鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１１Ｄ -1	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南西15m市道、北西5.7m、北東1.8m、三方路		商業高度7種最高31m (100,400)
b	１０４０４１１ -12	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	北西23m国道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
c	１０４０４１０ -22	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南東22m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)
d	１０４０４１１Ｄ -6	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
e	１０４０４０８ -503	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北東27m県道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 394,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	407,341	100 [ 119.5]	340,871	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	341,000
b	(　 ) 514,655	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	544,898	100 [ 138.6]	393,144		393,000
c	(　 ) 282,805	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	298,124	100 [ 91.4]	326,175		326,000
d	(　 ) 338,819	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	346,273	100 [ 102.8]	336,841		337,000
e	(　 ) 450,663	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	497,300	100 [ 140.0]	355,214		355,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 350,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,352,655	8,701,260	32,651,395	21,012,000	11,639,395	（　0.9519） 11,079,540	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	246,212,000 円　　　　（　 247,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	ＲＣ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	998 ㎡	31.0 m x 35.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建ての沿道サービス型の低層店舗の一括貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しを想定するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗	1,500.00	100.0	1,500.00	2,458	3,687,000	6.0	22,122,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		3,687,000		22,122,000
								0

⑨年額支払賃料	3,687,000 円　×　12ヶ月　＝　 44,244,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,244,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,097,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,146,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,122,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 205,735 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,352,655 円　　　　（　 41,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４０９Ｔ　　　　-26	2,492 ( 2,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,492	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,470 円/㎡　月額支払賃料（　 2,458 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０４０９Ｔ　　　　-21	2,687 ( 2,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,443
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,854,000 円	309,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,769,760 円	44,244,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,833,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,626,500 円	309,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,701,260 円　（　　　　　　 8,719 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	309,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,012,000 円（　　　　　 21,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,352,655 円
②総費用	8,701,260 円
③純収益　①－②	32,651,395 円
④建物等に帰属する純収益	21,012,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,639,395 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,079,540 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,102 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 246,212,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜鶴見 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 5-12

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　峰崎　泰生

TEL.

鑑定評価額

342,000,000 円

１㎡当たりの価格

343,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区尻手２丁目５６番１｢尻手２－６－３｣				②地積　(㎡)	998 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	台形 1:1.2	店舗Ｓ2	営業所、店舗、共同住宅等が混在する商業地域	北西23m国道	水道、ガス、下水	尻手 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 31.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 998 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

沿道型店舗の他、マンション
等も見られる。

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

尻手駅南方

500m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型店舗の敷地が中心であるが、駅徒歩圏でありまた前面道路幅員が広いため各種建築制限をクリアしやすい
こともあってマンション敷地としての需要もあり、徐々に共同住宅利用も増えるものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 351,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は鶴見区を中心として、横浜市北東部及び川崎市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。②沿道型店舗
を中心とする地域であるが、駅徒歩圏であることからマンションに建て替わる土地も見られ、法人事業者の他、マンシ
ョン開発業者や投資家等も需要者となる。③コロナ禍の下でも路線商業地については都心型商業地と比較すると商況は
比較的安定しており地価は微増傾向である。④路線商業地域の取引は個別性が強く、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域の路線商業地の取引事例から比準した比準価格は、市場実態を反映している。収益価格は建物想定、想定賃料
や利回り等の諸元について十分な事例を検討の上で試算したものであるが、店舗の賃料水準はコロナ禍の下で停滞して
いることから、比準価格と比較してやや低位に求められた。以上を勘案し、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    341,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による経済的イン
パクトはやや落ち着きを取り戻している。

地域要因の変動は特段見られない。建築関連
法規の規制をクリアしやすい幹線沿いである
ためマンション地としての利用も散見される
。

個別的要因の変動は特段認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１１Ｄ -2	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北西18m県道、中間画地		近商高度地区6種最高 (100,300)
b	１０４０４１３Ｄ -15	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	北西25m県道、南6m、角地		準住居高度4種最高20m 緑化地域 (80,200)
c	１０４０４０８ -503	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北東27m県道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０４０４１１ -8	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東24m市道、中間画地		近商高度地区5種最高 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 430,743	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	439,358	100 [ 123.1]	356,911	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	357,000
b	(　 ) 211,410	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	230,339	100 [ 66.0]	348,998		349,000
c	(　 ) 450,663	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	497,300	100 [ 143.3]	347,034		347,000
d	(　 ) 267,142	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,745	100 [ 97.0]	277,057		277,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 351,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,417,089	8,719,618	32,697,471	21,080,000	11,617,471	（　0.9519） 11,058,671	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	245,748,244 円　　　　（　 246,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	523.03	Ｓ3	1,483.03
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	998 ㎡	31.0 m x 35.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道サービス型店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗	1,483.03	100.0	1,483.03	2,490	3,692,745	6.0	22,156,470
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,483.03	100.0	1,483.03		3,692,745		22,156,470
								0

⑨年額支払賃料	3,692,745 円　×　12ヶ月　＝　 44,312,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,483.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,312,940 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,101,906 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,211,034 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,156,470 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 206,055 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,417,089 円　　　　（　 41,500 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４１３Ｔ　　　　-8	2,845 ( 2,822)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,781	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,502 円/㎡　月額支払賃料（　 2,490 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０４１３Ｔ　　　　-13	2,390 ( 2,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,459
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,860,000 円	310,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,772,518 円	44,312,940　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,832,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,635,000 円	310,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	310,000 円	310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	310,000 円	310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,719,618 円　（　　　　　　 8,737 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	310,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 1,483.03 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,080,000 円（　　　　　 21,122 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,417,089 円
②総費用	8,719,618 円
③純収益　①－②	32,697,471 円
④建物等に帰属する純収益	21,080,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,617,471 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,058,671 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,081 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,748,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 246,000 円／㎡）