鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６０７ -502	横浜市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東21.9m県道、北東6m、角地		商業高度7種最高20m (100,400)
b	１０４０６０５ -503	横浜市南区		建付地	（　）	長方形	南東22m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,400)
c	１０４０６０６Ｄ -521	横浜市南区		建付地	（　）	不整形	南22m市道、東7.2m、二方路		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０４０６０７ -505	横浜市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東21.9m県道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
e	１０４０６０６Ｄ -540	横浜市南区		更地	（　）	不整形	北東22.5m市道、西4m、南3m、三方路		近商高度6種最高20m (92,329)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 357,963	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	352,750	100 [ 67.6]	521,820	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	522,000
b	(　 ) 478,212	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	486,820	100 [ 103.5]	470,357		470,000
c	(　 ) 366,479	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	375,559	100 [ 77.2]	486,475		486,000
d	(　 ) 239,617	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	242,013	100 [ 67.6]	358,007		358,000
e	(　 ) 679,719	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	670,009	100 [ 84.2]	795,735		796,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.6	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 493,000 円／㎡]

横浜南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,220,178	4,989,600	22,230,578	17,175,000	5,055,578	（　0.9278） 4,690,565	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	101,968,804 円　　　　（　 401,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	165.00	ＲＣ6	990.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	254 ㎡	11.7 m x 19.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貸し、２階以上は共同住宅（平均賃貸面積約３０㎡、各階５戸）を想定。駐車場なし。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	75.0	123.75	3,745	463,444	8.0	3,707,552
							0.0	0
2～ 2	住宅	165.00	90.0	148.50	2,434	361,449	1.0	361,449
							1.0	361,449
3～ 5	住宅	165.00	90.0	148.50	2,547	378,230	1.0	378,230
							1.0	378,230
6～ 6	住宅	165.00	90.0	148.50	2,659	394,862	1.0	394,862
							1.0	394,862
～

計		990.00	87.5	866.25		2,354,445		5,598,553
								1,891,001

⑨年額支払賃料	2,354,445 円　×　12ヶ月　＝　 28,253,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 866.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,253,340 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,977,734 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,275,606 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,598,553 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,067 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,891,001 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 892,505 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,220,178 円　　　　（　 107,166 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６０９Ｔ　　　　-505	4,263 ( 4,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,770 円/㎡　月額支払賃料（　 3,745 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０６０９Ｔ　　　　-506	3,190 ( 3,056)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,650
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	847,600 円	28,253,340　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 267,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,125,000 円	250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,989,600 円　（　　　　　　 19,644 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	250,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 990.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,175,000 円（　　　　　 67,618 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,220,178 円
②総費用	4,989,600 円
③純収益　①－②	22,230,578 円
④建物等に帰属する純収益	17,175,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,055,578 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,690,565 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,467 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,968,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 401,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜南 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜南 5-2

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　岩澤　誠

TEL.

鑑定評価額

120,000,000 円

１㎡当たりの価格

471,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市南区宮元町３丁目６０番３外				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m (100,400)
	不整形 1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ6	店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域	北西22m県道	水道、ガス、下水	蒔田 50m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

蒔田駅南西方

50m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

建物の中高層化に伴い商業地域として徐々に熟成していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 481,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 406,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、南区及び隣接区の商業地域である。主たる需要者は、法人事業者のほか、不動産業者等が想定さ
れる。交通接近条件と街路条件が優れることから、類似商業地の取引件数は少ない。取引の価格帯は画地条件等により
個別性・選好性が強く、概括的な傾向は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域であり、需要は底堅い。しかし、土地の元本価格に見合うような
賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算されたものと判断する。よって、取引市場を反映した実証的
な価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    454,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　南（県） 5-1               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    464,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は厳しい状況が緩和される中で、持ち直
しの動きが見られが、サプライチェーンや原
材料価格の動向による下振リスクに留意すべ
き状況にある。

蒔田駅に近い幹線道路沿いの商業地域で、マ
ンション用地としての需要も多く、地価は引
き続き上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

横浜南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６０９ -501	横浜市南区		更地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
b	１０４０６１２Ｄ -503	横浜市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東22m県道、北東10m、北西8m、三方路		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０４０６０５ -503	横浜市南区		建付地	（　）	長方形	南東22m県道、中間画地		近商 (100,400)
d	１０４０６０６Ｄ -551	横浜市南区		貸家建付地	（　）	長方形	北東22m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 432,380	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	446,649	100 [ 103.0]	433,640	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	434,000
b	(　 ) 499,909	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	507,527	100 [ 95.7]	530,331		530,000
c	(　 ) 478,212	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	488,254	100 [ 102.4]	476,811		477,000
d	(　 ) 511,300	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	535,842	100 [ 110.7]	484,049		484,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 481,000 円／㎡]

横浜南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,166,623	4,999,316	22,167,307	17,175,000	4,992,307	（　0.9512） 4,748,682	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	103,232,217 円　　　　（　 406,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	165.00	ＲＣ6	990.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	254 ㎡	11.7 m x 19.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗フロア貸し、２階以上に共同住宅（２ＬＤＫ、約４９．５㎡が各階３戸）を想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

標準的な共用部分割合を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	70.0	115.50	3,887	448,949	8.0	3,591,592
							0.0	0
2～ 2	住宅	165.00	90.0	148.50	2,527	375,260	2.0	750,520
							1.0	375,260
3～ 6	住宅	165.00	90.0	148.50	2,565	380,903	2.0	761,806
							1.0	380,903
～

～

計		990.00	86.7	858.00		2,347,821		7,389,336
								1,898,872

⑨年額支払賃料	2,347,821 円　×　12ヶ月　＝　 28,173,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 858.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,173,852 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,972,170 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,201,682 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,389,336 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,898,872 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 896,220 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,166,623 円　　　　（　 106,955 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６０４Ｔ　　　　-21	3,225 ( 3,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,750	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,913 円/㎡　月額支払賃料（　 3,887 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０６０４Ｔ　　　　-22	4,280 ( 4,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,076
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	845,216 円	28,173,852　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 279,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,125,000 円	250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,999,316 円　（　　　　　　 19,682 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	250,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 990.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,175,000 円（　　　　　 67,618 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,166,623 円
②総費用	4,999,316 円
③純収益　①－②	22,167,307 円
④建物等に帰属する純収益	17,175,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,992,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,748,682 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,696 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,232,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 406,000 円／㎡）