別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月11日 提出
横浜中 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 -10 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 廣瀬 公三   TEL.
鑑定評価額 44,500,000 円  1㎡当たりの価格 377,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
300,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市中区元町1丁目68番1外
②地積
 (㎡)
118  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度4種最高20m
風致地区

(40,200)

1:2
住宅

W2
一般住宅の中に事業
所等が混在する住宅
地域
北東5m市道 水道、ガス、下水 元町・中華街

290m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北    60 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
元町商店街背後に位置する既
成住宅地域


基準方位 北 5.
0m市道
交通

施設
元町・中華街

290m
法令

規制
1住居
(40,200)
準防 
高度4種最高20m
風致地区
⑤地域要因の将
 来予測
元町商店街背後に位置し、一般住宅と共同住宅等が混在する既成住宅地域であり、地域要因に特に変動はない。
当面、現状のままで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           387,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           274,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR根岸線、みなとみらい線沿線各駅を最寄駅とする中区及びその周辺区内に存する住宅地域である。需
要者の中心は第一次、第二次取得者層が中心で、東京や横浜等都心部への通勤者であるが、同一需給圏外からの転入者
も見られる。生活利便性に優れた住宅地域であり、需要は底堅い。新築建売住宅は小規模なものが多く、総額5,00
0万円台から6,000万円台が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅を中心に事業所等も混在する地域であり、周辺には賃貸アパート等の収益物件も混在しているが、自己利用目
的で売買取引されることが主である。取引の実情を反映した同一需給圏内の取引事例による比準価格を標準に、賃貸を
想定した収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 横浜中 -4                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        408,000 円/㎡
[101.2]
100
100
[100.0]
100
[110.5]
[101.0]
100
377,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          373,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が緩和されつつあり、経済社会活動
が正常化に向かう中で、持ち直していくこと
が期待される。

特段の地域要因の変動はなく、現状通り推移
していくものと予測する。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -8.1
環境       +19.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.1 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜中 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10404
07
-19
横浜市中区

建付


  
(           ) 
袋地等 南6.4m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,200)
b 10404
15
-6
横浜市中区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西5.5m私道
、中間画地




1住居
高度4種最高20m
緑化地域
(70,200)
c 10404
09D
-19
横浜市中区

建付


  
(           ) 
袋地等 北西2.5m私道
、中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,160)
d 10404
04
-33
横浜市中区

建付


  
(           ) 
不整形 西6.9m市道、
中間画地




1低専
高度地区
(60,100)
e 10404
02
-23
横浜市中区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西3.7m市道
、中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
274,820  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  87.6]

314,349 
100
[  84.5]

372,011 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

376,000 
b (            
323,906  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

326,497 
100
[  82.8]

394,320 

398,000 
c (            
306,773  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

323,565 
100
[  83.3]

388,433 

392,000 
d (            
305,719  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

319,094 
100
[  83.3]

383,066 

387,000 
e (            
306,733  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

308,573 
100
[  81.6]

378,153 

382,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近  -10.0 環境      -7.0
画地     -12.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近  -13.8 環境      -2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   -5.7 環境      -4.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近  -12.3 環境       0.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.11 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -8.6 環境      -7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     387,000 円/㎡]  



横浜中 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,294,711 

700,816 

3,593,895 

2,061,420 

1,532,475 
( 0.9722
1,489,872 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       32,388,522 円    (     274,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜中 -10 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 47.00 S3 141.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度4種最高20m
風致地区
40 %   200 %   200 %   118 ㎡      7.6 m x   15.5 m  前面道路:市道         5.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積47㎡程度の2DKファミリータイプを想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
47.00 

100.0 

47.00 

2,491 

117,077 
2.0  234,154 
1.0  117,077 

 2 2
住宅
47.00 

100.0 

47.00 

2,568 

120,696 
2.0  241,392 
1.0  120,696 

 3 3
住宅
47.00 

100.0 

47.00 

2,619 

123,093 
2.0  246,186 
1.0  123,093 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


141.00 

100.0 

141.00 


360,866 
721,732 
360,866 
⑨年額支払賃料        360,866 円 × 12ヶ月 =        4,330,392 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      141.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,330,392 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         216,520 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,113,872 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           721,732 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            6,856 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          360,866 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          173,983 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,294,711 円    (         36,396 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1040412

    -4
2,537  
  2,537
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]

2,615 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,681 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,568 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1040406

    -2
2,585  
  2,585
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 99.0]
100
[ 97.0]

2,747 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜中 -10 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 141,000 円           28,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 173,216 円             4,330,392 ×       4.0 %
③公租公課  土地                90,500 円     査定額
 建物               239,700 円           28,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        28,200 円           28,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,200 円           28,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    700,816 円 (               5,939 円/㎡)  (経費率    16.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 28,200,000 円                          設計監理料率
  200,000 円/㎡ ×      141.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0731        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0777 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,061,420 円  
(             17,470 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,294,711 円      
②総費用 700,816 円      
③純収益 ①-② 3,593,895 円      
④建物等に帰属する純収益 2,061,420 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,532,475 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,489,872 円      

  (                         12,626 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              32,388,522 円


(                       274,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
横浜中 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 -10 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 冨来 功   TEL.
鑑定評価額 44,500,000 円  1㎡当たりの価格 377,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
300,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市中区元町1丁目68番1外
②地積
 (㎡)
118  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度4種最高20m
風致地区

(40,200)

1:2
住宅

W2
一般住宅の中に事業
所等が混在する住宅
地域
北東5m市道 水道、ガス、下水 元町・中華街

290m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北    60 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北  5
m市道
交通

施設
元町・中華街駅南西方

290m
法令

規制
1住居
(40,200)
準防 
高度4種最高20m
風致地区
⑤地域要因の将
 来予測
元町商店街背後の住宅地域で、格別の変動要因はなく当分は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           388,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           266,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、みなとみらい線、JR京浜東北線・根岸線沿線を中心に、中区、西区及び周辺区に至る圏域の住宅地域
である。需要者は東京、横浜方面に通勤するサラリーマン層が中心で、同一需給圏外からの転入もあり、買替え層、一
次取得者双方がみられる。社会経済活動が徐々に回復しており、これが地価動向に影響を及ぼしている。取引の中心と
なる価格帯は、新築戸建住宅で5000万円台から6000万円台程度。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、一般住宅、アパート、事業所等が混在する地域で、収益物件も比較的多いものの、土地価格に見合う賃料
水準が形成されていないため、収益価格が低位に試算された。近隣地域では、自己使用目的での取引も多く見受けられ
るため、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 横浜中 -4                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        408,000 円/㎡
[101.2]
100
100
[102.0]
100
[108.9]
[101.0]
100
375,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          373,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウィルス感染症のワクチン接種の
進捗、新規感染者数の動向等が不動産の需給
動向に及ぼす影響を注視する必要がある。


元町商店街背後の住宅地域で、社会経済活動
が徐々に回復してきている影響から、地価は
緩やかな上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -8.0
環境       +16.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.1 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜中 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10404
01D
-19
横浜市中区

建付


  
(           ) 
不整形 東2.7m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,160)
b 10404
07
-17
横浜市中区

建付


  
(           ) 
不整形 南4m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,160)
c 10404
07
-22
横浜市中区

建付


  
(           ) 
長方形 南4m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,160)
d 10404
02
-5
横浜市中区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西11m市道、
東4m、二方路




1住居
高度4種最高20m
(80,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
262,725  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

260,149 
100
[  67.0]

388,282 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

392,000 
b (            
248,103  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.9]

255,452 
100
[  66.5]

384,138 

388,000 
c (            
301,313  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

294,000 
100
[  78.3]

375,479 

379,000 
d (            
355,226  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

348,673 
100
[  90.0]

387,414 

391,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -2.0 環境     -28.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -4.0 環境     -30.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -7.0 環境     -15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.11 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -8.0 環境      -5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     388,000 円/㎡]  



横浜中 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,501,938 

753,326 

3,748,612 

2,266,100 

1,482,512 
( 0.9722
1,441,298 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       31,332,565 円    (     266,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜中 -10 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 47.00 S3 141.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度4種最高20m
風致地区
40 %   200 %   200 %   118 ㎡      7.6 m x   15.5 m  前面道路:市道         5.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 共同住宅(ファミリータイプ)、平均専有面積47㎡ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
47.00 

100.0 

47.00 

2,603 

122,341 
1.0  122,341 
1.0  122,341 

 2 2
居宅
47.00 

100.0 

47.00 

2,684 

126,148 
1.0  126,148 
1.0  126,148 

 3 3
居宅
47.00 

100.0 

47.00 

2,684 

126,148 
1.0  126,148 
1.0  126,148 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


141.00 

100.0 

141.00 


374,637 
374,637 
374,637 
⑨年額支払賃料        374,637 円 × 12ヶ月 =        4,495,644 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      141.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,495,644 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         179,826 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,315,818 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           374,637 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            3,597 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          374,637 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          182,523 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,501,938 円    (         38,152 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1040407

    -51
2,819  
  2,817
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[110.0]

2,698 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,800 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,684 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1040403

    -11
2,125  
  2,037
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

2,951 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜中 -10 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 155,000 円           31,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 179,826 円             4,495,644 ×       4.0 %
③公租公課  土地                93,000 円     査定額
 建物               263,500 円           31,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        31,000 円           31,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,000 円           31,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    753,326 円 (               6,384 円/㎡)  (経費率    16.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 31,000,000 円                          設計監理料率
  220,000 円/㎡ ×      141.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0731        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0777 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,266,100 円  
(             19,204 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,501,938 円      
②総費用 753,326 円      
③純収益 ①-② 3,748,612 円      
④建物等に帰属する純収益 2,266,100 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,482,512 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,441,298 円      

  (                         12,214 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              31,332,565 円


(                       266,000 円/㎡)