鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１２Ｄ -503	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、北東6m、角地		近商高度地区 (100,200)
b	１０４０４１２ -26	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m県道、中間画地		準住居高度地区 (70,200)
c	１０４０４０２ -11	横浜市神奈川区		更地	（　）	不整形	南20m市道、西4m、角地		１住居高度地区 (80,200)
d	１０４０４１２ -502	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、中間画地		近商高度地区 (90,300)
e	１０４０４０４Ｄ -6	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	東11m県道、中間画地		近商高度地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 245,303	100 [ 80.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	305,438	100 [ 100.0]	305,438	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	312,000
b	(　 ) 364,607	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	368,253	100 [ 102.3]	359,974		367,000
c	(　 ) 263,500	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	328,083	100 [ 96.6]	339,630		346,000
d	(　 ) 329,107	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	333,056	100 [ 109.9]	303,054		309,000
e	(　 ) 292,073	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	299,083	100 [ 96.9]	308,651		315,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	関係会社間取引	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	関係会社間取引	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 334,000 円／㎡]

横浜神奈川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,047,134	5,865,774	23,181,360	17,340,000	5,841,360	（　0.9519） 5,560,391	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	123,564,244 円　　　　（　 272,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	294.49	ＲＣ4	1,065.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度5種最高20m	100 ％	200 ％	200 ％	454 ㎡	16.3 m x 28.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、店舗兼共同住宅（１階店舗、２階以上共同住宅　専用面積５９㎡１２戸）を想定。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	277.46	67.0	185.76	3,208	595,918	6.0	3,575,508
							0.0	0
2～ 2	住宅	262.82	90.5	237.82	2,566	610,246	2.0	1,220,492
							1.0	610,246
3～ 3	住宅	262.82	90.5	237.82	2,566	610,246	2.0	1,220,492
							1.0	610,246
4～ 4	住宅	262.82	90.5	237.82	2,727	648,535	2.0	1,297,070
							1.0	648,535
～

計		1,065.92	84.4	899.22		2,464,945		7,313,562
								1,869,027

⑨年額支払賃料	2,464,945 円　×　12ヶ月　＝　 29,579,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 899.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上不要とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,579,340 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,792,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,086,580 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,313,562 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,747 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,869,027 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 891,619 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 188 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,047,134 円　　　　（　 63,980 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４０４Ｔ　　　　-13	3,032 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,360	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,224 円/㎡　月額支払賃料（　 3,208 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０４０４Ｔ　　　　-14	2,786 ( 2,703)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,087
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,530,000 円	255,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,195,174 円	29,879,340　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 463,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,167,500 円	255,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,865,774 円　（　　　　　　 12,920 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	255,000,000 円	設計監理料率　 232,000 円／㎡　×　 1,065.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,340,000 円（　　　　　 38,194 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,047,134 円
②総費用	5,865,774 円
③純収益　①－②	23,181,360 円
④建物等に帰属する純収益	17,340,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,841,360 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,560,391 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,248 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,564,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 272,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
横浜神奈川 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 5-6

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　井上　賢一

TEL.

鑑定評価額

143,000,000 円

１㎡当たりの価格

316,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区新子安１丁目３３番２外｢新子安１－３３－２３｣				②地積　(㎡)	454 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 防火（その他）高度5種最高20m (100,200)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ5	店舗兼共同住宅、店舗等が混在する路線商業地域	北西25m国道、背面道	水道、ガス、下水	新子安 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 454 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

新子安駅北方

500m

法令

規制

近商
(100,200)
防火
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型店舗やマンション用地としての潜在的需要は認められるが、価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因
がないため、当面ほぼ現況の地域の性格を維持して推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 337,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 264,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神奈川区及び隣接区内の幹線道路沿いの路線商業地域一帯である。店舗や事務所等の商業系用途の需要は
さほど高くはないが、マンション地域としての有効性が高い地域が多いため、大中規模のマンション適地において店舗
付マンション等が増加傾向にある。圏内不動産は地域性、規模等による差異が多いため、取引の中心価格帯の判定は困
難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域に存する商業地の取引事例から求めており、市場実態を反映している。収益価格は最有効使用に基
づく賃貸建物を想定し、賃貸収益を目的とした収益性を示しており、商業地の評価においては重視すべき価格であるが
、周辺には競合物件も多く、元本価値に見合う賃料設定が難しいことから、比準価格に比べてやや低位に試算された。
よって、比準価格を標準に収益価格も考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 470,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[157.1]

[102.0]
100

316,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    309,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の沈静化に伴う経済活動再開期待が
高まっているが、感染再拡大懸念や物価上昇
傾向等の懸念材料も多く、景気の先行きは依
然として不透明。

街路条件と交通接近条件が良好で、店舗兼共
同住宅地としての需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０１ -14	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
b	１０４０４０２ -11	横浜市神奈川区		更地	（　）	不整形	南20m市道、西4m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０４０４０４Ｄ -6	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	東11m県道、中間画地		近商高度地区 (90,300)
d	１０４０４１２ -26	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m県道、中間画地		準住居高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 369,885	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	340,294	100 [ 104.4]	325,952	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	332,000
b	(　 ) 263,500	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	298,712	100 [ 92.2]	323,983		330,000
c	(　 ) 292,073	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	300,251	100 [ 95.6]	314,070		320,000
d	(　 ) 364,607	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	368,982	100 [ 106.7]	345,813		353,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 337,000 円／㎡]

横浜神奈川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,568,043	6,027,058	23,540,985	17,884,000	5,656,985	（　0.9519） 5,384,884	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	119,664,089 円　　　　（　 264,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	294.49	ＲＣ4	1,065.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度5種最高20m	100 ％	200 ％	200 ％	454 ㎡	16.3 m x 28.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造４階建店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗、２階以上はファミリータイプの共同住宅。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

同種の建物における標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	277.46	67.0	185.76	3,400	631,584	6.0	3,789,504
							0.0	0
2～ 2	居宅	262.82	90.5	237.82	2,550	606,441	2.0	1,212,882
							1.0	606,441
3～ 3	居宅	262.82	90.5	237.82	2,600	618,332	2.0	1,236,664
							1.0	618,332
4～ 4	居宅	262.82	90.5	237.82	2,650	630,223	2.0	1,260,446
							1.0	630,223
～

計		1,065.92	84.4	899.22		2,486,580		7,499,496
								1,854,996

⑨年額支払賃料	2,486,580 円　×　12ヶ月　＝　 29,838,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 899.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,838,960 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,826,338 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,612,622 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,499,496 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,495 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,854,996 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 884,926 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,568,043 円　　　　（　 65,128 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４０２Ｔ　　　　-17	3,032 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,417 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０４０６Ｔ　　　　-3	2,829 ( 2,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,494
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,578,000 円	263,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,217,558 円	30,438,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 470,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,235,500 円	263,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,027,058 円　（　　　　　　 13,275 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	263,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,065.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,884,000 円（　　　　　 39,392 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,568,043 円
②総費用	6,027,058 円
③純収益　①－②	23,540,985 円
④建物等に帰属する純収益	17,884,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,656,985 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,384,884 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,861 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,664,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 264,000 円／㎡）