鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜南 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６０９ -10	横浜市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	東3.2m私道、北2.7m、西2.7m、三方路		１住居高度4種最高20m (80,160)
b	１０４０６０９ -11	横浜市南区		建付地	（　）	不整形	南西5.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,330)
c	１０４０６１２ -6	横浜市南区		建付地	（　）	袋地等	西5m私道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０４０６１２Ｄ -35	横浜市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
e	１０４０６０７ -48	横浜市南区		建付地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,774	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.6]	196,004	100 [ 94.9]	206,537	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.1] 　　　　 100	219,000
b	(　 ) 254,086	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.3]	221,533	100 [ 111.3]	199,041		211,000
c	(　 ) 285,953	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 117.0]	244,404	100 [ 113.8]	214,766		228,000
d	(　 ) 331,504	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 131.3]	257,023	100 [ 117.3]	219,116		232,000
e	(　 ) 193,548	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	203,735	100 [ 91.9]	221,692		235,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +17.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

横浜南 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,591,826	1,814,608	8,777,218	6,457,500	2,319,718	（　0.9718） 2,254,302	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	47,963,872 円　　　　（　 161,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜南 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	Ｓ3	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	297 ㎡	14.0 m x 23.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況等を勘案し、平均賃貸面積約３７㎡の３階建アパートを想定。駐車場あり。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	85.0	153.00	1,917	293,301	1.0	293,301
							1.0	293,301
2～ 2	住宅	160.00	90.0	144.00	1,956	281,664	1.0	281,664
							1.0	281,664
3～ 3	住宅	160.00	90.0	144.00	1,995	287,280	1.0	287,280
							1.0	287,280
～

～

計		500.00	88.2	441.00		862,245		862,245
								862,245

⑨年額支払賃料	862,245 円　×　12ヶ月　＝　 10,346,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 441.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,346,940 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 423,478 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,163,462 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	862,245 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,278 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 862,245 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 420,086 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,591,826 円　　　　（　 35,663 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６０９Ｔ　　　　-13	2,346 ( 2,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 98.0]	2,082	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,040 円/㎡　月額支払賃料（　 1,956 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０６０９Ｔ　　　　-14	1,902 ( 1,902)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,002
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜南 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	437,500 円	87,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	317,608 円	10,586,940　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 743,700 円	87,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,814,608 円　（　　　　　　 6,110 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,457,500 円（　　　　　 21,742 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,591,826 円
②総費用	1,814,608 円
③純収益　①－②	8,777,218 円
④建物等に帰属する純収益	6,457,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,319,718 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,254,302 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,963,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜南 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜南 -9

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　石崎　俊司

TEL.

鑑定評価額

65,000,000 円

１㎡当たりの価格

219,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市南区中村町５丁目３１０番６外				②地積　(㎡)	297 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (80,200)
	1:1.5	共同住宅兼作業所Ｓ3	一般住宅、アパート等が存する住宅地域	南6m市道、西側道	水道、ガス、下水	吉野町 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

吉野町駅南東方

800m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因はなく、当分は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 231,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南区及び隣接区内、各線各駅より概ね徒歩圏内の戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域一帯と判定。
主たる需要者は都心又は横浜市中心部への通勤者層が中心となるが圏外からの転入者も見受けられる。市場の特徴とし
ては敷地の細分化による宅地開発、建売住宅の他中古住宅の供給が中心である。細分化後の土地の標準規模では２０万
円／㎡から３０万円／㎡程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ混在地域であるが、収益性より住環境等利便性・快適性にかかる価格形成要因が重視
される地域内の対象標準地である。共同住宅等もみられるものの、土地価格に見合う収益性は得づらい地域であり、取
引の大半も自己居住を目的とするものが多い。拠って本件では市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を
比較衡量するとともに代表標準地からの規準価格との均衡に留意することで、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜南 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 292,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[138.0]

[106.1]
100

218,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による厳しい状況
が徐々に緩和されつつあり、引き続き持ち直
しの動きがみられるが、先行きに対する注視
が必要である。

最寄駅より徒歩圏内の従来から一般住宅、マ
ンション、事業所等が混在する地域であり、
特段の変動は認められない。

特に無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜南 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６１２Ｄ -54	横浜市南区		建付地	（　）	袋地等	北東3m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
b	１０４０６０９ -29	横浜市南区		建付地	（　）	不整形	北東3.2m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m 土砂災害警戒区域 (70,160)
c	１０４０６０７ -48	横浜市南区		建付地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
d	１０４０６１２Ｄ -40	横浜市南区		建付地	（　）	台形	北東5.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,932	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	202,242	100 [ 91.2]	221,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.1] 　　　　 100	235,000
b	(　 ) 206,030	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	217,079	100 [ 102.4]	211,991		225,000
c	(　 ) 193,548	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	203,735	100 [ 91.2]	223,394		237,000
d	(　 ) 268,736	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	277,422	100 [ 129.9]	213,566		227,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 231,000 円／㎡]

横浜南 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価が把握できない既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,451,929	1,811,710	8,640,219	6,457,500	2,182,719	（　0.9718） 2,121,166	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	45,131,191 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜南 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	Ｓ3	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	297 ㎡	14.0 m x 23.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４５㎡程度、ファミリータイプ２ＤＫ計９戸を想定、駐車場有り。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	80.0	144.00	2,011	289,584	1.0	289,584
							1.0	289,584
2～ 2	住宅	160.00	85.0	136.00	2,052	279,072	1.0	279,072
							1.0	279,072
3～ 3	住宅	160.00	85.0	136.00	2,073	281,928	1.0	281,928
							1.0	281,928
～

～

計		500.00	83.2	416.00		850,584		850,584
								850,584

⑨年額支払賃料	850,584 円　×　12ヶ月　＝　 10,207,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 416.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,207,008 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 417,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,029,128 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	850,584 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,166 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 850,584 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 414,405 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 230 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,451,929 円　　　　（　 35,192 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６０２Ｔ　　　　-2	1,902 ( 1,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	2,287	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,140 円/㎡　月額支払賃料（　 2,052 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１４０６０７Ｔ　　　　-7	1,966 ( 1,955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	2,006
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜南 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	437,500 円	87,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	313,410 円	10,447,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 743,700 円	87,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,811,710 円　（　　　　　　 6,100 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,457,500 円（　　　　　 21,742 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,451,929 円
②総費用	1,811,710 円
③純収益　①－②	8,640,219 円
④建物等に帰属する純収益	6,457,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,182,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,121,166 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,131,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）