鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１３ -38	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 緑化地域 (60,100)
b	１０４０４１３ -24	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m 緑化地域 (70,150)
c	１０４０４０１ -10	横浜市神奈川区		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
d	１０４０４０７ -5	横浜市神奈川区		建付地	（　）	袋地等	南東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)
e	１０４０４０８ -19	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 387,812	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	400,884	100 [ 107.7]	372,223	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	380,000
b	(　 ) 327,439	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	329,365	100 [ 94.3]	349,274		356,000
c	(　 ) 386,429	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	380,426	100 [ 109.6]	347,104		354,000
d	(　 ) 269,389	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	311,519	100 [ 92.0]	338,608		345,000
e	(　 ) 495,674	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	407,447	100 [ 113.3]	359,618		367,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

横浜神奈川 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,297,613	367,176	1,930,437	1,081,880	848,557	（　0.9722） 824,967	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,934,065 円　　　　（　 249,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	ＬＳ2	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	72 ㎡	11.0 m x 7.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅の２ＤＫ（ファミリータイプ）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	40.00	100.0	40.00	2,380	95,200	1.0	95,200
							1.0	95,200
2～ 2	居宅	40.00	100.0	40.00	2,400	96,000	1.0	96,000
							1.0	96,000
～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		191,200		191,200
								191,200

⑨年額支払賃料	191,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,294,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,294,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 91,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,202,624 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	191,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,836 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 191,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 93,153 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,297,613 円　　　　（　 31,911 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４１４Ｔ　　　　-6	2,306 ( 2,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,427	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０４１４Ｔ　　　　-8	3,032 ( 2,946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,637
c	１０４０４１４Ｔ　　　　-7	1,907 ( 1,853)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,509

横浜神奈川 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,000 円	14,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	91,776 円	2,294,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 125,800 円	14,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,800 円	14,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,800 円	14,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 367,176 円　（　　　　　　 5,100 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,800,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,081,880 円（　　　　　 15,026 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,297,613 円
②総費用	367,176 円
③純収益　①－②	1,930,437 円
④建物等に帰属する純収益	1,081,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	848,557 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	824,967 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,458 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,934,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 249,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜神奈川 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 -18

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　福田　哲

TEL.

鑑定評価額

25,600,000 円

１㎡当たりの価格

355,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区幸ケ谷７番６				②地積　(㎡)	72 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1.5:1	住宅ＲＣ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	神奈川 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 7.0 ｍ、規模　　 75 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幸ヶ谷公園にほど近い全体に
緩やかな北向き斜面の地域で
アパートの混在も見られる。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

神奈川駅北東方

350m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

熟成度の高い古くからの住宅地域で、開発余地が少ないことから、建替え等の可能性があるほかは、特段の変動
要因は無く、当面は現環境を維持して推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 365,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 238,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神奈川区南部、横浜駅に近い地域に所在する住宅地域一帯であり、最寄り駅は横浜駅または京急本線、東
急東横線、市営地下鉄ブルーラインの横浜駅から２駅程度までとなっている。主たる需要者は主に都心通勤世帯である
が、横浜川崎通勤世帯も見られ、他地域からの流入需要も見込まれる。中心となる価格帯は、土地２０～２５坪で２千
万円台半ばから後半程度、新築建売住宅は４千万円から５千万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内には単身者向けのアパート等が散見され、周辺地域では共同住宅を建築する目的での取引も見られる。しかし、
標準的な規模が小さく、当該規模の土地での取引においては自用の住宅を建築する目的での取引しか見られない。この
ため本件における収益価格の相対的な規範性は低位である。本件では自用目的の取引事例から試算された比準価格を標
準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 332,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[101.0]

100
[ 96.5]

[102.0]
100

355,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    343,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口世帯数はこれまで微増傾向にあった
が、直近は人口の伸びが鈍化している。住宅
市場では新型コロナの影響が軽微に留まり市
況は安定傾向に。

最寄駅から徒歩圏の住宅地域の需要は堅調で
あり、現状で新型コロナの影響は見られず、
地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.1
環境　　　　　　  +3.8
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１３ -31	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、北4.2m、角地		２中専高度3種最高15m 緑化地域 (80,150)
b	１０４０４０８ -23	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、北西4m、準角地		１中専高度3種最高15m (80,150)
c	１０４０４１３ -3	横浜市神奈川区		底地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m 緑化地域 (70,150)
d	１０４０４０１ -12	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 454,263	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	437,406	100 [ 114.6]	381,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	389,000
b	(　 ) 315,771	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	313,318	100 [ 94.8]	330,504		337,000
c	(　 145,695) 364,238	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	371,523	100 [ 99.4]	373,766		381,000
d	(　 ) 322,540	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	316,277	100 [ 87.6]	361,047		368,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 365,000 円／㎡]

横浜神奈川 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,246,090	382,528	1,863,562	1,052,640	810,922	（　0.9722） 788,378	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,138,652 円　　　　（　 238,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	ＬＳ2	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	72 ㎡	11.0 m x 7.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（小家族向け）　平均専有面積４０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	40.00	100.0	40.00	2,325	93,000	1.0	93,000
							1.0	93,000
2～ 2	住宅	40.00	100.0	40.00	2,397	95,880	1.0	95,880
							1.0	95,880
～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		188,880		188,880
								188,880

⑨年額支払賃料	188,880 円　×　12ヶ月　＝　 2,266,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,266,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 113,328 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,153,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	188,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,794 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 188,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,064 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,246,090 円　　　　（　 31,196 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４１４Ｔ　　　　-6	2,306 ( 2,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 98.5]	100 [ 99.0]	2,599	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,397 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０４１４Ｔ　　　　-7	1,907 ( 1,853)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 83.0]	100 [ 98.5]	100 [100.0]	2,405
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,000 円	14,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	113,328 円	2,266,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 122,400 円	14,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,400 円	14,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,400 円	14,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 382,528 円　（　　　　　　 5,313 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,052,640 円（　　　　　 14,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,246,090 円
②総費用	382,528 円
③純収益　①－②	1,863,562 円
④建物等に帰属する純収益	1,052,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	810,922 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	788,378 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,950 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,138,652 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,000 円／㎡）