鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜西 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１２ -26	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m県道、中間画地		準住居高度地区 (70,200)
b	１０４０４０６Ｄ -6	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	北西36m国道、北東7.9m、角地		商業高度7種最高31m 不燃化推進地域 (100,400)
c	１０４０４０７ -11	横浜市鶴見区		更地	（　）	長方形	北10m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０４０４１５ＫＤ -1	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北6m、西7.9m、三方路		１住居高度4種最高20m 緑化地域 (80,200)
e	１０４０４０８ -503	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北東27m県道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 364,607	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	368,253	100 [ 83.6]	440,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	454,000
b	(　 ) 400,242	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	401,019	100 [ 95.9]	418,164		431,000
c	(　 ) 302,492	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,492	100 [ 68.5]	441,594		455,000
d	(　 347,445) 347,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	330,900	100 [ 80.0]	413,625		426,000
e	(　 ) 450,663	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	499,755	100 [ 118.1]	423,163		436,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 -22.5
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 440,000 円／㎡]

横浜西 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションを最有効使用と判定したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションを最有効使用と判定したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,156,547,995	754,183,305	15	780,000	1,830.00	320,000	2,195.50
⑧開発法による価格	402,364,690 円　　　　（　 426,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 -2　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
944 ㎡	㎡		㎡		㎡	944.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
510.65 ㎡	2,195.50 ㎡	1,888.00 ㎡	307.50 ㎡	1,830.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 26 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 54.1 ％）	（ 232.6 ％）	（ 200.0 ％）	（ 32.6 ％）	（ 83.35 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	40.7 ｍ 24.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		10.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

780,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 780,000 円／㎡　　×　　 1,830.00 ㎡　　＝　　　　 1,427,400,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,427,400,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 329,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 329,600 円／㎡　　×　　　 2,195.50 ㎡　　＝　　　　 723,636,800 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発許可基準により査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,427,400,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 171,288,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

894,924,800 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	114,192,000 円	( 8 ％)	×　　0.8495	（ 14 ヶ月）	＝　　 97,006,104 円
	販売総額(2期)	1,027,728,000 円	( 72 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 833,384,635 円
	販売総額(3期)	285,480,000 円	( 20 ％)	×　　0.7922	（ 20 ヶ月）	＝　　 226,157,256 円
収入合計		－	－	－	－	1,156,547,995 円
支出	建築工事費(1期)	72,363,680 円	( 10 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 67,479,132 円
	建築工事費(2期)	72,363,680 円	( 10 ％)	×　　0.8696	（ 12 ヶ月）	＝　　 62,927,456 円
	建築工事費(3期)	578,909,440 円	( 80 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 469,437,665 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	85,644,000 円	( 50 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 79,863,030 円
	販売管理費(2期)	85,644,000 円	( 50 ％)	×　　0.8696	（ 12 ヶ月）	＝　　 74,476,022 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	754,183,305 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,156,547,995 円　　－　　　　　　 754,183,305 円　　＝　　　　　 402,364,690 円 426,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
横浜西 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 -2

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　長尾　ゆき子

TEL.

鑑定評価額

406,000,000 円

１㎡当たりの価格

430,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区岡野２丁目１７番９｢岡野２－１７－１５｣				②地積　(㎡)	944 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (80,200)
	台形 1.5:1	共同住宅ＲＣ6	マンション、アパート等が混在する住宅地域	北西10m市道、背面道	水道、ガス、下水	平沼橋 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

横浜駅西口の商業地域にも近
く、利便性の高い住宅地域

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

平沼橋駅北西方

750m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中層共同住宅や事業所等が混在しているが、利便性が高いため、今後は容積率を活かしたマンション
等の利用が進むものと予測する。コロナ禍の影響は少なく、需要は高まっており、地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 440,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 406,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西区及び隣接区等で中層共同住宅地域の存する圏域。需要者は同圏域にマンション建築を計画する地元事
業者や大手デベロッパーが中心。最寄り駅まで徒歩圏で利便性は高く、横浜駅までも平坦な地勢で利用可能であること
から需要は高い。マンション適地は希少性があり、駅に近い物件等は高値取引も散見される。コロナ禍の影響も少なく
、市場における中心となる価格帯は概ね１㎡あたり４０～５０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域では分譲マンションや事業所、一般住宅等が建ち並んでおり、収益物件の取引も散見されるが、居住の快適性
や利便性を重視したマンション分譲事業目的の取引が中心となっている。主な需要者はマンション分譲業者で、事業の
投資採算性を重視するが、市場での取引価格も指標とされることも多い。よって本件では、マンション分譲事業者にお
いて規範性の高い開発法による価格と、比準価格を相互に関連づけ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界経済情勢等先行きが不透明で、コロナ禍
の影響も長期化している。不動産市場はアフ
ターコロナを見越した動きがあるが用途や地
域により異なる。

西区内の利便性の良好な住宅地域として需要
が高まっている。コロナ禍の影響も少なく、
マンション適地の地価は上昇傾向にある。

二方路で台形であるが、概ね地域の標準的な
画地であり需要は変わらず、この１年では変
動は特に見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０６ -20	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、北西3.9m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０４０４１３Ｄ -10	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、北3.6m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０４０４１４ -15	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１住居高度4種最低20m (70,160)
d	１０４０４０７ -11	横浜市鶴見区		更地	（　）	長方形	北10m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 557,336	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	555,129	100 [ 132.4]	419,282	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	432,000
b	(　 ) 509,280	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	510,778	100 [ 117.6]	434,335		447,000
c	(　 ) 570,029	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	584,850	100 [ 133.5]	438,090		451,000
d	(　 ) 302,492	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	306,122	100 [ 72.0]	425,169		438,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 440,000 円／㎡]

横浜西 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,126,892,918	744,012,564	15	760,000	1,830.00	310,000	2,195.50
⑧開発法による価格	382,880,354 円　　　　（　 406,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 -2　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
944 ㎡	㎡		㎡		㎡	944.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
510.65 ㎡	2,195.50 ㎡	1,880.00 ㎡	315.50 ㎡	1,830.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 26 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 54.1 ％）	（ 232.6 ％）	（ 199.2 ％）	（ 33.4 ％）	（ 83.35 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	40.7 ｍ 24.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		10.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

760,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 760,000 円／㎡　　×　　 1,830.00 ㎡　　＝　　　　 1,390,800,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,390,800,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 310,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 319,300 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 319,300 円／㎡　　×　　　 2,195.50 ㎡　　＝　　　　 701,023,150 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発許可基準より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,390,800,000 円　　×　　　　　 13 ％　　＝　　　　 180,804,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

881,827,150 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	111,264,000 円	( 8 ％)	×　　0.8495	（ 14 ヶ月）	＝　　 94,518,768 円
	販売総額(2期)	1,001,376,000 円	( 72 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 812,015,798 円
	販売総額(3期)	278,160,000 円	( 20 ％)	×　　0.7922	（ 20 ヶ月）	＝　　 220,358,352 円
収入合計		－	－	－	－	1,126,892,918 円
支出	建築工事費(1期)	70,102,315 円	( 10 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 65,370,409 円
	建築工事費(2期)	70,102,315 円	( 10 ％)	×　　0.8696	（ 12 ヶ月）	＝　　 60,960,973 円
	建築工事費(3期)	560,818,520 円	( 80 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 454,767,738 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	90,402,000 円	( 50 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 84,299,865 円
	販売管理費(2期)	90,402,000 円	( 50 ％)	×　　0.8696	（ 12 ヶ月）	＝　　 78,613,579 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	744,012,564 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,126,892,918 円　　－　　　　　　 744,012,564 円　　＝　　　　　 382,880,354 円 406,000 円／㎡