鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１２ -502	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０４０４１３Ｄ -17	横浜市中区		更地	（　）	不整形	北西11m市道、北東9.5m、角地		近商高度6種最高20m (100,400)
c	１０４０４１３Ｄ -3	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	南8.1m市道、北6m、二方路		近商高度6種最高20m 不燃化推進地域 (100,300)
d	１０４０４１２Ｄ -503	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、北東6m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
e	１０４０６０９ -501	横浜市南区		更地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 329,107	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,765	100 [ 98.0]	336,495	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	347,000
b	(　 ) 450,351	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	445,931	100 [ 108.6]	410,618		423,000
c	(　 ) 434,383	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	429,273	100 [ 89.6]	479,099		493,000
d	(　 ) 245,303	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	239,825	100 [ 117.7]	203,760		210,000
e	(　 ) 432,380	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	437,136	100 [ 116.5]	375,224		386,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 372,000 円／㎡]

横浜中 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり造成事例を収集できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	119,156,712	24,473,280	94,683,432	74,120,000	20,563,432	（　0.9519） 19,574,331	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	434,985,133 円　　　　（　 297,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	800.00	ＲＣ6F1B	5,180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m 建築協定	100 ％	300 ％	300 ％	1,463 ㎡	38.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階と２階店舗、３階から６階は共同住宅、地下１階は駐車場を想定する。

⑦有効率　 70.7 ％
の理由

６階建店舗共同住宅で共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	800.00

1～ 1	店舗	750.00	80.0	600.00	3,750	2,250,000	10.0	22,500,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	800.00	85.0	680.00	2,750	1,870,000	8.0	14,960,000
							0.0	0
3～ 6	共同住宅	700.00	85.0	595.00	2,350	1,398,250	2.0	2,796,500
							0.0	0
塔屋～		30.00

計		5,180.00	70.7	3,660.00		9,713,000		48,646,000
								0

⑨年額支払賃料	9,713,000 円　×　12ヶ月　＝　 116,556,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 45 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	116,556,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 9,720,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 7,576,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	118,699,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,646,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 457,272 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	119,156,712 円　　　　（　 81,447 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４０２Ｔ　　　　-32	2,909 ( 2,827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,306	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,781 円/㎡　月額支払賃料（　 3,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０４１３Ｔ　　　　-42	4,600 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	4,220
c	１０４０４１３Ｔ　　　　-28	4,276 ( 4,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,959

横浜中 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,540,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,788,280 円	126,276,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,700,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,265,000 円	1,090,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,473,280 円　（　　　　　　 16,728 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,090,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 5,180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	74,120,000 円（　　　　　 50,663 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	119,156,712 円
②総費用	24,473,280 円
③純収益　①－②	94,683,432 円
④建物等に帰属する純収益	74,120,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,563,432 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,574,331 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,380 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 434,985,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 297,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
横浜中 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 5-12

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　廣瀬　公三

TEL.

鑑定評価額

538,000,000 円

１㎡当たりの価格

368,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区本牧原１５番３外｢本牧原１５－６｣				②地積　(㎡)	1,463 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度6種最高20m 建築協定 (100,300)
	1:1	店舗兼共同住宅ＳＲＣ6F1B	郊外型の飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	東27m市道、三方路	水道、ガス、下水	石川町 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 38.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 1,463 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

石川町駅南東方

3.1km

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度6種最高20m
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの再開発された路線商業地域であるが、商圏は限定的で、商況はやや低下傾向にある。近隣を中心
とした需要は一定程度存在し、特別な変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 376,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 296,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西区、中区及びその周辺区に位置する路線商業地域、近隣商業地域及び普通商業地域等の圏域である。需
要者は、ロードサイド型店舗事業法人やマンション開発業者等が中心である。用途としては商業施設やマンション等の
需要が考えられるが、土地供給は限定的であり、取引件数は少なく需給は安定している。立地条件や画地規模等の取引
条件により価格水準に開差があり、中心的な価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は郊外型路線商業地域であるが、容積率も高くなく、投資に見合う賃料収入が期待しにくい面がある。また収
益価格については、収益資料の制約から想定要素を多く含んでいるという限界がある。一方で比準価格は多様な取引動
機をもった現実の取引市場を反映した価格である。従って、取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づ
け、単価と総額との関連にも留意のうえ、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜中 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 538,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[153.4]

[103.0]
100

369,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    366,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が緩和されつつあり、経済社会活動
が正常化に向かう中で、持ち直していくこと
が期待される。

郊外型の商業地域であり、近隣住民による利
用が主である。特段の地域要因の変動はなく
、現状通り推移していくものと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 0.0
交通・接近　　　 +15.1
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１３Ｄ -18	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東24m市道、南西9m、角地		商業高度7種最高31m (100,600)
b	１０４０４０４ -29	横浜市中区		底地	（　）	長方形	北東15m市道、南西4m、二方路		商業高度地区 (100,600)
c	１０４０４１２ -501	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	南西12m県道、中間画地		近商高度地区6種最高 (90,300)
d	１０４０４０４ -24	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ台形	西18m市道、中間画地		近商高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,986	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	356,430	100 [ 102.6]	347,398	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	358,000
b	(　 92,004) 460,020	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	456,412	100 [ 125.6]	363,385		374,000
c	(　 ) 377,478	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	377,478	100 [ 99.9]	377,856		389,000
d	(　 ) 373,466	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	375,707	100 [ 101.4]	370,520		382,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.6	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +16.7	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.4	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 376,000 円／㎡]

横浜中 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	123,416,222	26,306,614	97,109,608	76,160,000	20,949,608	（　0.9289） 19,460,091	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	432,446,467 円　　　　（　 296,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	800.00	ＲＣ6F1B	5,180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m 建築協定	100 ％	300 ％	300 ％	1,463 ㎡	38.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階と２階は店舗、３階から６階を共同住宅、地下１階は駐車場を想定する。

⑦有効率　 70.7 ％
の理由

６階建店舗兼共同住宅で共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	800.00

1～ 1	店舗	750.00	80.0	600.00	3,902	2,341,200	10.0	23,412,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	800.00	85.0	680.00	2,927	1,990,360	8.0	15,922,880
							0.0	0
3～ 6	共同住宅	700.00	85.0	595.00	2,419	1,439,305	2.0	2,878,610
							0.0	0
～

計		5,180.00	70.7	3,660.00		10,088,780		50,849,320
								0

⑨年額支払賃料	10,088,780 円　×　12ヶ月　＝　 121,065,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 45 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	121,065,360 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 9,720,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 7,847,122 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	122,938,238 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,849,320 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 477,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	123,416,222 円　　　　（　 84,358 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４１３Ｔ　　　　-43	4,578 ( 4,371)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	3,913	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,935 円/㎡　月額支払賃料（　 3,902 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０４１３Ｔ　　　　-45	3,953 ( 3,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,957
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,720,000 円	1,120,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	5,231,414 円	130,785,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,595,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,520,000 円	1,120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,120,000 円	1,120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,120,000 円	1,120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 26,306,614 円　（　　　　　　 17,981 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,120,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 5,180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	76,160,000 円（　　　　　 52,057 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	123,416,222 円
②総費用	26,306,614 円
③純収益　①－②	97,109,608 円
④建物等に帰属する純収益	76,160,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,949,608 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,460,091 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 432,446,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 296,000 円／㎡）