鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０８Ｄ -509	横浜市西区		底地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,360)
b	１０４０４０６Ｄ -6	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	北西36m国道、北東7.9m、角地		商業高度7種最高31m 不燃化推進地域 (100,400)
c	１０４０４０６ -13	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 駐車場整備地区 (100,500)
d	１０４０４１３ -37	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西4m、南東4m、三方路		１住居高度4種最高20m 緑化地域 (80,200)
e	１０４０４０４ -25	横浜市西区		建付地	（　）	不整形	東4.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,270)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 172,363) 430,908	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	450,299	100 [ 110.6]	407,142	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	407,000
b	(　 ) 400,242	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	401,019	100 [ 113.4]	353,632		354,000
c	(　 ) 432,105	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	439,019	100 [ 117.8]	372,682		373,000
d	(　 ) 377,843	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	357,362	100 [ 98.7]	362,069		362,000
e	(　 ) 519,295	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	541,780	100 [ 125.2]	432,732		433,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 386,000 円／㎡]

横浜西 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり造成事例を収集できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,524,577	3,243,602	12,280,975	10,200,000	2,080,975	（　0.9519） 1,980,880	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	44,019,556 円　　　　（　 268,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	130.00	ＲＣ5	664.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度7種最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	164 ㎡	9.1 m x 18.2 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗で２階から５階の共同住宅部分は家族向けを想定する。

⑦有効率　 77.3 ％
の理由

５階建店舗共同住宅で共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	75.0	97.50	3,320	323,700	6.0	1,942,200
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	130.00	80.0	104.00	2,420	251,680	2.0	503,360
							1.0	251,680
4～ 5	共同住宅	130.00	80.0	104.00	2,420	251,680	2.0	503,360
							1.0	251,680
塔屋～		14.00

～

計		664.00	77.3	513.50		1,330,420		3,955,640
								1,006,720

⑨年額支払賃料	1,330,420 円　×　12ヶ月　＝　 15,965,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 513.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,965,040 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 957,902 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,007,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,955,640 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,183 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,006,720 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 480,256 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,524,577 円　　　　（　 94,662 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４０２Ｔ　　　　-17	3,032 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,445	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,337 円/㎡　月額支払賃料（　 3,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０４０７Ｔ　　　　-36	3,837 ( 3,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	3,252
c	１０４０４１０Ｔ　　　　-16	3,100 ( 2,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,333

横浜西 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	900,000 円	150,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	638,602 円	15,965,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,275,000 円	150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,243,602 円　（　　　　　　 19,778 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	150,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 664.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,200,000 円（　　　　　 62,195 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,524,577 円
②総費用	3,243,602 円
③純収益　①－②	12,280,975 円
④建物等に帰属する純収益	10,200,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,080,975 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,980,880 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,079 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,019,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
横浜西 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-14

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　井上　賢一

TEL.

鑑定評価額

58,200,000 円

１㎡当たりの価格

355,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区戸部本町２１５番７｢戸部本町１５－５｣				②地積　(㎡)	164 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度7種最高31m (90,400)
	1:2	診療所兼住宅ＲＣ3	店舗併用住宅、一般住宅等が混在する商業地域	南11m市道	水道、ガス、下水	戸部 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 80 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 164 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

戸部駅南東方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や事務所の他にマンション、一般住宅等も見られる地域で、戸部駅の他に横浜、桜木町、高島町等の各駅か
らも徒歩圏内に立地し、交通利便性が高く、今後マンション等の住宅系利用が増えるものと推測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 375,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 253,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は西区及び隣接する中区を中心とした商業地域である。需要者は、自用の店舗または事務所用地を探
す個人または法人、地元不動産業者や賃貸用のビルまたはマンション等の取得を目的とする法人事業者等が主である。
更地としての取引はほとんど見られず、収益性に着目した複合不動産の取引が多い。需要は立地・規模等により幅があ
り需要の中心となるような価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域に存する商業地の取引事例から求めており、市場実態を反映している。収益価格は最有効使用に基
づく賃貸建物を想定し、賃貸収益を目的とした収益性を示しており、商業地の評価においては重視すべき価格であるが
、周辺には競合物件も多く、元本価値に見合う賃料設定が難しいことから、比準価格に比べてやや低位に試算された。
よって、比準価格を標準に収益価格も考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜西 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 388,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[111.3]

[100.0]
100

356,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    346,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の沈静化に伴う経済活動再開期待が
高まっているが、感染再拡大懸念や物価上昇
傾向等の懸念材料も多く、景気の先行きは依
然として不透明。

一般住宅も見られる住宅系の利用が多い地域
であるが、駅に近く需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０４ -25	横浜市西区		建付地	（　）	不整形	東4.5m市道、中間画地		商業高度地区 (100,270)
b	１０４０４０２ -29	横浜市西区		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,360)
c	１０４０４０１Ｄ -9	横浜市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、南東11m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０４０４０８Ｄ -508	横浜市西区		建付地	（　）	不整形	北西37m国道、南西3.9m、南東4m、三方路		商業高度7種最高31m (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 519,295	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	542,851	100 [ 123.5]	439,555	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	440,000
b	(　 ) 594,386	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	621,348	100 [ 143.8]	432,092		432,000
c	(　 ) 581,454	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	581,454	100 [ 129.0]	450,740		451,000
d	(　 ) 454,640	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.9]	515,774	100 [ 147.5]	349,677		350,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 375,000 円／㎡]

横浜西 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,620,410	3,509,800	13,110,610	11,152,000	1,958,610	（　0.9519） 1,864,401	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	41,431,133 円　　　　（　 253,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.00	ＲＣ5	625.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度7種最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	164 ㎡	9.1 m x 18.2 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造５階建店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗、２～５階は共同住宅（ファミリータイプ）。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

同種の建物における標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	70.0	87.50	3,400	297,500	6.0	1,785,000
							0.0	0
2～ 5	居宅	125.00	90.0	112.50	2,500	281,250	2.0	562,500
							1.0	281,250
～

～

～

計		625.00	86.0	537.50		1,422,500		4,035,000
								1,125,000

⑨年額支払賃料	1,422,500 円　×　12ヶ月　＝　 17,070,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 537.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,070,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,024,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,045,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,035,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,929 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,125,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 536,681 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,620,410 円　　　　（　 101,344 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４０２Ｔ　　　　-24	2,654 ( 2,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,322	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,417 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０４０２Ｔ　　　　-25	3,837 ( 3,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,476
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	984,000 円	164,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	682,800 円	17,070,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 121,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,394,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,509,800 円　（　　　　　　 21,401 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 625.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,152,000 円（　　　　　 68,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,620,410 円
②総費用	3,509,800 円
③純収益　①－②	13,110,610 円
④建物等に帰属する純収益	11,152,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,958,610 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,864,401 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,368 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,431,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 253,000 円／㎡）