも低位に試算された。以上より、本件では、取引実態を反映し、実証
的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜南 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 454,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[100.0]

100
[109.7]

[100.0]
100

429,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による停滞感はあるものの、不動産
市場における影響は限定的であり、株価や金
融政策の下支えにより取引価格は概ね安定的
に推移している。

弘明寺駅に近いアーケード内に位置しており
、自粛等の影響を受けやすい立地であるが、
希少性が高く、地価は概ね横ばいで推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜南 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６１２Ｄ -502	横浜市南区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,360)
b	１０４０６０６Ｄ -536	横浜市南区		更地	（　）	不整形	南西18m市道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０４０６０９ -506	横浜市南区		建付地	（　）	長方形	南東7.2m市道、北西4m、二方路		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０４０６０９ -501	横浜市南区		更地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 307,498	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	310,880	100 [ 69.3]	448,600	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	449,000
b	(　 ) 347,549	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	347,890	100 [ 78.8]	441,485		441,000
c	(　 ) 269,489	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	268,422	100 [ 60.0]	447,370		447,000
d	(　 ) 432,380	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	437,136	100 [ 94.5]	462,578		463,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 446,000 円／㎡]

横浜南 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,380,697	1,001,328	4,379,369	3,393,780	985,589	（　0.9512） 937,492	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	20,380,261 円　　　　（　 268,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜南 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	Ｓ4	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	76 ㎡	5.5 m x 13.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗フロア貸し、２階以上に共同住宅（１ＬＤＫ、４９約㎡各階１戸）を想定した。

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

標準的な共用部分割合を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	71.7	43.00	3,540	152,220	6.0	913,320
							0.0	0
2～ 4	住宅	60.00	75.0	45.00	2,301	103,545	1.0	103,545
							1.0	103,545
～

～

～

計		240.00	74.2	178.00		462,855		1,223,955
								310,635

⑨年額支払賃料	462,855 円　×　12ヶ月　＝　 5,554,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,554,260 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 333,256 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,221,004 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,223,955 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,505 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 310,635 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 148,188 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,380,697 円　　　　（　 70,799 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６０７Ｔ　　　　-501	3,225 ( 3,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,651	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,558 円/㎡　月額支払賃料（　 3,540 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０６１０Ｔ　　　　-502	3,049 ( 2,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,457
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜南 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,000 円	49,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	166,628 円	5,554,260　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 419,900 円	49,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,001,328 円　（　　　　　　 13,175 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,393,780 円（　　　　　 44,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,380,697 円
②総費用	1,001,328 円
③純収益　①－②	4,379,369 円
④建物等に帰属する純収益	3,393,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	985,589 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	937,492 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,335 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,380,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,000 円／㎡）