鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０１Ｄ -15	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	北19.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
b	１０４０４０４Ｄ -5	横浜市西区		底地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業高度地区特別用途地区 (100,500)
c	１０４０４０８ -506	横浜市西区		更地	（　）	台形	南30m県道、東25m、角地		商業高度1種最低14m 地区計画等 (100,800)
d	１０４０４０８Ｄ -510	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、北東11m、南東5.8m、三方路		商業高度地区7種最高 (100,800)
e	１０４０４０６ -3	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	北東14.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,327,595	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,418,371	100 [ 86.3]	2,802,284	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	2,890,000
b	(　 679,068) 2,263,560	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,322,413	100 [ 80.4]	2,888,573		2,980,000
c	(　 ) 4,084,991	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	3,839,135	100 [ 140.1]	2,740,282		2,820,000
d	(　 ) 1,636,520	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,597,555	100 [ 75.5]	2,115,967		2,180,000
e	(　 ) 1,418,186	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,438,041	100 [ 52.0]	2,765,463		2,850,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -51.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,870,000 円／㎡]

横浜神奈川 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	468,612,147	88,111,118	380,501,029	205,954,000	174,547,029	（　0.9321） 162,695,286	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	3,873,697,286 円　　　　（　 2,710,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	950.00	ＲＣ9F1B	9,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,427 ㎡	33.0 m x 46.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の店舗及び２～９階の事務所については部分貸し、地下１階は駐車場と想定する。

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

同種同品等の建物における標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	950.00

1～ 1	店舗	950.00	60.0	570.00	10,909	6,218,130	10.0	62,181,300
							0.0	0
2～ 3	事務所	950.00	85.0	807.50	5,390	4,352,425	6.0	26,114,550
							0.0	0
4～ 9	事務所	950.00	85.0	807.50	5,380	4,344,350	6.0	26,066,100
							0.0	0
～

計		9,500.00	74.0	7,030.00		40,989,080		270,807,000
								0

⑨年額支払賃料	40,989,080 円　×　12ヶ月　＝　 491,868,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 7,030.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	28,000 円／台　×　 44 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 14,784,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	491,868,960 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 14,784,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 40,532,237 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	466,120,723 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	270,807,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,491,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	468,612,147 円　　　　（　 328,390 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４１０Ｔ　　　　-13	6,710 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 98.0]	100 [ 87.3]	100 [100.0]	11,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 11,000 円/㎡　月額支払賃料（　 10,909 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０４１０Ｔ　　　　-14	8,382 ( 8,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	10,893
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	18,780,000 円	3,130,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	20,266,118 円	506,652,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,200,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 26,605,000 円	3,130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,130,000 円	3,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,130,000 円	3,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 88,111,118 円　（　　　　　　 61,746 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,130,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 9,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	205,954,000 円（　　　　　 144,327 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	468,612,147 円
②総費用	88,111,118 円
③純収益　①－②	380,501,029 円
④建物等に帰属する純収益	205,954,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	174,547,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	162,695,286 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,012 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,873,697,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,710,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜神奈川 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 5-11

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　岩田　正男

TEL.

鑑定評価額

3,950,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,770,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,000,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区鶴屋町２丁目２４番１				②地積　(㎡)	1,427 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
	1:1.5	事務所、店舗兼車庫ＳＲＣ11F3B	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	東15m市道、三方路	水道、ガス、下水	横浜 290m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

横浜駅西口に近い高層の店舗
付事務所が多い商業地域

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

横浜駅北西方

290m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は横浜駅西口に近い高度業務系商業地域で、横浜駅西口は駅ビルをはじめ再開発等各種開発計画が進行
中であり、本地域もその影響を受け上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,850,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,240,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、横浜駅地区を中心に横浜市中心部の業務系商業地域である。主たる需要者は資金力が豊富な大手
賃貸ビル事業者または大手不動産投資ファンドなどが想定される。取引市場の動向は、新型コロナの影響はあるものの
、収益物件に対する需要は比較的底堅い。ＪＲ横浜駅ビルが平成２年６月に開業し、また標準地に近い鶴屋町１丁目再
開発が現在進行中であり、当該事業の影響を受けている。取引価格は立地、規模等によりかなりのバラツキがある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の店舗兼事務所ビルを中心とした業務系商業地域で、主たる市場参加者は賃貸オフィス店舗事業を
行う大手事業者、投資目的の投資ファンドなどである。彼らは、市場性を中心に収益性をも検討して投資判断を行う。
したがって、本件においては、商業地の取引事例から求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、また代表標
準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜西 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,960,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[ 75.4]

[103.0]
100

2,760,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場は令和２年初めに発生した新型コ
ロナウイルス感染症の影響を受け一時は低迷
したが、現在は持ち直しの傾向にある。

新型コロナウイルスの影響はあるが、近接す
る鶴屋町１丁目再開発の進行、ＪＲ鶴屋町ビ
ルの開業などの影響により、当地域の地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０３Ｄ -1	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、北東8m、角地		商業 (500)
b	１０４０４０１Ｄ -14	横浜市西区		その他	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,500)
c	１０４０４０８ -506	横浜市西区		更地	（　）	台形	南30m県道、東25m、角地		商業高度1種最低14m 地区計画等 (100,800)
d	１０４０４０８Ｄ -510	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、北東11m、南東5.8m、三方路		商業高度地区7種最高 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,735,711	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,675,228	100 [ 122.3]	3,005,092	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	3,100,000
b	(　 ) 3,442,281	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,600,626	100 [ 117.3]	3,069,587		3,160,000
c	(　 ) 4,084,991	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	3,839,135	100 [ 130.3]	2,946,381		3,030,000
d	(　 ) 1,636,520	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,597,555	100 [ 77.8]	2,053,413		2,120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,850,000 円／㎡]

横浜神奈川 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	420,195,701	82,885,561	337,310,140	193,452,000	143,858,140	（　0.9321） 134,090,172	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	3,192,623,143 円　　　　（　 2,240,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	950.00	ＲＣ9F1B	9,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,427 ㎡	33.0 m x 46.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～９階は事務所、地下１階は駐車場を想定した。

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

この規模の店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	950.00	60.0	570.00	9,000	5,130,000	10.0	51,300,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	950.00	85.0	807.50	4,876	3,937,370	6.0	23,624,220
							0.0	0
3～ 9	事務所	950.00	85.0	807.50	4,876	3,937,370	6.0	23,624,220
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	900.00

～

計		9,500.00	74.0	7,030.00		36,628,960		240,293,760
								0

⑨年額支払賃料	36,628,960 円　×　12ヶ月　＝　 439,547,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 7,030.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	28,000 円／台　×　 44 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 14,784,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	439,547,520 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 14,784,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 36,346,522 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	417,984,998 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,293,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,210,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	420,195,701 円　　　　（　 294,461 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４１５Ｔ　　　　-16	4,407 ( 4,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,997	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,900 円/㎡　月額支払賃料（　 4,876 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０４１５Ｔ　　　　-18	4,124 ( 4,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,823
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	17,640,000 円	2,940,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	18,173,261 円	454,331,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,202,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 24,990,000 円	2,940,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,940,000 円	2,940,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,940,000 円	2,940,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 82,885,561 円　（　　　　　　 58,084 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,940,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 9,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	193,452,000 円（　　　　　 135,566 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	420,195,701 円
②総費用	82,885,561 円
③純収益　①－②	337,310,140 円
④建物等に帰属する純収益	193,452,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	143,858,140 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	134,090,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,966 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,192,623,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,240,000 円／㎡）