別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 横浜西 5-15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜西 5-15 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.

鑑定評価額 33,500,000 円  １㎡当たりの価格 325,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市西区伊勢町１丁目５０番 ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 防火 （その他） 高度6種最高20m (100,300) 1:1.5 事務所兼住宅 Ｓ3 店舗併用住宅、事務 所等が混在する路線 商業地域 南22m市道 水道、ガス、下水 桜木町 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 横浜駅根岸線沿いの路線商業 地域。 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 桜木町駅西方 850m 法令 規制 近商 (100,300) 防火  高度6種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 低層店舗や中層事務所ビル等が多くみられる幹線道路沿いの商業地域で、車両交通量は多いが繁華性はやや乏し い。地域内に格別の価格変動要因もなく、コロナ禍の影響も少ないため現状程度の利用を維持すると思料する。 (3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    332,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    257,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区及び周辺区の路線商業地域の範囲。地域内は小規模画地が多く需要者は当該地域に地縁的選好性があ る事業者や賃貸業目的の不動産業者、個人投資家等が中心で、住宅利用の個人も含まれる。商業地の事例は少ないが、 周辺地域では投資物件の動きも散見され、需要は保持している。中心となる価格帯を見いだすのは困難であるが概ね１ ㎡あたり３０～５０万円程度。市場参加者は収益性とともに利便性や居住性にも着目している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の繁華性はやや劣るが、中心となる需要者のうち不動産業者等は収益性に着目し判断を行うことから、収益価 格が指標とされる。一方、自用目的で取得する事業所や個人は取引市場の価格を指標としており、当該地域は取引市場 により価格形成がなされる地域でもある。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜西 5-16                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    388,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [122.4] [100.0] 100 324,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    322,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界経済情勢等先行きが不透明で、コロナ禍 の影響も長期化している。不動産市場はアフ ターコロナを見越した動きがあるが用途や地 域により異なる。 幹線道路沿いの繁華性がやや劣る商業地域で あるが、需要は概ね安定している。コロナ禍 の影響も少なく、地価は若干の上昇傾向にあ る。 幹線道路沿いに接面し、事務所等の立地に恵 まれるが、この１年では特段の変化は見られ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％