鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１３Ｄ -3	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	南8.1m市道、北6m、二方路		近商高度地区 (100,300)
b	１０４０４０８Ｄ -501	横浜市中区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		近商高度地区 (90,300)
c	１０４０４０１Ｄ -17	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東2.7m私道、中間画地		商業高度地区 (90,240)
d	１０４０４０１Ｄ -8	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、南西3m、角地		商業高度地区 (100,400)
e	１０４０４０２ -29	横浜市西区		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		商業高度地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 434,383	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	432,680	100 [ 60.3]	717,546	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	717,000
b	(　 ) 431,499	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	444,444	100 [ 60.0]	740,740		740,000
c	(　 ) 846,573	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	846,573	100 [ 102.8]	823,515		823,000
d	(　 ) 678,376	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	657,056	100 [ 76.0]	864,547		864,000
e	(　 ) 594,386	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	623,799	100 [ 75.2]	829,520		829,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 795,000 円／㎡]

横浜中 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,367,019	3,713,986	15,653,033	10,969,900	4,683,133	（　0.9527） 4,461,621	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	101,400,477 円　　　　（　 663,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	ＲＣ5	550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	80 ％	400 ％	400 ％	153 ㎡	8.9 m x 14.3 m	前面道路：市道　 12.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、１階店舗、２～５階は各階２ＤＫ（平均約５０㎡）２戸計８戸を想定。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	6,255	550,440	6.0	3,302,640
							0.0	0
2～ 5	住宅	110.00	90.0	99.00	2,815	278,685	2.0	557,370
							1.0	278,685
～

～

～

計		550.00	88.0	484.00		1,665,180		5,532,120
								1,114,740

⑨年額支払賃料	1,665,180 円　×　12ヶ月　＝　 19,982,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 484.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,982,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,198,930 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,783,230 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,532,120 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,002 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,114,740 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 531,787 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,367,019 円　　　　（　 126,582 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４０４Ｔ　　　　-19	10,346 ( 10,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	6,270	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,286 円/㎡　月額支払賃料（　 6,255 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０４０４Ｔ　　　　-20	9,451 ( 9,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	6,301
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	978,000 円	163,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	799,286 円	19,982,160　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 225,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,385,500 円	163,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,713,986 円　（　　　　　　 24,274 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	163,000,000 円	設計監理料率　 287,000 円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,969,900 円（　　　　　 71,699 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,367,019 円
②総費用	3,713,986 円
③純収益　①－②	15,653,033 円
④建物等に帰属する純収益	10,969,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,683,133 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,461,621 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,161 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,400,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 663,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜中 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 5-22

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　峰崎　泰生

TEL.

鑑定評価額

116,000,000 円

１㎡当たりの価格

760,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区石川町２丁目６１番１				②地積　(㎡)	153 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m (100,400)
	不整形 1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ5	中低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北12.8m市道、西側道	水道、ガス、下水	石川町 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.9 ｍ、奥行　約　　 14.3 ｍ、規模　　 153 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

石川町駅前の旧来からの商業
地域

街

路

１２．８ｍ市道

交通

施設

石川町

60m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの駅前商業地として熟成しており、特段の地域要因の変動はない。マンション用地としての需要も見ら
れ、土地需要は旺盛である一方供給は少なく、当面は現状を維持しつつ推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 800,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 671,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は横浜市中区及び隣接する西区を中心とする商業地域である。②主な需要者は地元企業と不動産業者が中
心であるが、投資適格性を有する物件は機関投資家、マンションデベロッパーも需要者となる。③店舗の賃料水準はコ
ロナ禍の影響によりやや低迷しているが、マンション需要は堅調で交通利便性が良好であるため投資家からの需要は堅
調である。④需要者の目論見、物件規模等によって取引価格にはばらつきが大きく中心価格帯の把握は困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域の事例を採用して試算しており市場実態を反映している。収益価格は想定賃料、利回り等の諸元に
ついて十分検討の上試算しており、収益性を重視して行動する主たる需要者の行動を反映した価格であり、主たる投資
家の属性から見ても説得力を有しているが、店舗賃料がやや低迷していることによりやや低位に求められた。以上より
比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜中 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 538,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[ 72.3]

[ 99.9]
100

760,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症は価格時点現在緊
急事態宣言時ほどの影響はなく、不動産市況
は回復傾向。

石川町駅至近の旧来からの熟成度の高い商業
地域であり、地域要因に特段の変動はない。
マンション需要は底堅く土地需要は堅調であ
る。

やや不整形であるが、角地であることもあり
市場競争力は標準的と思料される。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０９ -19	横浜市中区		建付地	（　）	不整形	南西6.5m市道、北西3m、準角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,520)
b	１０４０４０４ -28	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西8m市道、中間画地		商業高度地区特別用途地区 (100,600)
c	１０４０４０２ -3	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
d	１０４０４１３Ｄ -18	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東24m市道、南西9m、角地		商業高度7種最高31m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 415,368	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	418,691	100 [ 61.5]	680,798	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	680,000
b	(　 ) 768,370	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	775,285	100 [ 96.3]	805,073		804,000
c	(　 ) 461,840	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	466,458	100 [ 59.8]	780,030		779,000
d	(　 ) 360,986	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	356,430	100 [ 48.7]	731,889		731,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -55.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 800,000 円／㎡]

横浜中 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,256,493	3,676,424	15,580,069	10,835,300	4,744,769	（　0.9527） 4,520,341	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	102,735,023 円　　　　（　 671,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	110.00	ＲＣ5	550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	153 ㎡	8.9 m x 14.3 m	前面道路：市道　 12.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を２ＤＫ住戸を中心として想定した。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	6,219	547,272	6.0	3,283,632
							0.0	0
2～ 5	居宅	110.00	90.0	99.00	2,799	277,101	2.0	554,202
							1.0	277,101
～

～

～

計		550.00	88.0	484.00		1,655,676		5,500,440
								1,108,404

⑨年額支払賃料	1,655,676 円　×　12ヶ月　＝　 19,868,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 484.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,868,112 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,192,087 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,676,025 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,500,440 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,704 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,108,404 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 528,764 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,256,493 円　　　　（　 125,859 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４１３Ｔ　　　　-42	4,600 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	6,456	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,250 円/㎡　月額支払賃料（　 6,219 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０４１３Ｔ　　　　-43	4,578 ( 4,371)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	6,166
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	966,000 円	161,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	794,724 円	19,868,112　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 225,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,368,500 円	161,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,676,424 円　（　　　　　　 24,029 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	161,000,000 円	設計監理料率　 291,000 円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　(100% ＋　 0.30 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,835,300 円（　　　　　 70,819 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,256,493 円
②総費用	3,676,424 円
③純収益　①－②	15,580,069 円
④建物等に帰属する純収益	10,835,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,744,769 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,520,341 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,545 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,735,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 671,000 円／㎡）