鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１３Ｄ -18	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東24m市道、南西9m、角地		商業高度7種最高31m (100,600)
b	１０４０４０２ -3	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
c	１０４０４１３Ｄ -16	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西23m市道、北西6m、南東4m、三方路		商業高度7種最高31m (100,600)
d	１０４０４０８Ｄ -501	横浜市中区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
e	１０４０４０４ -29	横浜市中区		底地	（　）	長方形	北東15m市道、南西4m、二方路		商業高度地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,986	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	356,430	100 [ 79.5]	448,340	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	448,000
b	(　 ) 461,840	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	466,458	100 [ 100.2]	465,527		466,000
c	(　 ) 574,179	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	553,946	100 [ 121.4]	456,298		456,000
d	(　 ) 431,499	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	395,410	100 [ 92.0]	429,793		430,000
e	(　 92,004) 460,020	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	456,412	100 [ 104.3]	437,595		438,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -16.5
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.5
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 448,000 円／㎡]

横浜中 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,450,249	8,906,717	30,543,532	26,792,000	3,751,532	（　0.9519） 3,571,083	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	79,357,400 円　　　　（　 347,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.00	ＲＣ8F1B	1,530.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	229 ㎡	12.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸、２～８階は事務所でフロア貸又は部分貸、地下１階は駐車場で６台分を想定した。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

同種同品等の建物における標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	170.00	50.0	85.00			0.0	0
							0.0	0
1～ 1	店舗	170.00	70.0	119.00	3,544	421,736	8.0	3,373,888
							0.0	0
2～ 8	事務所	170.00	85.0	144.50	2,950	426,275	6.0	2,557,650
							0.0	0
～

～

計		1,530.00	79.4	1,215.50		3,405,661		21,277,438
								0

⑨年額支払賃料	3,405,661 円　×　12ヶ月　＝　 40,867,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,215.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,867,932 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,413,435 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,254,497 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,277,438 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 195,752 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,450,249 円　　　　（　 172,272 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４１０Ｔ　　　　-17	3,574 ( 3,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,653	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,568 円/㎡　月額支払賃料（　 3,544 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０４１０Ｔ　　　　-18	2,668 ( 2,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 76.8]	100 [105.0]	3,483
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,364,000 円	394,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,706,717 円	42,667,932　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 699,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,349,000 円	394,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	394,000 円	394,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	394,000 円	394,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,906,717 円　（　　　　　　 38,894 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	394,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,530.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,792,000 円（　　　　　 116,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,450,249 円
②総費用	8,906,717 円
③純収益　①－②	30,543,532 円
④建物等に帰属する純収益	26,792,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,751,532 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,571,083 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,594 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,357,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 347,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
横浜中 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 5-4

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　田中　恵利子

TEL.

鑑定評価額

99,800,000 円

１㎡当たりの価格

436,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区扇町３丁目８番６				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m (100,600)
	1:1.5	事務所ＳＲＣ10	中高層の事務所、営業所等が建ち並ぶ商業地域	南東25m市道	水道、ガス、下水	関内 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

関内駅周辺商業地域の一角に
位置するが繁華性は劣る。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

関内駅南方

450m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域である。容積率が高い地域のため、高層共同住宅への転換も見られる。今後は、店舗付
事務所ビルから店舗付共同住宅への転換が徐々に進むことが予想される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 447,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 360,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中区、隣接する西区、南区内の商業地域一帯である。主たる需要者は不動産投資等を手がける不動産会
社、法人、個人等が考えられる。また、まとまった土地は高い容積率のためマンション開発業者も予想される。商業繁
華性はやや劣るが、交通利便性に優れることから、マンション用地としての需要は堅調である。小規模な画地や小規模
の中古ビルの取引も見られ、画地規模、立地等で差が生じており、中心価格帯を見出すことは難しい面がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は中区、西区内の商業地の取引事例を収集し求めた価格で規範性が高く説得力を有する。高度利用可能で収益
性を重視して判断する需要者が多いが、自己使用目的での取引も見られる。商況、賃貸市場の弱含みを反映して、地価
に見合う賃料水準に至らないケースも見られ、収益価格は比準価格に比べやや低位に試算された。本件では比準価格を
やや重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜中 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 538,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[124.8]

[100.0]
100

441,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    428,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ワクチンの普及により新型コロナの影響も緩
和しつつある。各種政策の効果や海外経済の
改善もあって、景気が持ち直していくことが
期待される。

事務所ビル、営業所、店舗等が建ち並ぶ商業
地域であり、地域要因に変化は見られない。
地価は微増傾向を維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０５ -28	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	南東3m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,240)
b	１０４０４０６ -13	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
c	１０４０４０８Ｄ -501	横浜市中区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０４０４０８Ｄ -508	横浜市西区		建付地	（　）	不整形	北西37m国道、南西3.9m、南東4m、三方路		商業高度7種最高31m (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 472,119	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	476,368	100 [ 103.5]	460,259	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	460,000
b	(　 ) 432,105	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	432,105	100 [ 108.5]	398,253		398,000
c	(　 ) 431,499	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	392,272	100 [ 85.3]	459,873		460,000
d	(　 ) 454,640	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.8]	558,442	100 [ 118.7]	470,465		470,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 447,000 円／㎡]

横浜中 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,804,469	8,730,286	30,074,183	26,180,000	3,894,183	（　0.9519） 3,706,873	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	82,374,956 円　　　　（　 360,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.00	ＲＣ8F1B	1,540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	229 ㎡	12.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階まで事務所、地下に駐車場６台分を想定

⑦有効率　 78.9 ％
の理由

標準的なレンタブル比を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	170.00	50.0	85.00			0.0	0
							0.0	0
1～ 1	店舗	170.00	70.0	119.00	3,480	414,120	8.0	3,312,960
							0.0	0
2～ 8	事務所	170.00	85.0	144.50	2,900	419,050	6.0	2,514,300
							0.0	0
～

～

計		1,540.00	78.9	1,215.50		3,347,470		20,913,060
								0

⑨年額支払賃料	3,347,470 円　×　12ヶ月　＝　 40,169,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,215.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,169,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,357,571 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,612,069 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,913,060 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 192,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,804,469 円　　　　（　 169,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４１３Ｔ　　　　-44	3,345 ( 3,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [120.0]	2,964	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,915 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０４１３Ｔ　　　　-45	3,953 ( 3,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.4]	100 [120.0]	2,880
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,310,000 円	385,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,678,786 円	41,969,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 699,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,272,500 円	385,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,730,286 円　（　　　　　　 38,124 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	385,000,000 円	設計監理料率　 243,000 円／㎡　×　 1,540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,180,000 円（　　　　　 114,323 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,804,469 円
②総費用	8,730,286 円
③純収益　①－②	30,074,183 円
④建物等に帰属する純収益	26,180,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,894,183 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,706,873 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,187 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,374,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 360,000 円／㎡）