鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜南 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６０５ -46	横浜市南区		建付地	（　）	袋地等	南東4.3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０４０６０６ -53	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０４０６０６ -38	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
d	１０４０６０５ -29	横浜市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０４０６０５ -14	横浜市南区		建付地	（　）	袋地等	南西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,733	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	180,862	100 [ 110.0]	164,420	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 150,002	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	145,633	100 [ 90.0]	161,814		163,000
c	(　 ) 163,536	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	168,768	100 [ 109.2]	154,549		156,000
d	(　 ) 181,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	176,522	100 [ 109.2]	161,650		163,000
e	(　 ) 107,786	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.5]	159,683	100 [ 102.0]	156,552		158,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

横浜南 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,703,360	454,587	2,248,773	1,579,640	669,133	（　0.9696） 648,791	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,516,479 円　　　　（　 80,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜南 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	Ｗ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	167 ㎡	13.1 m x 12.8 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３２㎡程度、ファミリータイプ２ＤＫ計４戸を想定、駐車場有り。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	1,713	111,345	1.0	111,345
							1.0	111,345
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	1,748	113,620	1.0	113,620
							1.0	113,620
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		224,965		224,965
								224,965

⑨年額支払賃料	224,965 円　×　12ヶ月　＝　 2,699,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,699,580 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 107,983 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,591,597 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	224,965 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,160 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 224,965 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 109,603 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,703,360 円　　　　（　 16,188 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６０２Ｔ　　　　-3	1,442 ( 1,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,831	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,823 円/㎡　月額支払賃料（　 1,748 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０６１１Ｔ　　　　-5	1,625 ( 1,624)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,821
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜南 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,000 円	20,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	80,987 円	2,699,580　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,700 円	20,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 454,587 円　（　　　　　　 2,722 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,579,640 円（　　　　　 9,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,703,360 円
②総費用	454,587 円
③純収益　①－②	2,248,773 円
④建物等に帰属する純収益	1,579,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	669,133 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	648,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,885 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,516,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
横浜南 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜南 -4

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　荻原　久男

TEL.

鑑定評価額

26,400,000 円

１㎡当たりの価格

158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市南区六ツ川３丁目３６番１１				②地積　(㎡)	167 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	西4.5m市道	水道、ガス、下水	京急弘明寺 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 250 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方北　４．５ｍ
市道

交通

施設

京急弘明寺駅北西方

2.3km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の丘陵地に開発された分譲住宅地域で、既に成熟しており、今後も現況を保持するものと予測する。市場実
態を反映して、地価は当面安定的又は弱含みに推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 164,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内で競争・代替関係の強い類似地域は、京浜急行本線を最寄駅とし、丘陵地のバス便地域に形成された住宅
地が多い。主要な需要者は、横浜中心部・東京方面へ通勤する勤労者及び地元居住者である。中古住宅の再販や低未利
用地等の開発による宅地供給が行われているが、多くは坂道・細街路など街路条件が劣り、画地と街路の高低差もある
ため、需要はやや弱く、市場の中心価格帯は、土地総額で２千万円台、新築戸建で４千万円台となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域にはアパート等も散見されるが、バス便利用のため賃貸住宅に対する需要は限定的である。比準
価格に比し収益価格は約５６％程度、現実の収益物件売買では、駅徒歩圏外の収益物件は敬遠されている（成約事例か
らは駅徒歩圏内で、且つ粗利周り６％から８％）。容積率が低く居住の快適性等に特化した地価形成が行われている地
域のため、収益価格は主導的ではなく参考に留め、代表標準地との均衡に留意し、評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜南 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 183,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[116.8]

[101.0]
100

158,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和資金の集中により、都心の上昇率は
大きく、他方郊外は横ばい傾向である。女性
の勤労化と老齢化により駅近物件への選好性
が増大した。

地域要因に特段の変化はない。駅に遠いため
、高齢化もあり買替等に伴う供給も比較的見
られることから、価格は横ばい傾向にある。

個別的要因に、特に変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +8.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜南 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６０５ -32	横浜市南区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度3種最高15m (60,150)
b	１０４０６０５Ｄ -56	横浜市南区		建付地	（　）	長方形	南4.6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０４０６０５Ｄ -48	横浜市南区		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０４０６０５Ｄ -47	横浜市南区		建付地	（　）	台形	南西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０４０６０５Ｄ -46	横浜市南区		更地	（　）	長方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,223	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	169,206	100 [ 104.9]	161,302	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	163,000
b	(　 ) 190,131	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	184,593	100 [ 111.3]	165,852		168,000
c	(　 ) 160,888	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	157,733	100 [ 94.1]	167,623		169,000
d	(　 ) 129,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	149,490	100 [ 91.1]	164,094		166,000
e	(　 ) 143,311	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	147,743	100 [ 94.5]	156,342		158,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 164,000 円／㎡]

横浜南 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,804,320	457,106	2,347,214	1,579,640	767,574	（　0.9696） 744,240	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	15,505,000 円　　　　（　 92,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜南 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	Ｗ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	167 ㎡	13.1 m x 12.8 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、敷地規模および賃貸需要を考慮し、２階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	65.00	100.0	65.00	1,780	115,700	1.0	115,700
							1.0	115,700
2～ 2	共同住宅	65.00	100.0	65.00	1,810	117,650	1.0	117,650
							1.0	117,650
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		233,350		233,350
								233,350

⑨年額支払賃料	233,350 円　×　12ヶ月　＝　 2,800,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,800,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 112,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,688,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	233,350 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,240 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 233,350 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,688 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 200 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,804,320 円　　　　（　 16,792 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６０５Ｔ　　　　-1	2,802 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,395	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,888 円/㎡　月額支払賃料（　 1,810 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０６０５Ｔ　　　　-3	2,586 ( 2,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [ 97.0]	2,245
c	１０４０６０５Ｔ　　　　-2	2,041 ( 2,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,855

横浜南 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,000 円	20,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	84,006 円	2,800,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,700 円	20,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 457,106 円　（　　　　　　 2,737 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,579,640 円（　　　　　 9,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,804,320 円
②総費用	457,106 円
③純収益　①－②	2,347,214 円
④建物等に帰属する純収益	1,579,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	767,574 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	744,240 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,457 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,505,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,800 円／㎡）