鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１１ -6	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西2.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０４０４１１ -11	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m道路、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０４０４０６Ｄ -13	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度3種最高15m 不燃化推進地域 (70,150)
d	１０４０４１３Ｄ -6	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西4m、角地		１低専高度1種最高10m 緑化地域 (70,100)
e	１０４０４０５ -19	横浜市神奈川区		建付地	（　）	袋地等	東3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 295,422	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	301,330	100 [ 104.1]	289,462	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	298,000
b	(　 ) 226,362	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	224,587	100 [ 84.0]	267,365		275,000
c	(　 ) 285,331	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	282,007	100 [ 98.6]	286,011		295,000
d	(　 ) 284,938	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	277,076	100 [ 101.7]	272,444		281,000
e	(　 ) 221,018	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	230,370	100 [ 86.1]	267,561		276,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 285,000 円／㎡]

横浜神奈川 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,398,655	716,308	3,682,347	2,276,240	1,406,107	（　0.9703） 1,364,346	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	29,659,696 円　　　　（　 207,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	143 ㎡	11.5 m x 13.1 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸（約４０㎡標準）、ファミリータイプの共同住宅を想定。駐車場はない。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	2,275	182,000	2.0	364,000
							1.0	182,000
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	2,345	187,600	2.0	375,200
							1.0	187,600
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		369,600		739,200
								369,600

⑨年額支払賃料	369,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,435,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,435,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 221,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,213,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	739,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,022 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 369,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 178,193 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,398,655 円　　　　（　 30,760 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４０４Ｔ　　　　-12	2,455 ( 2,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	2,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,448 円/㎡　月額支払賃料（　 2,345 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０４１４Ｔ　　　　-12	2,340 ( 2,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	2,414
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,000 円	29,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	177,408 円	4,435,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,600 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 716,308 円　（　　　　　　 5,009 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,276,240 円（　　　　　 15,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,398,655 円
②総費用	716,308 円
③純収益　①－②	3,682,347 円
④建物等に帰属する純収益	2,276,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,406,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,364,346 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,541 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,659,696 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
横浜神奈川 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 -17

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　長尾　ゆき子

TEL.

鑑定評価額

39,800,000 円

１㎡当たりの価格

278,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区三ツ沢下町２９番２８８｢三ツ沢下町３３－２５｣				②地積　(㎡)	143 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (70,150)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等も見られる住宅地域	南4m私道	水道、ガス、下水	三ツ沢下町 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

起伏のある高台地で尾根道近
くの低層住宅地域。バス通り
に近い。

街

路

基準方位　北　　４
ｍ私道

交通

施設

三ツ沢下町駅北西方

600m

法令

規制

２中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は既に低層住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも現状程度の利用が継続するものと予測する。最
寄り駅まで起伏があるが、バス便も利用でき利便性が良好で、コロナ禍の影響は少なく需要は高い。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 282,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はブルーライン沿線で神奈川区及び周辺区内の低層住宅地域の存する圏域。需要者は同圏域に居住の中高年
を中心とした買替層や都心への通勤者等で、細分化した画地では一次取得者層も含まれる。当該地域は最寄り駅から起
伏はあるが徒歩圏で、コロナ禍の影響は少なく需要が高い。周辺地域では画地の細分化も散見される。価格帯の中心は
、土地で４５００万円程度、新築戸建住宅は細分化したものが多くやや総額を抑え５０００万円台程度までである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域周辺にはアパートや賃貸マンション等も介在するが、収益物件としての取引は熟成しておらず、居住の快適性
や利便性を重視した自用目的の取引が中心となっている。典型的な需要者はエンドユーザーの個人で、市場での取引価
格を重視して行動することが多い。従って、本件では市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ
て、代表標準地との均衡をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 289,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[109.3]

[103.0]
100

279,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    272,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界経済情勢等先行きが不透明で、コロナ禍
の影響も長期化している。不動産市場はアフ
ターコロナを見越した動きがあるが用途や地
域により異なる。

神奈川区内の利便性の良好な住宅地域として
熟成している。コロナ禍の影響は少なく、需
要は堅調。地価は上昇傾向にある。

南道路で日照等居住の快適性が優れ選好性が
高いが、この一年では変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０６ -7	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	南西3.3m市道、北西3.6m、角地		２中専高度3種最高15m (80,150)
b	１０４０４１１ -11	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m道路、準角地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０４０４０８ -24	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	南2.8m市道、東2.8m、北2.8m、三方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
d	１０４０４０６Ｄ -13	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 256,419	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	257,690	100 [ 92.2]	279,490	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 226,362	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	217,962	100 [ 84.9]	256,728		264,000
c	(　 ) 300,737	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	286,565	100 [ 101.9]	281,222		290,000
d	(　 ) 285,331	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	282,007	100 [ 102.0]	276,477		285,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

横浜神奈川 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,305,860	699,394	3,606,466	2,214,720	1,391,746	（　0.9703） 1,350,411	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	29,356,761 円　　　　（　 205,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	143 ㎡	11.5 m x 13.1 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建てのアパートを想定。２ＤＫ（４０㎡）が４戸で、駐車場はない。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	2,217	177,360	1.0	177,360
							1.0	177,360
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	2,262	180,960	1.0	180,960
							1.0	180,960
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		358,320		358,320
								358,320

⑨年額支払賃料	358,320 円　×　12ヶ月　＝　 4,299,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,299,840 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 171,994 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,127,846 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	358,320 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 358,320 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 174,574 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,305,860 円　　　　（　 30,111 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４０９Ｔ　　　　-35	2,035 ( 1,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [104.0]	100 [ 98.0]	2,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,360 円/㎡　月額支払賃料（　 2,262 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０４０４Ｔ　　　　-12	2,455 ( 2,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	2,383
c	１０４０４１５Ｔ　　　　-1	2,608 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.0]	2,439

横浜神奈川 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,000 円	28,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	171,994 円	4,299,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 81,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,800 円	28,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 699,394 円　（　　　　　　 4,891 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,214,720 円（　　　　　 15,488 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,305,860 円
②総費用	699,394 円
③純収益　①－②	3,606,466 円
④建物等に帰属する純収益	2,214,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,391,746 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,350,411 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,356,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,000 円／㎡）